Expulsion du locataire : motifs et procédure

L’expulsion implique une procédure relativement longue et compliquée pour le propriétaire d’un logement. Cependant, elle constitue une alternative légale pour traiter un contentieux avec un locataire. Tour d’horizon sur les généralités (motifs, conditions…), la procédure (délai, coût…) et les droits des deux parties (recours, arrêt de procédure…) dans le cadre d’une procédure d’expulsion locative. Afin de savoir si la raison présentée par le propriétaire est un motif valable d’expulsion, il est recommandé de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier.

Voici une infographie qui résume les informations clés sur l’expulsion du locataire : Télécharger le PDF

L’expulsion locative : généralités et motifs

Avant de voir les conditions et la procédure, il convient de définir l’expulsion et de voir dans quel cas l’utiliser.

Généralités

En droit français, l’expulsion peut être utilisée dans deux domaines distincts. En droit administratif, un étranger expulsé a l’obligation de quitter le territoire. En droit immobilier, un locataire expulsé doit quitter l’immeuble. En matière de procédure civile, l’expulsion est une mesure d’exécution forcée permettant au propriétaire de récupérer son bien immobilier, que ce dernier soit occupé par un locataire défaillant ou une tierce personne non autorisée.

Les motifs d’expulsion les plus fréquents

Les motifs d’expulsion locative les plus fréquents sont :

– L’expulsion pour cause de loyer impayé 

Lorsqu’il ne paie pas son loyer de manière régulière, le locataire prive le propriétaire de sa source de revenus. Or, l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 visant à améliorer les rapports locatifs stipule que « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ». Le non-acquittement des loyers constitue un motif tant de résiliation du contrat de bail (article 24 de la même loi) que d’expulsion du locataire.

Par ailleurs, l’arrêt du Conseil d’État du 1er octobre 2015 prévoit que les loyers non perçus sont imposables. Le propriétaire doit alors exiger au plus vite le règlement de la dette locative. Si les loyers restent impayés, le propriétaire peut enclencher la procédure d’expulsion du locataire dans un délai maximal de 3 ans. Il pourra par la suite récupérer son bien et le mettre à la disposition d’un nouveau locataire.

– Le défaut d’assurance habitation

Selon l’article 7 g de la même loi, la souscription à une assurance habitation est une obligation du locataire. S’il ne pense pas à en souscrire une à la place du locataire et en déduit le prix sur le loyer, le propriétaire peut appliquer la clause résolutoire du contrat, s’il en existe une. Il peut aussi mettre en œuvre la procédure d’expulsion.

– L’occupation illicite

L’occupation est illicite lorsqu’un individu s’installe dans un logement sans l’autorisation du propriétaire. Il s’agit généralement de personnes entrées :

• Sans avoir de titre ;
• Avec un contrat de bail déjà résilié ;
• Pensant avoir un titre valable.

– La mauvaise utilisation ou le mauvais entretien du logement 

Toujours selon l’article 7, le locataire est tenu d’entretenir le logement et les équipements qui s’y trouvent. Il doit prendre les mesures nécessaires pour rendre les lieux dans un état similaire à celui de son installation.

– Le non-respect d’un congé donné

Le locataire est un occupant sans titre si le propriétaire lui a donné un congé en fin de bail et qu’il refuse de quitter les lieux. Quelle qu’en soit sa nature, le congé doit être signifié par le propriétaire par voie d’huissier ou par lettre recommandée, et ce, 6 mois avant la fin du contrat. À noter qu’un locataire de logement social ne peut pas recevoir de congé-vente et de congé-reprise.

Le bailleur peut-il résilier un bail en HLM ?

Une HLM ou Habitation à loyer modéré est un logement collectif ou individuel destiné à des personnes aux faibles revenus. Des organismes publics et privés mettent à la disposition des particuliers et des professionnels ces logements pour une durée indéterminée. Toutefois, les locataires peuvent être expulsés s’ils ne respectent pas certaines clauses du bail. Comme motifs d’expulsion, on peut citer :

• Le non-paiement des loyers et des charges ;
• La nuisance au voisinage (troubles, tapages…) ;
• Le non-respect du règlement intérieur ;
• Les actions interdites comme la sous-location non autorisée ;

Le locataire peut également être expulsé si ses ressources annuelles dépassent le plafond lui permettant de bénéficier du logement social. Ce plafond varie en fonction de la catégorie du ménage (composé d’une seule personne, de deux personnes sans charge…) et du lieu du logement. Avec le PLUS (Prêt locatif à usage social) ou le PLAI (Prêt locatif aidé d’intégration), le moyen de financement des logements est également pris en compte pour la fixation des plafonds des ressources.

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Quelles sont les conditions pour expulser un locataire ?

Que le contrat de location concerne un local vide ou meublé, le propriétaire peut recourir à l’expulsion du locataire en cas de problème. La procédure d’expulsion varie en fonction de l’existence ou non d’une clause résolutoire dans le bail. Il s’agit d’une disposition prévoyant la résiliation automatique du contrat en cas de non-paiement des charges locatives aux échéances convenues. Présente dans la plupart des contrats de location, la clause résolutoire entraîne l’expulsion automatique du locataire. En cas d’absence de cette clause, la procédure d’expulsion doit être prononcée par le tribunal judiciaire. Dans le cadre de la réforme de la justice qui a été promulguée le 23 mars 2020, il s’agit d’un tribunal résultant de la fusion des tribunaux d’instance et de ceux de grande instance.

Combien de temps dure une procédure d’expulsion ?

Quel qu’en soit le motif, l’expulsion doit être une solution de dernier recours. C’est la raison pour laquelle les délais sont aménagés de manière à permettre au locataire de trouver une solution ou de remédier à sa situation. Le bailleur doit donc essayer de trouver une solution amiable avec son locataire (échelonnement de la dette par exemple). Ce n’est que si les tentatives de conciliation amiable n’ont pas fonctionné que le propriétaire peut mettre en jeu une procédure d’expulsion locative :

Du premier commandement de payer à la décision d’expulsion

Après le premier loyer impayé, le bailleur peut faire appel à un huissier pour inciter le locataire du logement à payer. Via un commandement de payer l’huissier indique au locataire le montant des sommes réclamées. Ce dernier doit régler sa dette au plus tard 2 mois à partir de la réception du courrier. Si le loyer n’est toujours pas réglé à la fin du délai accordé, le propriétaire peut saisir le tribunal judiciaire en vue d’une résiliation du contrat de bail et d’une décision d’expulsion. La saisine du tribunal peut être faite par assignation via huissier. Pour avoir une audience de jugement dans un délai plus court, il peut saisir le juge des référés. Si l’expulsion est prononcée, le bailleur signifie la décision au locataire par voie d’huissier.

Après la signification de la décision d’expulsion

Selon l’’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, le locataire se voit signifier un commandement de quitter les lieux s’il n’a pas fait appel dans le mois suivant les décisions judiciaires de résiliation du bail et d’expulsion. Effectuée par voie d’huissier, cette signification se fera 2 mois après le jugement pour permettre au locataire d’organiser son relogement et/ou son déménagement. Passé ce délai, l’intervention des forces de l’ordre peut être demandée par l’huissier afin de procéder à l’expulsion forcée du locataire. L’administration a 2 mois au maximum pour répondre à la demande.

Les délais accordés par le tribunal

Pour obtenir un délai supplémentaire, le locataire peut se manifester auprès du juge de l’exécution après la signification du commandement de quitter les lieux. Il peut également effectuer cette démarche auprès du juge des référés après l’ordonnance d’expulsion. Dans certains cas, le juge accorde également des délais renouvelables au locataire.
Lorsque l’expulsion est prononcée, les délais d’exécution accordés par le tribunal judiciaire peuvent être de 3 mois à 3 ans. Selon l’article L412-3 du Code des procédures civiles d’exécution, le juge apprécie souverainement le délai accordé en tenant compte de :

• La bonne ou mauvaise volonté du locataire ;
• La situation du bailleur (âge, situation familiale, état de santé, situation financière…) ;
• La situation du locataire (âge, demande de relogement, situation familiale, état de santé, situation financière…).

La trêve hivernale

En France, aucune expulsion ne peut avoir lieu entre le 1^er novembre et le 31 mars. Pendant ces 5 mois, la procédure est suspendue, même si les délais sont arrivés à expiration. Toutefois, l’expulsion peut se faire si un relogement décent et répondant aux besoins du locataire et de sa famille est prévu.

Les cas exceptionnels

Ces délais ne s’appliquent pas dans certains cas. Par exemple :

• Même pendant la trêve hivernale, l’expulsion peut être effectuée lorsque l’occupant fait l’objet d’un arrêté de péril. Acte administratif pris par le maire ou le préfet de police, un arrêté de péril est émis lorsqu’un immeuble (maison, appartement…) ou des parties communes présentent un danger pour la sécurité des occupants en raison de son état.
• Un squatteur ou occupant sans titre ni droit peut être expulsé à tout moment sur décision du juge.
• S’il n’est plus étudiant, l’occupant d’un logement en résidence universitaire peut être expulsé à tout moment de l’année. Il n’a pas non plus le droit de solliciter des délais supplémentaires.
• Un conjoint ou concubin violent est expulsable à tout moment et n’aura droit à aucun délai si la décision est rendue par un juge aux affaires familiales.
• S’il refuse les solutions de relogement, l’occupant d’un logement HLM responsable de troubles du voisinage doit quitter immédiatement les lieux. Le juge de l’exécution peut lui refuser le délai de 2 mois après la signification du commandement y afférent.

Ce qu’il faut retenir :

• L’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 stipule que le locataire est tenu de payer son loyer à l’échéance convenue dans le bail.
• À défaut, le propriétaire peut engager une procédure en vue de résilier le contrat de location et d’expulser l’occupant au regard de l’article 24 de la même loi.
• L’expulsion est interdite lors de la trêve hivernale, sauf dans certains cas.

Le déroulement d’une expulsion locative

La procédure d’expulsion d’un locataire varie en fonction de l’existence ou non d’une clause résolutoire dans le bail.

En présence d’une clause résolutoire

Voici la procédure à suivre en cas de non-paiement de loyer :

1. Mise en demeure du locataire en vue du règlement des loyers impayés ;
2. Commandement de payer : par voie d’huissier, le locataire ordonne au locataire et éventuellement à sa caution de régler les loyers impayés. Il précise dans le commandement délivré les sommes réclamées accompagnées des honoraires de l’huissier.

Deux cas peuvent se présenter :

• S’il n’est pas en mesure de régler sa dette dans un délai de 2 mois, le locataire peut demander une aide financière à un FSL ou Fonds de solidarité logement.
• S’il conteste les sommes réclamées, le locataire peut contacter le propriétaire afin de trouver un accord à l’amiable. À défaut d’entente, la procédure continue.

3. Saisine du tribunal judiciaire : à l’issue du délai accordé par le juge ou de celui prévu par la loi, le bailleur saisit le tribunal judiciaire du logement en vue de faire appliquer la clause résolutoire, de résilier le bail et d’expulser le locataire.

La modalité de saisine dépend des sommes réclamées :

• La saisine se fait par simple déclaration au greffe si les sommes sont inférieures à 4 000 € ;
• Au-delà de 4 000 €, elle se fait par assignation (acte délivré par voie d’huissier).

4. Commandement de quitter les lieux : après signification de l’ordonnance d’expulsion, le propriétaire peut envoyer au locataire un commandement de quitter les lieux par voie d’huissier.

En l’absence d’une clause résolutoire

Voici les étapes d’une procédure d’expulsion si le contrat de location ne comporte pas de clause résolutoire :

1. Mise en demeure du locataire en vue du règlement des loyers impayés ;
2. Envoi au locataire (par voie d’huissier) d’une assignation à comparaître devant le tribunal judiciaire si la mise en demeure est infructueuse ;
3. Octroi d’un délai de paiement si le juge estime que le locataire est en mesure de payer. Si la rupture du bail et l’expulsion du locataire sont prononcées, le propriétaire fait appel à un huissier afin de procéder à la délivrance d’un commandement de quitter les lieux.

Par les forces de l’ordre

Bien qu’il soit propriétaire du logement loué, le bailleur commet une violation de domicile s’il y pénètre sans l’autorisation du locataire. Le commandement de quitter les lieux doit être réalisé par un huissier de justice. Plusieurs hypothèses peuvent se présenter :

1. Le locataire quitte les lieuxsans protestation : l’huissier dresse un PV ou procès-verbal, fait un inventaire du mobilier et récupère les clés.
2. Le locataire est absent: l’huissier peut entrer dans le logement uniquement avec l’assistance des forces de l’ordre et d’un serrurier. Ensuite, il dresse un PV d’expulsion, ordonne la saisie des meubles et procède au changement des serrures. Enfin, il précisera sur une affiche sur la porte d’entrée le fait que le locataire n’a plus accès au logement.
3. Le locataire refuse d’ouvrir la porte: l’huissier dresse un PV d’échec de la tentative d’expulsion. Il peut demander l’assistance des forces de l’ordre auprès de la Préfecture du domicile du locataire.

Combien coûte une procédure d’expulsion locative ?

Le coût d’une procédure d’expulsion varie en fonction :

• Du montant de la dette locative.
• De la complexité du dossier.
• De la présence ou non d’un garant. Il est possible d’ajouter une troisième partie au contrat de bail : le garant. Également appelé caution solidaire, celui-ci s’engage à prendre en charge l’ensemble des loyers impayés selon l’article 2298 du Code civil. Au regard de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, le propriétaire peut également s’adresser au garant pour exiger le paiement des intérêts ou des pénalités de retard.
• De la coopération du locataire. En effet, elle peut influencer le nombre d’étapes et d’actes d’huissier nécessaires pour régler le litige.

Une procédure d’expulsion locative coûte en moyenne entre 3 000 € et 5 000 €. Seuls les tarifs applicables aux actes d’huissier sont prévus par la loi. Par exemple :

• Une notification du PV d’expulsion au locataire coûte 27,66 €;
• Un commandement de quitter les lieux s’élève à 26,60 €;
• Le dressage d’un PV d’expulsion coûte 152,14 €.

Est-il possible de suspendre ou d’arrêter une procédure d’expulsion locative ?

La suspension ou l’arrêt d’une procédure d’expulsion locative peut se faire à deux phases clés :

Au stade de l’assignation

D’un côté, le juge peut mettre la procédure d’expulsion en suspens en autorisant :

• Soit un délai de paiement au locataire, et ce, sous certaines conditions. Le contrat de location sera résilié immédiatement si l’occupant ne respecte pas ce délai ;
• Soit un délai de 3 mois à 3 ans pour permettre au locataire de quitter les lieux.

D’un autre côté, le locataire peut faire appel par rapport au jugement d’expulsion. Cependant, une décision d’exécution provisoire accompagne généralement l’ordonnance d’expulsion locative. Dans le cas contraire, la mesure d’expulsion est suspendue jusqu’au rendu du jugement de la cour d’appel.

Au stade du commandement de quitter les lieux

Le locataire peut demander des délais supplémentaires auprès du juge de l’exécution, mais la saisine de ce juge ne suspend pas la procédure.

Le juge de l’exécution peut aussi accorder au locataire un délai supplémentaire de 3 mois à 3 ans pour quitter les lieux, et ce, uniquement sur démonstration d’une certaine bonne foi. Si le locataire ne cherche pas un nouveau logement par exemple, sa demande risque d’être refusée.

Le locataire peut saisir la Commission de surendettement des particuliers et demander la suspension des mesures d’expulsion lorsqu’il ne parvient pas à honorer ses dettes. Pouvant aller jusqu’à 2 ans, un délai supplémentaire peut lui être accordé à condition de proposer une solution ou un plan d’apurement de la dette locative.

Le résidant en HLM peut recourir au protocole de cohésion sociale. Signé entre le locataire et le bailleur, ce document vaut titre d’occupation. Renouvelable pour une troisième année, il est valable pour 2 ans à condition que le locataire s’acquitte régulièrement des charges et de l’indemnité d’occupation. À défaut, la procédure d’expulsion reprend. Un plan d’apurement de la dette doit également être dressé durant cette période pour régler les impayés et éviter le recours en justice.