En cas de découverte d’un vice caché sur un bien immobilier après la signature de l’acte de vente, l’acheteur peut se prévaloir de la garantie de vice caché pour obtenir l’annulation de la vente ou la réduction du prix de la vente. Il dispose d’un délai légal de deux ans à compter de la découverte du défaut, de la malfaçon ou de l’usure pour tenter une action auprès du vendeur. Vous avez récemment conclu une vente immobilière, mais le nouvel acquéreur vous informe de la présence d’un vice caché ? N’hésitez pas à faire appel à un avocat spécialisé en droit de l’immobilier ou un avocat en vice caché immobilier pour vous épauler dans les procédures qui vous attendent. Qu’est-ce qu’un vice caché ? Comment se défendre d’une accusation de vice caché immobilier ?

Vice caché immobilier défense du vendeur

À RETENIR : Quels sont les moyens de défense contre une accusation de vice caché immobilier en tant que vendeur ?

En tant que vendeur, vous pouvez demander une expertise du bien immobilier pour prouver que le défaut évoqué par l’acheteur n’est pas un vice caché. Vous pouvez également faire jouer la clause d’exonération de la garantie de vice caché si elle est au contrat.

Vous souhaitez avoir plus d’informations sur les moyens de défense contre une plainte pour vice caché immobilier ? Lisez ceci !

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Vice caché immobilier : qu’est-ce que c’est ?

Pour vous défendre contre un vice caché, il est important dans un premier temps de bien comprendre de quoi il s’agit, et de vérifier si l’anomalie détectée par l’acheteur répond à tous les critères prévus par le législateur. Voici la définition générale du vice caché.

Selon l’article 1641 du Code civil, est considéré comme vice caché tout défaut antérieur à l’acquisition et indécelable lors de la signature du contrat de vente. La loi ajoute que ce défaut doit être suffisamment grave pour empêcher la jouissance normale du bien ou pour le rendre impropre à l’usage auquel il était destiné.

Il résulte de cet article que les 4 conditions de la liste suivante doivent être réunies pour que le vice caché immobilier soit retenu :

    • Le défaut était non apparent au moment où le bien immobilier a été vendu ;
    • Le vendeur n’était pas au courant de la présence dudit défaut ;
    • Le défaut existait déjà avant la conclusion de la vente ;
    • Le défaut est si important que l’acquéreur n’aurait pas acheté le bien ou n’aurait pas accepté d’en payer le prix s’il avait été au courant de son existence.

Dans ces conditions, un défaut d’agrément, une usure normale ou qui résulte d’une mauvaise utilisation par l’acheteur, n’entrent pas dans la catégorie des vices cachés. En revanche, les défauts de la liste ci-dessous peuvent être considérés comme des vices cachés immobiliers :

    • Une charpente fragilisée ;
    • Des fissures au mur ;
    • Des fuites et infiltrations d’eau ;
    • Une condensation importante au niveau des fenêtres et des murs ;
    • Un système d’assainissement non conforme ;
    • La présence de fourmis charpentières, de termites ou encore d’insectes xylophages qui peuvent nuire à la salubrité et la solidité du logement ;
    • Un mauvais état général de la toiture.
Remarque :
Il est de la responsabilité de l’acheteur d’être particulièrement attentif quant à l’état du bien immobilier au moment de son acquisition. Il doit en faire une inspection minutieuse avant de signer l’acte de vente. Un défaut dont il a eu conscience, mais qu’il a sous-estimé, ne constitue pas un vice caché.

Points clés à retenir :

  • Un vice caché est un défaut indécelable lors de la signature du contrat de vente qui empêche la jouissance normale du bien ou le rend impropre à l’usage auquel il était destiné.
  • Un défaut d’agrément, une usure normale ou une mauvaise utilisation du bien ne constitue pas un vice caché immobilier.

Plainte pour vice caché immobilier : que faire ?

Si vous venez de recevoir une lettre recommandée avec accusé de réception faisant état d’un vice caché immobilier, il est important de bien vérifier qu’elle contient le plus de détail possible sur le problème détecté dans la propriété. Cette plainte doit être accompagnée de photos lorsque c’est possible, et idéalement d’un rapport d’expertise.

En tant que vendeur, vous avez la possibilité de demander plus d’informations à l’acheteur si vous jugez que celles-ci ne sont pas suffisamment tangibles pour confirmer l’existence du vice.

Dans tous les cas, pour se protéger d’une action en justice de la part de l’acquéreur, le vendeur devra démontrer par tous les moyens qu’il ne s’agit pas d’un vice caché. Pour ce faire, il est vivement recommandé de recourir à une expertise afin de disposer d’éléments de preuve palpable et incontestable. Dans les faits, le rapport d’expertise a pour objectif de prouver les situations de la liste suivante :

    • Le défaut était bien visible au moment de la vente pour un acquéreur normalement diligent ou il en avait connaissance ;
    • Le défaut n’est pas antérieur à la vente, mais est survenu après ;
    • Il n’affecte pas l’usage habituel et confortable du bien.

Quoi qu’il en soit, vous devez donner une suite à la plainte de l’acheteur dans les plus brefs délais par courrier recommandé avec accusé de réception.

À noter :
Pour vous prémunir d’une accusation pour vice caché, vous avez la possibilité d’insérer dans le contrat de vente une clause exclusive qui vous exonère contractuellement de la garantie de vice caché. Cette dernière est légale si vous êtes un vendeur particulier. Ainsi, en cas de découverte d’un défaut grave par l’acheteur après la signature de l’acte de vente, vous ne serez tenu d’aucune garantie, à condition toutefois d’être de bonne foi et de n’avoir aucune connaissance de l’existence du vice au moment de la vente.

Points clés à retenir :

  • Il est important de bien vérifier que la plainte contient le plus de détails possible sur le problème détecté dans la propriété et est accompagnée de preuves tangibles.
  • Le vendeur doit prouver par tous les moyens à travers une expertise que le défaut n’est pas un vice caché.

En conclusion, le vendeur peut se défendre d’une accusation pour vice caché immobilier s’il réunit suffisamment de preuves qui démontrent que l’anomalie évoquée par le vendeur ne constitue pas un vice caché. Charge à lui de démontrer que le défaut n’était pas antérieur à la vente ou que celui-ci était apparent si l’acheteur avait pris le temps de bien vérifier. Il peut aussi prouver que le défaut en question n’affecte pas l’usage du bien. Le vendeur peut également s’exonérer de la garantie des vices cachés si une clause d’exonération a été prévue au contrat.

Articles Sources [ Masquer ]

  1. legifrance.gouv.fr - https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006441924
  2. wikipedia.org - https://fr.wikipedia.org/wiki/Garantie_des_vices_cachés