Airbnb : quels sont les problèmes les plus fréquents concernant la location ?

Depuis sa création en 2008, Airbnb n’a cessé d’étendre sa présence à l’échelle mondiale. En 2025, la plateforme a réalisé un chiffre d’affaires d’environ 12,2 milliards de dollars, en progression par rapport à 2024 (11,1 milliards), et compte près de 850 000 logements actifs en France dans les treize régions métropolitaines. Vous aussi, vous souhaitez adhérer à la communauté d’Airbnb et louer votre maison ? Cette activité vous permettra de recevoir des revenus supplémentaires ! Toutefois, la pratique n’est pas sans risques. Les problèmes les plus courants sont les annulations de dernière minute, les problèmes de conformité, les dommages matériels et les vols. Or, rassurez-vous, la plupart peuvent être évités si vous les anticipez. En cas de litige avec votre locataire ou votre hôte, demandez conseil auprès d’un avocat spécialisé en droit de l’immobilier. Quels sont les problèmes les plus fréquents avec la location Airbnb ? Que faire en cas de litige ? Quelle est la responsabilité civile en cas d’incident ? Focus sur le sujet !

À RETENIR  : Airbnb : quels sont les problèmes les plus fréquents concernant la location ?

Les problèmes les plus fréquents avec Airbnb concernent à la fois les hôtes et les locataires. On retrouve d’abord les annulations de dernière minute et le non-respect des horaires de check-in ou check-out. Les dommages matériels, les vols et les nuisances sonores (fêtes, voisins gênés) sont également récurrents. Du côté des locataires, les griefs portent souvent sur des logements non conformes à l’annonce : insalubrité, équipements défectueux ou surbooking. S’ajoutent les fraudes (faux profils, paiements hors plateforme), la sous-location illégale sans autorisation et les litiges post-séjour liés aux dépôts de garantie ou aux objets manquants.

Vous êtes intéressé par la location saisonnière Airbnb ? Découvrez les essentiels à connaître !

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Quels sont les problèmes les plus fréquents avec la location Airbnb ?

Les problèmes les plus rencontrés par les hôtes sont ceux de la liste suivante :

• Les problèmes liés à la sécurité, notamment les vols et les cambriolages ;
• Les annulations de dernière minute ;
• Le non-remboursement des dommages causés sur la maison ou les équipements ;
• Les check-in anticipés (une arrivée avancée) ou un départ tardif ;
• L’organisation des fêtes dans la propriété ;
• Les locataires qui refusent de quitter les lieux.

Les problèmes les plus rencontrés par les locataires sont ceux de la liste suivante :

• Les logements sales et insalubres ;
• Les conditions de vie différentes de celles mentionnées dans l’annonce ;
• Le surbooking ;
• Les voisins bruyants, la maison près de l’autoroute ou d’un chantier ;
• Une casse de plomberie ou une panne de chauffage.

Que faire en cas de litige avec l’hôte ou le locataire ?

Si votre locataire ou votre hôte n’a pas respecté les clauses stipulées dans le contrat de location, vous avez le choix entre les recours de la liste suivante :

• Régler le litige à l’amiable ;
• Demander l’intervention de l’Airbnb sur le Centre de résolution des litiges ;
• Engager une action en justice.

La recherche d’une solution à l’amiable est la première option recommandée, particulièrement pour les litiges mineurs comme les heures de départ ou les problèmes de plomberie.

Par ailleurs, en dernier recours, vous pouvez saisir le tribunal. Pour ce faire, vous avez le choix entre les options de la liste suivante :

• La saisie du tribunal judiciaire pour un litige de moins de 4 000€ ;
• L’assignation pour un litige qui s’élève entre 4000 et 10 000€.

Quelle que soit la démarche que vous avez suivie pour régler le litige, vous pouvez à tout moment demander des conseils auprès d’un avocat spécialisé en droit de l’immobilier. Que vous soyez un locataire qui recherche un remboursement ou un hôte qui réclame la réparation du dommage causé sur votre propriété, vous pouvez recourir à ce professionnel du droit pour défendre vos intérêts.

Quelle est la responsabilité civile en cas d’incident ?

Airbnb propose, via l’AirCover, une assurance responsabilité civile pour les hôtes. Cette couverture peut notamment intervenir en cas de :

• Dommages corporels subis par un voyageur ;
• Dommages ou vols concernant les biens d’un voyageur ;
• Dommages causés par un voyageur aux parties communes ou aux biens situés à proximité du logement.

Toutefois, cette protection comporte des exclusions et des limites.

Ne sont notamment pas pris en charge :

• Les dommages résultant d’un acte intentionnel ;
• Les situations expressément exclues par les conditions générales ;
• Certains dommages au logement ou aux biens personnels lorsque les conditions de déclaration, de preuve ou de délai ne sont pas respectées.

La garantie peut également être plafonnée.

Il est donc essentiel de vérifier précisément l’étendue de la couverture proposée. Pour protéger votre logement et vos équipements, la souscription d’une assurance multirisque habitation adaptée à la location saisonnière est vivement recommandée. Les garanties variant d’un contrat à l’autre, une lecture attentive des clauses s’impose.

Quels sont les autres problèmes liés à la location Airbnb ?

Si vous êtes locataire, notez que la sous-location peut être illégale si elle ne répond pas aux conditions de la liste suivante :

• Vous devez obtenir l’autorisation de votre propriétaire ;
• Le prix de la sous-location ne doit pas être supérieur à celui du bail initial.

Le non-respect de ces conditions donne le droit au propriétaire de résilier le bail. S’il juge que la location favorise la dégradation du logement, il est en droit de refuser la sous-location.

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Le Meur (loi Airbnb) au 1er janvier 2025, plusieurs nouvelles obligations sont venues encadrer la location saisonnière de type Airbnb :

• Durée limitée : dans certaines communes, notamment dans les grandes villes soumises à une forte tension immobilière comme Paris ou Marseille, une résidence principale ne peut être louée plus de 90 jours par an (contre 120 auparavant). D’autres villes peuvent adopter la même règle par délibération municipale. En cas de dépassement du plafond applicable localement, le propriétaire s’expose à une amende pouvant atteindre 15 000 €. Les plateformes peuvent également bloquer automatiquement l’annonce lorsque le seuil est atteint.
• Déclaration obligatoire : lorsqu’un dispositif d’enregistrement est mis en place par la commune, un numéro doit être obtenu et affiché sur l’annonce. Un numéro national unique à 13 chiffres doit être généralisé d’ici 2026. Le défaut d’enregistrement est sanctionné par une amende pouvant aller jusqu’à 10 000 €, et la fausse déclaration jusqu’à 20 000 €.
• Pouvoirs renforcés des maires : les communes peuvent suspendre un numéro d’enregistrement en cas d’irrégularité ou d’insalubrité, fixer des quotas d’autorisations de changement d’usage et réserver certaines zones aux résidences principales.
• Résidences secondaires : dans certaines villes, une autorisation préalable de changement d’usage peut être exigée pour louer un logement en meublé de tourisme, parfois conditionnée à un niveau minimal de performance énergétique.
• Règles en copropriété : les copropriétés peuvent interdire les meublés de tourisme à la majorité des 2/3, et le propriétaire doit informer le syndic de cette activité.

Ces nouvelles dispositions visent à mieux contrôler la location saisonnière, protéger le marché du logement et réduire les conflits entre copropriétaires et voisins.

FAQ

Peut-on dépasser le plafond de 90 jours si personne ne s’en aperçoit ?

Non. Si votre commune a abaissé le plafond à 90 jours, le dépassement peut entraîner une amende pouvant aller jusqu’à 15 000 €. Les plateformes peuvent également bloquer automatiquement l’annonce lorsque la limite est atteinte.

Que risque un locataire qui sous-loue sans l’accord du propriétaire ?

La sous-location sans autorisation écrite peut entraîner la résiliation du bail et le versement de dommages-intérêts au propriétaire.

Airbnb rembourse-t-il automatiquement les dégâts causés par un voyageur ?

Non. La garantie AirCover est soumise à des conditions et des plafonds. Le respect des délais et des justificatifs est indispensable. Une assurance complémentaire peut être nécessaire.

Une copropriété peut-elle interdire Airbnb ?

Oui. Depuis 2025, l’interdiction des meublés de tourisme peut être votée à la majorité des 2/3 des copropriétaires, selon le règlement de copropriété.

Faut-il obligatoirement déclarer ses revenus Airbnb ?

Oui. Les revenus issus de la location saisonnière doivent être déclarés à l’administration fiscale, même pour une résidence principale.

Pour conclure, les problèmes rencontrés par les locataires et les hôtes lors d’une location saisonnière peuvent être nombreux. Toutefois, les solutions existent également. Si la plateforme rencontre aujourd’hui un tel succès, cela signifie que le service est lucratif. Pour en profiter pleinement et anticiper les éventuels litiges, bénéficiez des conseils avisés de nos avocats en droit de l’immobilier.

POINTS CLÉS À RETENIR :

• Hôtes : annulations de dernière minute, non-remboursement des dommages, check-in anticipés.
• Locataires : logements insalubres, conditions différentes de l’annonce.
• Solutions : trouver un accord amiable, contacter Airbnb ou saisir le tribunal.
• Couverture : Airbnb peut couvrir certains incidents, mais une assurance complémentaire est recommandée.
• Sous-location : obtenir l’autorisation du propriétaire si vous êtes locataire.
• Copropriété : respecter les règles de copropriété si vous vivez dans un bien en copropriété.
• Nouvelle loi Le Meur (loi Airbnb) : respect du plafond des 90 jours dans certaines communes, enregistrement obligatoire avec numéro unique, sanctions administratives renforcées.