Les vices cachés sont sans nul doute la plus grande hantise des acquéreurs de biens immobiliers. Il faut dire que se retrouver dans un logement en mauvais état est un véritable cauchemar. Les soucis peuvent concerner les fondations qui s’effritent, de la moisissure dans les murs, une toiture abîmée et toute autre malfaçon non soulevée au moment de l’acquisition. Vous êtes fraîchement propriétaire de votre résidence principale ? Cependant, vous avez la mauvaise surprise de découvrir un défaut qui vous aurait fait réfléchir à deux fois si vous en aviez pris conscience plus tôt ? N’hésitez pas à recourir aux services d’un avocat qualifié en droit immobilier ou un avocat en vice caché immobilier qui vous accompagnera dans les démarches à accomplir en cas de litige. Qu’est-ce qu’un vice caché d’une maison ? Quels sont les différents types de vices cachés ? Comment faire un recours et obtenir un dédommagement en tant qu’acheteur ? Éléments de réponse.

Vices cachés maison : qualités et protection de l’acheteur

À RETENIR : Que faire en cas de vices cachés dans sa maison ?

La loi prévoit un délai de deux ans à compter de la date de la découverte du défaut pour que l’acheteur puisse intenter une action contre le vendeur. Durant cette période, il pourra alors demander la mise en œuvre d’une action en garantie de vice caché pour la réparation de son préjudice. Comme première étape, l’acquéreur doit envoyer au vendeur une lettre pour tenter un accord à l’amiable. En cas d’échec, il peut intenter une action en justice pour demander réparation et, éventuellement, une indemnisation supplémentaire ou des dommages et intérêts.

Vous venez d’acquérir un bien immobilier et vous soupçonnez un vice caché dans votre nouvelle demeure ? Découvrez dans les lignes qui suivent comment vous protéger et les recours disponibles.

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Qu’est-ce qu’un vice caché ?

Pour mieux comprendre les recours possibles en cas de vice caché, ci-dessous sa définition générale :

En vertu de l’article 1641 du Code civil, le vice caché d’une maison se présente comme une malfaçon non apparente au moment de l’achat qui rend le bien immobilier impropre à l’usage auquel il se destine ou empêche l’acquéreur d’en profiter dans les conditions normales.

Dans les détails, les vices cachés sont considérés comme des défauts que l’acquéreur n’a pas pu détecter malgré un examen attentif. Découvrez dans la liste suivante quelques exemples de vices cachés dans une maison :

    • La présence de termites qui a provoqué des dégâts en amont de la vente ;
    • Un défaut d’infiltration d’eau, d’humidité ou de défaut d’étanchéité ;
    • La fissure d’une dalle de béton ;
    • Le défaut d’homogénéité du carrelage ;
    • Des fondations défectueuses ;
    • Les problèmes d’évacuation des eaux usées ;
    • L’absence d’eau courante.
Bon à savoir :
La garantie des vices cachés dans une maison est applicable à toutes les ventes immobilières, qu’il s’agisse d’un logement neuf ou ancien, vendu par un professionnel ou un particulier. À l’exception des ventes réalisées par autorité de justice telles que les ventes aux enchères. En revanche, s’il est mentionné dans l’acte de vente, le défaut de la maison ne peut pas être considéré comme un vice caché.

Points clés à retenir :

  • Un vice caché est une malfaçon non apparente.
  • Un vice caché peut prendre différentes formes (infiltrations d’eau, fondations défectueuses, problèmes d’évacuation…)

Comment prouver l’existence d’un vice caché sur un bien immobilier ?

Les trois conditions de la liste suivante doivent être réunies pour que le vice caché dans une maison soit retenu :

  • Un défaut non apparent : à ne pas confondre avec un vice dissimulé par le vendeur en vue de conclure la vente ou de vendre le bien à un prix supérieur. Le vice caché est un défaut que l’acheteur n’aurait pas découvert sans un examen en profondeur de l’immeuble et de ses structures. Il peut ainsi y avoir un vice caché même si le vendeur n’en avait pas connaissance. Par ailleurs, selon l’article 1642 du droit civil, la responsabilité du vendeur ne peut être engagée pour des vices dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.
  • Un défaut existant au moment de l’achat : la simple constatation du défaut ne suffit pas à prouver l’existence d’un vice caché. Charge à l’acheteur de prouver que le vice est antérieur à la transaction.
  • Un défaut rendant impropre à l’habitation ou réduit fortement son usage : ne sera pas considéré comme un vice caché, un simple défaut d’agrément. L’usure ou le défaut de conception doit rendre la maison inhabitable ou réduit considérablement l’usage et remet en cause l’achat. En d’autres termes, le défaut affectant la maison est si grave que l’acquéreur n’aurait pas acheté le bien ou s’il les avait découverts au cours de sa visite. En tout cas, s’il décide de l’acheter, ce ne sera pas au même prix.
Bon à savoir :
Le profil de l’acquéreur sera pris en compte lors de l’appréciation du caractère non apparent du vice par juge. Entre autres, un architecte aura plus de mal à prouver qu’il n’a pas effectué les diligences nécessaires pour déterminer l’état réel du logement. En revanche, un acheteur qui n’a pas de connaissances particulières en immobilier pourra demander jusqu’à l’annulation de la vente pour vice caché immobilier.

Points clés à retenir :

  • Le vice caché doit être existant au moment de l’achat. Il doit rendre impropre à l’habitation ou réduit fortement son usage.
  • Il incombe à l’acheteur de prouver l’existence d’un vice caché.

Que faire en cas de vice caché sur maison ?

L’article 1641 est formel, le vendeur est tenu d’une garantie légale sur les vices cachés. Dans cette optique, l’acquéreur a le choix entre les mesures de la liste suivante :

    • La restitution du bien et le remboursement intégral du prix de vente ;
    • Le remboursement des rénovations déjà faîtes ou nécessaires à la réparation du vice ;
    • Une remise en l’état du logement ;
    • Une diminution du prix de la maison et remboursement de la somme perçue en trop.

Pour bénéficier de cette garantie, l’acquéreur doit informer le vendeur de la présence d’un défaut grave et antérieur à l’achat dans la maison. Il est tenu de fournir des preuves tangibles afin de trouver un accord amiable. La première étape consiste donc à adresser une mise en demeure au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception.

Si le vendeur reconnaît le vice, il pourra mettre en place une action en garantie des vices cachés.

En cas d’échec, il faudra saisir le tribunal civil du lieu de votre maison pour trancher sur le litige. Dans ces conditions, l’acquéreur a également la possibilité de solliciter une indemnisation complémentaire pour les frais de procès, les frais du notaire ainsi que les intérêts cumulés depuis le paiement. Aussi, l’acquéreur victime peut demander des dommages et intérêts si le vendeur est de mauvaise foi.

Bon à savoir :
Certains contrats de vente peuvent comprendre une clause de non garantie des vices cachés. Cette clause est légale si le vendeur est un particulier. Pour bénéficier d’une réparation, l’acquéreur devra prouver que le vice a été dissimulé par le vendeur et sa mauvaise foi.

Points clés à retenir :

  • Lors de la découverte d’un vice caché, l’acquéreur doit prévenir le vendeur par écrit pour tenter un accord à l’amiable.
  • En cas d’échec de la première démarche, l’acheteur peut saisir le tribunal civil pour demander réparation et, éventuellement, une indemnisation supplémentaire ou des dommages et intérêts.

En conclusion, le vice caché dans une maison est un défaut non apparent, indétectable sans une inspection minutieuse et antérieure à la signature du contrat de vente. Il rend le logement impropre à son usage habituel ou réduit fortement la jouissance confortable de l’acquéreur. Dans de tels cas, ce dernier peut effectuer un recours auprès du vendeur et bénéficier de la garantie légale de vice caché pour un remboursement partiel ou total. En cas d’échec de la démarche d’accord à l’amiable, il peut également saisir le tribunal civil pour statuer sur le litige.

Articles Sources [ Masquer ]

  1. qualitel.org/particuliers - https://www.qualitel.org/particuliers/acheter-logement/vices-caches-immobilier/
  2. economie.gouv.fr - https://www.economie.gouv.fr/particuliers/garantie-legale-vices-caches
  3. wikipedia.org - https://fr.wikipedia.org/wiki/Vice_caché