Litige entre locataire et propriétaire : comment s’y prendre ?

Quels sont les recours dont dispose le locataire en cas de problème ?

En cas de litige entre locataire et propriétaire, la conciliation permet parfois de trouver une solution sans devoir en passer par les tribunaux. Pour les litiges locatifs, il existe deux types de conciliations.

Premièrement, les conciliations devant la Commission Départementale de Conciliation (CDC). C’est cette commission que vous devez saisir si le litige porte sur le montant du loyer, l’état des lieux, les réparations locatives, les charges ou le dépôt de garantie.

Cette Commission est composée de locataires et de propriétaires. Elle délivre des avis consultatifs mais n’a pas de pouvoir de contrainte. Pour saisir la CDC, renseignez-vous auprès de votre préfecture.

Deuxièmement, le recours au conciliateur de justice. S’il s’agit d’un impayé, vous devez vous adresser au conciliateur de justice. Celui-ci siège au tribunal judiciaire. Vous devez contacter le tribunal judiciaire pour bénéficier des services d’un conciliateur de justice. Celui-ci essaiera de trouver un accord entre les deux parties : le locataire et le propriétaire.

En cas d’échec des procédures à l’amiable, le règlement contentieux est inévitable.

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 Quel tribunal pour un litige entre propriétaire et locataire ?

Vous pouvez saisir les tribunaux en assignant votre locataire ou votre propriétaire devant le tribunal judiciaire. Le tribunal judiciaire est le tribunal compétent pour tous les litiges entre propriétaires et locataires.

Vous pouvez rédiger l’assignation vous-même ou avec l’aide d’un avocat. L’assignation sera remise au défendeur par voie d’huissier.

Le défendeur sera convoqué avec le demandeur à une audience au tribunal judiciaire deux mois après la remise de l’assignation. La préfecture sera informée de l’assignation et pourra éventuellement mettre en œuvre les procédures d’aides au logement pour le locataire en difficulté.

Si vous êtes le propriétaire, vous pouvez demander, par l’intermédiaire de l’huissier de justice, à ce que les comptes bancaires du locataire soient bloqués jusqu’au jugement. Une procédure de saisie de biens mobiliers peut aussi avoir lieu avant l’audience.

Litige entre locataire et propriétaire : les procédures spéciales

En matière de conflits locatifs, il existe des procédures dites spéciales : l’injonction de faire et l’injonction de payer.

L’injonction de faire est une procédure possible uniquement si le montant du litige locatif est supérieur à 7 600 euros.

Cette procédure permet d’obliger le locataire à réaliser certains travaux, en vertu du contrat de bail ou de la loi. Vous devez contacter le greffe du tribunal judiciaire pour déclencher la procédure. Le juge délivrera une ordonnance d’injonction de faire s’il estime que le propriétaire est dans son droit.

L’injonction de payer est une procédure qui permet d’obliger le locataire à payer son loyer ou ses charges échus.

Pour utiliser cette procédure, le litige doit porter sur le refus de payer du locataire (loyers impayés) et non pas sur le montant à payer. La procédure d’injonction de payer et la même que celle de l’injonction de faire. Le locataire peut contester devant la justice l’injonction de payer.

Litige entre locataire et propriétaire : la procédure d’expulsion

Avant de commencer une procédure d’expulsion, le propriétaire doit demander un juge d’instance la résiliation du bail ou utiliser la clause résolutoire. Voici les principaux motifs d’expulsion : le non paiement des loyers, des charges ou du dépôt de garantie, le défaut de souscription d’assurance obligatoire ou les troubles causés au voisinage.

Le juge en charge des expulsions est le juge d’instance. C’est lui qui prendra la décision d’expulser ou non le locataire. Le locataire sera convoqué à une audience devant le juge pour régler le litige. Il peut se faire assister d’un avocat, mais ce n’est pas obligatoire. Au terme de l’audience, le juge statuera et décidera de l’expulsion ou non du locataire. La décision d’expulsion sera transmise à la préfecture et délivrée par voie d’huissier au locataire.

Le locataire peut faire appel d’une décision d’expulsion dans un délai d’un mois suite à la notification du jugement.

L’huissier délivre un commandement de quitter les lieux au locataire. Le locataire dispose à ce moment de deux mois pour quitter les lieux.

Plus d’explications par Maître Benjamin Equin.