Logement insalubre : recours contre le propriétaire

Vivre dans un logement insalubre, c’est subir au quotidien des conditions de vie dégradantes. Humidité persistante, moisissures, installations vétustes, invasion de nuisibles, absence d’aération… autant de situations qui mettent en danger la santé et la sécurité des occupants. Ce type d’habitat est interdit par la loi. En tant que locataire, vous disposez de leviers juridiques solides pour obliger votre propriétaire à agir. Afin de faire valoir vos droits, vous pouvez demander l’assistance d’un avocat en droit de l’immobilier.

À RETENIR : Quels sont les recours possibles pour un logement insalubre ?

En cas de logement insalubre, vous pouvez d’abord alerter votre propriétaire par écrit pour qu’il réalise les travaux nécessaires. Si cela reste sans effet, vous pouvez signaler la situation à la mairie ou à l’Agence Régionale de Santé, qui peut engager une procédure d’insalubrité. Vous pouvez également utiliser la plateforme en ligne Histologe pour faire un signalement directement aux autorités compétentes. En dernier recours, vous pouvez saisir le tribunal pour contraindre le bailleur à effectuer les travaux, demander une réduction de loyer ou des dommages et intérêts.

Qu’est-ce qu’un logement insalubre ?

Un logement est jugé insalubre lorsqu’il expose les occupants à des risques graves pour leur santé ou leur sécurité. Cette notion est encadrée par le Code de la santé publique, notamment par l’article L.1331-22, qui permet à l’administration de prononcer une interdiction d’habiter lorsque les lieux sont dangereux ou dégradés.

Les cas fréquents incluent :

• Des infiltrations, moisissures, humidité chronique ;
• Une absence d’eau potable ou de chauffage ;
• Des installations électriques non conformes ;
• La présence de rats, cafards ou punaises de lit en nombre.

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Locataire d’un logement insalubre : quels sont les recours contre le propriétaire ?

En cas de logement insalubre, il est toujours préférable d’essayer de régler la situation entre vous et le propriétaire. Les deux parties ont intérêt à ce que le logement soit en bon état. Vous pouvez par exemple partager les frais si les responsabilités sont partagées.

Si les négociations sont rompues, adressez-lui une lettre de mise en demeure pour lui rappeler de respecter ses obligations. Indiquez clairement vos griefs, rappelez-lui vos échanges verbaux et soulignez les risques qu’il encourt. Le but étant de lui prouver que vous voulez à tout prix faire valoir vos droits, mais que vous êtes toujours disposé à dialoguer.

Porter plainte contre son propriétaire pour logement insalubre

Dès la constatation de l’insalubrité du logement, vous pouvez contacter le service hygiène de la mairie, entraînant de fait l’ouverture de la procédure. Un expert des services communaux de l’hygiène et de santé (SCHS) ou de l’agence régionale de santé (ARS) sera dépêché sur les lieux. Il établit un rapport qu’il envoie au Conseil départemental de l’environnement et des risques sanitaires et technologiques (CODERST). Celui-ci se prononce sur l’état d’insalubrité :

• Remédiable : des travaux suffisent à rendre les lieux habitables.
• Irrémédiable : le logement est trop dégradé. Il peut alors être interdit d’habiter ou voué à la démolition.

Si la conciliation n’aboutit pas, vous êtes en droit de saisir le tribunal judiciaire pour trancher. Pour les litiges inférieurs à 5 000 euros, vous pouvez déposer une requête au greffe sans avocat, à l’aide du formulaire Cerfa n°16042*02. Décrivez les désordres, mentionnez les montants demandés pour les réparations, et joignez tous les justificatifs : photos, constat d’huissier, devis de professionnels, courriers, témoignages, etc.

Demander l’aide d’un avocat n’est pas obligatoire, mais peut s’avérer judicieux si le dossier est complexe ou si le bailleur conteste les faits.

Que risque le propriétaire d’un logement insalubre ?

Quand un logement est jugé insalubre, en tant que propriétaire, vous risquez des amendes, mais aussi une peine de prison et des sanctions complémentaires.

• Si vous refusez de réaliser les travaux nécessaires, vous risquez 1 an de prison et une amende de 50 000 euros.
• En cas de refus de reloger le locataire, le propriétaire encourt 100 000 euros d’amende et 3 ans d’emprisonnement.
• Le juge peut aussi ordonner la saisie de l’immeuble et lui interdire d’acheter un autre bien immobilier pendant 10 ans.

En somme, l’insalubrité d’un logement est jugée au cas par cas en se basant sur l’état des équipements et au regard des normes en vigueur, l’organisation des pièces, les risques particuliers, l’entretien et la circulation de l’air. Si l’état est avéré et que les négociations avec le propriétaire ont échoué, le locataire peut saisir le juge.

POINTS CLÉS À RETENIR

• Un logement insalubre est un danger pour la santé ou la sécurité, et ne peut être toléré.
• Le propriétaire a l’obligation légale de fournir un logement décent et conforme.
• Avant toute action, il est essentiel de tenter un règlement amiable avec le bailleur.
• En l’absence de réponse, vous pouvez signaler la situation à la mairie, à l’ARS ou via Histologe.
• Les autorités sanitaires peuvent prononcer un arrêté d’insalubrité et imposer des travaux.
• Si aucune solution n’est trouvée, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire pour faire valoir vos droits.
• Un propriétaire qui refuse d’agir s’expose à des amendes, des peines de prison et des sanctions immobilières.
• L’accompagnement d’un avocat spécialisé vous donne les meilleures chances d’aboutir rapidement.