
Maître Benjamin EQUIN
Béziers
Fondé en 2016
Le droit immobilier regroupe toutes les règles spécifiques concernant les biens immobiliers. La location, les troubles de voisinage, la construction, l’achat et la vente immobiliers, la sous-location, la copropriété sont autant de problématiques abordées dans le droit immobilier. Pour plus de détails, renseignez-vous auprès d’un avocat qualifié en droit immobilier. Éclaircissements.
Le droit immobilier réunit toutes les règles spécifiques ayant trait aux biens immobiliers, c’est-à-dire les règles concernant notamment :
Les textes relatifs au droit immobilier sont principalement contenus dans le Code de la construction et de l’habitation, le Code civil et le Code de l’urbanisme. Il n’existe pas, en France, de Code spécifique à l’immobilier, de « Code immobilier ».
La location est un contrat par laquelle un propriétaire s’engage à mettre à la disposition d’une autre personne son bien immobilier contre le versement d’un loyer et de charges.
Le contrat de location définit les obligations et les droits du bailleur et du locataire. Il lie les deux parties, suivant les règles énoncées dans le Code civil, et définit le principe et les règles de fonctionnement de la location.
Tout bien immobilier peut faire l’objet d’une mise en location : logements, locaux commerciaux, terrains, infrastructures, équipements, etc. Un contrat de location doit obligatoirement être établi par écrit à partir du modèle-type proposé dans la loi Alur.
Le contrat de location, comme tout contrat, a une valeur juridique. Il peut être invoqué par l’une ou l’autre des parties en cas de différends. Le contrat de location définit des obligations :
L’achat et la vente de biens immobiliers suivent des procédures précises. L’acheteur comme le vendeur peuvent faire appel à une agence immobilière pour trouver un bien immobilier ou un acheteur potentiel. Mais l’agence immobilière n’est pas obligatoire pour les transactions immobilières.
Une fois tombés d’accord, le vendeur et l’acheteur doivent commencer par établir et signer un avant-contrat :
Le compromis ou la promesse de vente peuvent être établies sous seing privé, c’est-à-dire sans le recours à un notaire. Modèle d’avant-contrat modifiable à télécharger ici.
Environ deux à trois mois après la signature de l’avant-contrat est signé l’acte de vente définitif. L’acte de vente doit obligatoire être établi par un notaire et signé devant lui. Ce contrat de vente conclut la transaction immobilière.
Une fois l’acte signé, le droit de propriété est transféré du vendeur à l’acheteur. L’acheteur doit payer l’intégralité du prix de vente le jour de la signature de l’acte de vente.
La copropriété est très répandue en France. Le pays compte plus de 60 000 copropriétés, représentant plus de 7 millions de personnes.
On parle de copropriété dès lors que la propriété d’un immeuble ou d’un groupe d’immeubles est répartie entre différents propriétaires, chaque propriétaire recevant un « lot », c’est-à-dire une partie de la copropriété.
Une copropriété comprend des parties privatives, relevant de la jouissance exclusive de leurs propriétaires, et des parties communes, appartenant à tous les copropriétaires et gérées en commun. Les règles de jouissance des parties communes sont contenues dans le règlement de copropriété.
Le règlement de copropriété définit les règles de vie et de fonctionnement de la copropriété. Il doit être respecté par tous les résidents de la copropriété (les copropriétaires et les locataires). Le syndic de copropriété est responsable de sa bonne application.
C’est aussi le syndic de copropriété qui gère au quotidien la copropriété et les affaires courantes. Le syndic, élu en assemblée générale, peut être composé de copropriétaires bénévoles ou bien de professionnels de la gestion immobilière.
Le syndic de copropriété ne doit pas être confondu avec le syndicat des copropriétaires, qui désigne la réunion de l’ensemble des copropriétaires.
Le droit immobilier est essentiellement un droit privé, c’est-à-dire un droit du contrat. Il fixe les relations juridiques entre bailleurs et locataires, entre copropriétaires, entre acheteurs et vendeurs, etc.
Mais il contient également des règles de droit public, relevant notamment du Code de l’urbanisme. Parmi ces règles, on trouve l’obligation du permis de construire pour certaines constructions.
Le permis de construire est une autorisation administrative exigée pour certains projets de construction. Les demandes de permis de construire doivent être déposées à la mairie dont dépend le terrain de construction.
Le permis de construire n’est pas obligatoire pour toutes les constructions. Certaines peuvent être réalisées dans permis de construire. Il existe enfin plusieurs variantes du permis de construire, comme le permis de construire valant division ou le permis de construire modificatif.
En droit immobilier, « voisinage » renvoie immédiatement à « troubles de voisinage ». La plus ou moins grande promiscuité que suppose par définition le voisinage est la source de nombreux litiges.
Un trouble du voisinage est une nuisance anormale causée par un voisin et affectant la tranquillité d’un autre ou de plusieurs autres voisins. Le terme « anormal » est important. Le voisinage implique la promiscuité et donc la possibilité de nuisances. Seules les nuisances anormales sont répréhensibles.
Il existe plusieurs types de troubles du voisinage. Les plus fréquents et les plus connus sont les nuisances sonores. Les nuisances peuvent également être olfactives, c’est-à-dire causées par des odeurs. Les nuisances olfactives peuvent aussi être répréhensibles, même si elles sont par définition plus difficilement mesurables.
En cas de trouble de voisinage, il est fortement recommandé de commencer en essayant de trouver une solution amiable, en faisant éventuellement appel à un conciliateur de justice. Les procédures judiciaires sont quant à elles longues et parfois très coûteuses. Elles doivent constituer le dernier recours.
Le droit immobilier traite des biens immobiliers. Les biens immobiliers sont soumis à des taxes et des impôts :
– La taxe d’habitation, due par les personnes qui occupent un logement. Si le logement est en location, c’est au locataire de s’acquitter de la taxe d’habitation (c’est lui qui habite le logement, même s’il n’en est pas propriétaire).
– La taxe foncière, due par les propriétaires de biens immobiliers. Les propriétaires de terrains doivent s’acquitter de la taxe foncière sur les propriétés non bâties. Les propriétaires de constructions doivent s’acquitter de la taxe foncière sur les propriétés bâties.
– La cotisation foncière des entreprises (la CFE), due par les entreprises. La CFE est intégrée à la contribution économique territoriale (CET) qui a remplacé la taxe professionnelle en 2010.
– La taxe sur les logements vacants, due par les propriétaires de logements vacants dans certaines aires urbaines.
– La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), votée dans certaines communes pour financer le service de ramassage des déchets ménagers.
Tous les impôts et toutes les taxes touchant aux biens immobiliers sont des impôts locaux, servant à financer les collectivités territoriales (communes, départements et régions).
Pour en savoir plus sur le droit de l’immobilier, visionnez les conseils de Maître ALBAN POISSONNIER.
Les problèmes de constructions et de travaux lourds
Lorsque vous faites construire votre habitation ou que vous la rénover, notamment en vue de la revendre, et pour tous les travaux importants il est nécessaire de vous protéger.
Selon l’importances des travaux il peut être utile d’avoir recours à un maître d’œuvre, par exemple architecte, qui suivra l’avancée du chantier et engagera sa responsabilité en cas de difficulté.
Il est indispensable de vérifier que les intervenants sont biens assurés notamment par une assurance Dommage-ouvrage qui permet en cas de problème lourd d’obtenir de l’assurance une rapide proposition d’indemnisation et une prise en charge automatique des dommages les plus graves subis par l’immeuble qui concernent la solidité de l’ouvrage ou risquent de de porter atteinte à sa destination. Par exemple un immeuble peut être destiné à être habité et il peut être impossible d’y vivre lorsque celui-ci subit un problème de chauffage, canalisations, étanchéité ou autres …
Il est également impératif de vérifier que les intervenants sont assurés en responsabilité civile afin de pouvoir être garantie pour les désordres qui n’entrent pas dans le cadre de l’assurance Dommage-ouvrage.>
Béziers
Fondé en 2016
Bordeaux
Fondé en 2014
Montbéliard
Fondé en 1996
Le constructeur de maisons individuelles doit réaliser les travaux dans le respect du plan et des règles techniques convenues. Le constructeur est responsable de l’exécution des travaux dans le délai et les prix fixés.
Lors de la cession des parts de SCI, pour éviter les pièges, lisez attentivement les statuts de la société et vérifiez qu’aucune clause ne prévoit l’interdiction de la cession. La clause d’agrément, la clause d’inaliénabilité et la clause de préemption sont d’autres clauses susceptibles d’entraver la cession.
Lorsque vous constatez un vice caché en vente immobilière, vous pouvez faire jouer la garantie de vice caché pour obtenir réparation du préjudice. Dans un premier temps, il faudra prendre contact avec le vendeur par courrier recommandé pour trouver un accord à l’amiable.
La loi prévoit un délai de deux ans à compter de la date de la découverte du défaut pour que l’acheteur puisse intenter une action contre le vendeur. Durant cette période, il pourra alors demander la mise en œuvre d’une action en garantie de vice caché pour la réparation de son préjudice.
En tant que vendeur, vous pouvez demander une expertise du bien immobilier pour prouver que le défaut évoqué par l’acheteur n’est pas un vice caché. Vous pouvez également faire jouer la clause d’exonération de la garantie de vice caché si elle est au contrat.
Souvent indétectable au moment de l’achat, un vice caché peut rendre votre immeuble complètement inutilisable, inexploitable. Ainsi, il vous empêche d’en profiter dans les conditions normales. Dans de tels cas de figure, vous pouvez faire jouer la garantie du vendeur pour bénéficier d’un remboursement partiel ou intégral.
L’établissement d’une promesse de vente, qu’elle soit synallagmatique ou unilatérale, permet de mieux préparer les conditions de la cession définitive du fonds de commerce. L’une engage les deux parties, tandis que l’autre n’engage que le vendeur.
En cas d’invasion d'insectes, le locataire peut exiger la prise en charge des travaux de rénovation et de désinfection par le propriétaire. En cas de refus, il peut initier une procédure judiciaire ou quitter le logement sans préavis.
Le compromis de vente est un document écrit déterminant le sort de la transaction. Pour son établissement, l’avocat est d’une aide précieuse puisqu’il peut en garantir la conformité.
Sachez que le harcèlement, sous toutes ses formes, est un crime pouvant être traduit en justice. Dans le cas où vous hésitez à porter plainte, l’autre alternative consiste à déposer une main courante pour harcèlement moral par un voisin.
Il est possible dans certains cas de suivre l’avancement de son dossier de permis de construire sur internet. Si ce n’est pas possible, vous avez toujours la possibilité de contacter les services de la mairie.
Toute transaction immobilière doit donner lieu à un acte établi en la forme notariée pour les besoins de la publicité foncière.
Pour commencer, vous devez être correctement informé sur la procédure d’achat d’un bien aux enchères. Contactez un avocat pour vous accompagner durant la procédure d’achat.
En participant à une vente aux enchères judiciaires, vous avez la possibilité d’acquérir un bien immobilier à un prix attractif. Vous avez également la garantie de voir votre enchère examinée sous le contrôle d’un juge et donc de ne subir aucune influence.
Un propriétaire bailleur peut engager une procédure d’expulsion pour de nombreuses raisons. Il peut expulser un locataire lorsque le contrat contient une clause résolutoire qui rompt automatiquement le bail ou lorsque le juge décide de résilier lui-même le bail. L’expulsion locative suit un long processus, dont la première étape consiste à essayer de résoudre le litige à…
Le certificat d’urbanisme est un document sur les règles d’urbanismes applicables sur un terrain défini et la faisabilité d’un projet de construction. Il est recommandé avant la demande d’un permis de construire. Le certificat d’urbanisme est également indispensable avant d’achat d’un terrain. La certification d’urbanisme n’est pas une autorisation.
Vous devez veiller à ce que vos droits ne soient pas lésés. Dans le cadre d’un divorce, l’un des époux pourra demander une liquidation judiciaire si l’autre partie ne souhaite pas vendre le bien aux enchères.
Parmi les travaux de construction, certains sont soumis à permis de construire, d’autres à autorisation préalable, d’autres enfin n’ont besoin d’aucune autorisation. Voici la liste des travaux soumis à simple autorisation préalable ou à aucune autorisation.