Les compromis de vente de terrain : quelle valeur juridique ?

Vous avez toujours voulu bâtir une maison pour votre famille au lieu d’emménager dans une maison achevée ? Il existe plusieurs étapes à suivre, parmi lesquelles l’achat d’une parcelle de terre et la signature d’un compromis de vente du terrain. Le recours à un avocat professionnel en droit immobilier s’avère particulièrement utile si vous craignez de faire des erreurs durant ce processus.

Avant de signer le document, voici quelques questions à se poser : pourquoi signer un compromis de vente pour un terrain entre particuliers ? Quel rôle jouent les conditions suspensives dans un compromis de vente de terrain ? Que faut-il savoir au sujet d’un compromis de vente terrain en lotissement ? Est-il possible de signer un compromis de vente pour un terrain non constructible ?

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À RETENIR :

• Un compromis de vente de terrain entre particuliers est un document à signer devant le notaire avant de passer à la signature de l’acte de vente définitive.
• Informations obligatoires à inclure sont le coût du terrain, les modalités de paiement ainsi que les conditions suspensives.
• Ce document est disponible en plusieurs variantes. Un modèle de compromis pour un terrain dans un lotissement est rédigé différemment de celui pour une parcelle de terrain isolé.
• La signature d’un compromis de vente de terrain non constructible est faisable, à condition que les documents essentiels y afférents sont complets.
• Durant la procédure de compromis de vente d’un terrain inconstructible, une notification du notaire à la Société d’Aménagement Foncier d’Établissement Rural ne doit pas être négligée, particulièrement s’il s’agit d’un terrain agricole.

Pourquoi signer un compromis de vente de terrain entre particuliers ?

Lorsque le propriétaire et le futur acquéreur sont sûrs de conclure la vente d’un terrain, ils signent ce qu’on appelle le compromis de vente de terrain entre particuliers. Cette opération est presque similaire à celle d’un achat immobilier. Les parties prenantes sont amenées à sceller un accord qui sera ensuite entériné sur papier. Ce document doit fixer l’ensemble des modalités avec les diverses formalités concernant la vente finale.

Voici un modèle de compromis de vente de terrain que vous pouvez utiliser comme référence.

Points clés à retenir :

• Lors d’une signature de compromis de vente de terrain, il incombe aux cocontractants de s’engager réciproquement à conclure la vente du terrain.
• Dans le compromis de vente du terrain rédigé, les informations cruciales (coût du terrain, les éventuelles clauses suspensives, les modalités de paiement, etc.) doivent être réunies.

Quel rôle jouent les conditions suspensives dans un compromis de vente de terrain ?

Une seule condition suspensive non remplie dans un compromis de vente d’un terrain annule directement la vente de la propriété immobilière. En conséquence, le respect de chaque clause suspensive est de mise lors de la signature de cet avant-contrat.

Pour mieux assimiler le principe du compromis de vente de terrain, retrouvez ci-après sa définition :

Le compromis de vente de terrain est un document officiel, plus exactement un avant-contrat, qui engage définitivement le propriétaire du terrain et l’acquéreur à conclure la vente du terrain.

Pour la condition suspensive, en voici sa définition :

Une clause suspensive est un accord mutuel d’annulation de vente. Réalisée par le vendeur et acquéreur, elle a le pouvoir d’entraîner la rupture d’un compromis de vente de terrain.

Négocier ou anticiper les conditions suspensives permettra aux deux parties de bénéficier de plusieurs avantages, à savoir ceux de la liste suivante :

• Se prémunir de n’importe quel imprévu ;
• Répartir légalement les charges ;
• Sécuriser la transaction ;
• Etc.

Attention !

Les conditions suspensives liées à un compromis de vente de terrain sont multiples. Elles peuvent être insérées dans l’avant-contrat si les cocontractants se sont mis d’accord sur leur rajout dans le compromis de vente. Deux principales clauses suspensives doivent être respectées : l’obtention d’un crédit bancaire et celle d’un permis de construire.

Points clés à retenir :

• La présence des conditions suspensives dans un compromis de vente de terrain permet aux parties prenantes d’être rassurées en cas de rupture du contrat.
• Selon les règles en vigueur, le futur acquéreur du terrain est dans l’obligation de faire un prêt bancaire pour acheter le bien. Il doit aussi recevoir un permis de construire pour pouvoir démarrer son projet sans aucun problème.

Que faut-il savoir au sujet d’un compromis de vente terrain en lotissement ?

Les règles concernant la vente d’un terrain situé en lotissement sont différentes de celles qui s’appliquent à la vente d’un terrain isolé. Avant de rédiger un compromis de vente d’un terrain dans un lotissement, les cocontractants doivent se renseigner au maximum. En effet, les deux parties doivent respecter les mentions obligatoires au sujet de l’avant-contrat. Elles doivent ainsi posséder la liste des éléments suivants pour pouvoir signer le compromis de vente du terrain en lotissement :

• Le permis d’aménager ;
• Le règlement de lotissement ;
• Le cahier des charges du lotissement

Il convient aussi de souligner que le délai légal de rétractation vaut uniquement pour le compromis de vente d’un terrain en lotissement. En d’autres termes, un terrain isolé n’est soumis à aucun délai de rétractation. En revanche, le vendeur et l’acheteur ont le droit d’envisager cette procédure en cas de besoin. L’insertion d’une clause contractuelle dans le compromis de vente du terrain isolé est de ce fait recommandée.

Points clés à retenir :

• Pour le cas d’un compromis de vente de terrain en lotissement, le vendeur et l’acheteur sont obligés de suivre à la lettre les mentions obligatoires liées à cet avant-contrat.
• Il est également possible d’ajouter à ces mentions obligatoires des clauses suspensives en rapport avec ce type de compromis de vente.

Est-il possible de signer un compromis de vente pour un terrain non constructible ?

Vous souhaitez vendre un terrain agricole tout en respectant les règles en vigueur ? Ce type de terrain est considéré comme isolé et non constructible. Avant d’expliciter ce sujet, voici une simple définition d’un terrain inconstructible :

Il s’agit d’un espace dans lequel l’édification d’un immeuble, d’une maison individuelle, voire d’un cabanon est formellement interdite.

Il est interdit de bâtir une maison sur un terrain déclaré officiellement comme non constructible lorsqu’un élément de la liste ci-dessous est constaté :

• Le terrain se trouve en zone agricole
• Le terrain ne dispose d’aucun équipement (électricité, voie d’accès, raccordement à l’eau potable, etc.)
• Le terrain se situe dans une zone dangereuse pour les habitants (environnement insalubre, risques naturels, etc.)
• Le terrain est classé comme espace naturel (listé dans les PLU ou plan d’urbanisme local, POS ou plan d’occupation des sols, carte communale et bien d’autres)

Toutefois, en suivant la bonne procédure, vous pouvez procéder à la vente, spécialement à la signature du compromis de vente.

Voici une liste de démarches à suivre impérativement :

• En tant que vendeur, vous devez réussir à trouver avec l’acheteur un accord mutuel pour vendre le terrain inconstructible ;
• Les deux parties sont tenues d’effectuer la signature du compromis, soit par acte sous seing privé, soit par l’intermédiaire d’un notaire

Il est tout aussi important d’introduire dans le compromis (ou dans la promesse de vente si nécessaire) la liste des critères liés à la vente du terrain, entre autres :

• Le montant des honoraires du tiers (Exemple : le notaire) ;
• Le prix de vente du terrain ;
• Les différentes modalités de paiement ;
• Etc.

Les deux parties sont ensuite obligées de signaler le terrain à vendre auprès de la SAFER ou Société d’Aménagement Foncier d’Établissement Rural. Cet organisme détient, en effet, le droit de préemption qui est soumis à certaines formalités. Il a pour principale mission de protéger tout espace agricole naturel et forestier. L’article L112-2 du Code rural et de la pêche maritime précise d’ailleurs que « Sont considérés comme espace préservé les terrains qui se trouvent dans une zone agricole conservée, soit à l’intérieur d’un périmètre délimité selon l’article L143-1 du Code de l’urbanisme. »

Points clés à retenir :

• Il est tout à fait possible de signer un compromis de vente de terrain inconstructible, si et seulement si les règles en vigueur sont bien respectées. Les parties prenantes sont alors poussées à signer un compromis de vente du terrain via un acte sous seing privé ou à travers un notaire.
• Le notaire a aussi la responsabilité de notifier la Société d’Aménagement Foncier d’Établissement Rural concernant ce type de projet en vue de bien faire les choses.

Même si elles ne sont pas obligatoires, la rédaction et la signature d’un compromis de vente terrain sont des étapes incontournables lors d’un achat ou d’une vente de terrain. Pour mener à bien votre projet, effectuez ce processus chez le notaire. Vous serez ainsi à l’abri de tout imprévu. De plus, vous en saurez un peu plus sur les diverses particularités d’un compromis de vente de terrain. Vous pouvez demander des conseils spécialisés auprès de nos avocats en droit immobilier pour en savoir davantage sur ces informations.