Avant d’acquérir un bien immobilier, il est de rigueur de faire un état des lieux approfondi et une inspection minutieuse. Toutefois, certains défauts peuvent passer inaperçus. Malgré des diagnostics poussés, vous faites face à des désagréments dans votre nouveau logement qui impactent fortement votre quotidien ? Lorsque vous rencontrez un problème dont vous n’avez pas eu connaissance après la signature du contrat de vente immobilière, vous disposez d’une action contre le vendeur. Il s’agit de l’action en garantie de vices cachés. Quelles sont les conditions à respecter pour faire valoir cette réclamation ? Quels sont les recours en cas de vices cachés en vente immobilière ? Que faire en cas d’exonération du vendeur ? En cas de litige avec l’ancien propriétaire, vous pouvez consulter un avocat spécialisé avec les procédures relatives aux vices cachés immobiliers. Nos réponses.

Vices cachés vente immobilière : recours de l’acquéreur

À RETENIR : quels sont les recours pour l’acheteur en cas de vices cachés en vente immobilière ?

Lorsque vous constatez un vice caché en vente immobilière, vous pouvez faire jouer la garantie de vice caché pour obtenir réparation du préjudice. Dans un premier temps, il faudra prendre contact avec le vendeur par courrier recommandé pour trouver un accord à l’amiable. En l’absence de compromis, vous devez saisir le tribunal compétent.

Vous voulez en savoir plus sur les recours possibles en cas de vice caché en vente immobilière ? Lisez ce qui suit !

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Garantie de vices cachés immobiliers : qu’en dit la loi ?

Vous vous êtes aperçu de l’existence d’un défaut de conception, d’une usure ou d’une malfaçon après l’achat de votre bien immobilier ? La garantie de vices cachés immobiliers vous protège contre ce type de désagrément.

D’un point de vue juridique, il s’agit d’une garantie proposée expressément par le vendeur lors de la conclusion de la vente pour couvrir les éventuels défauts que même une inspection minutieuse n’aurait pas permis de détecter au moment de l’achat. Cette dernière est encadrée par l’article 1641 du Code civil.

La garantie de vices cachés est une obligation légale qui incombe à l’ancien propriétaire et s’applique à tous les biens immobiliers, à l’exception de ceux achetés lors de ventes aux enchères. En revanche, pour être considéré comme un vice caché, le défaut doit présenter les critères de la liste suivante :

    • Il est suffisamment grave pour rendre le bien impropre à l’usage auquel il se destine ou affecter sa jouissance normale.
    • Il était impossible à détecter au moment des visites malgré une inspection attentive.
    • Il est antérieur à la signature de l’acte de vente.
Remarque :
La responsabilité du vendeur est engagée en cas de découverte de vices cachés en vente immobilière, même s’il ne les connaissait pas au moment de la conclusion de l’acte de vente.

Points clés à retenir :

  • La garantie de vice caché vise à protéger l’acquéreur contre les éventuels défauts du bien immobilier après l’achat.
  • La garantie de vice caché est une obligation légale encadrée par le Code civil.

Comment fonctionne la garantie de vice caché ?

Si le défaut que vous avez détecté répond à tous les critères d’éligibilité d’un vice caché en vente immobilière, vous pouvez le signaler au vendeur en lui adressant une lettre recommandée avec accusé de réception. Accompagnez le courrier avec toutes les pièces justificatives qui mettent en lumière l’existence du vice au moment de l’achat.

Que peut-on demander au vendeur ?

Si le vendeur reconnaît le vice caché, vous disposez des trois possibilités de la liste suivante pour faire réparer votre préjudice :

    • Rendre le bien au vendeur en l’état où vous l’avez acheté et vous faire rembourser l’intégralité du prix ainsi que les frais occasionnés par la vente.
    • Garder le bien et vous faire rembourser une partie du prix pour couvrir les réparations à prévoir.
    • Exiger une remise en état du bien.

Combien de temps pour lancer un recours ?

En vertu de l’article 1648 du Code civil, l’action en garantie de vice caché peut être mise en œuvre durant les deux premières années à compter de la découverte du défaut, sans toutefois dépasser les 5 ans après la signature de l’acte de vente. Idéalement, il faudra procéder le plus rapidement possible après constatation.

Bon à savoir :
En droit immobilier, il revient à l’acquéreur de prouver l’existence du vice caché. Il peut apporter les preuves lui-même. Toutefois, en cas de désaccord persistant, seul un rapport d’expertise a valeur de preuve.

Points clés à retenir :

  • L’acquéreur doit adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur pour l’informer de l’existence du vice caché.
  • Une fois l’existence du vice caché reconnue, l’acheteur peut demander un remboursement partiel ou intégral.

Comment se protéger en cas de litige ?

Dans le cas où le vendeur contesterait le vice caché, vous pouvez tenter un accord à l’amiable en optant pour l’une des solutions de la liste suivante :

    • Faire appel à un médiateur lié ou non au vendeur ;
    • Faire intervenir un conciliateur de justice.

Si cette procédure échoue, vous pouvez vous tourner vers le tribunal judiciaire. Dans ce cas, l’assistance d’un avocat expert en droit immobilier est obligatoire. Si les vices cachés sont retenus par le juge, vous pouvez réclamer la réparation du préjudice ainsi que des dommages et intérêts si vous arrivez à prouver que le vendeur avait connaissance des vices cachés.

Bon à savoir :
La responsabilité du vendeur ne peut être engagée pour vice caché que si l’acheteur a eu connaissance du défaut lors de la signature du contrat, mais a sous-estimé son importance.

Points clés à retenir :

  • Si l’ancien propriétaire conteste l’existence du vice caché après la réception de la lettre recommandée, l’acquéreur peut demander l’intervention d’un médiateur ou un conciliateur de justice indépendant.
  • Après l’échec de l’accord à l’amiable, vous pouvez intenter une action en justice

Que faire en cas de clause d’exclusion de la garantie des vices cachés ?

Si la garantie de vice caché protège l’acheteur contre les éventuels défauts et anomalies après l’achat, le vendeur peut néanmoins exclure cette dernière du contrat de vente par le jeu d’une clause d’exonération. Cette clause est légale pour les vendeurs particuliers.

Dans de tels cas, le seul recours dont vous disposez est d’apporter des preuves de la mauvaise foi du vendeur. Concrètement, il faudra démontrer que ce dernier avait connaissance des défauts lorsque l’acte de vente a été signé et l’a volontairement dissimulé pour conclure la vente.

Bon à savoir :
Une expertise judiciaire et un constat d’Huissier peuvent être nécessaires pour prouver que le vendeur ne pouvait pas ignorer le vice caché au moment de l’achat.

Points clés à retenir :

  • Le vendeur peut prévoir une clause d’exonération de garantie de vice caché au contrat de vente immobilière.
  • L’acquéreur doit apporter les preuves de la mauvaise foi du vendeur pour obtenir gain de cause.

Pour conclure, après l’achat d’un bien immobilier, l’acquéreur peut engager la garantie de vice caché dans les deux ans à partir de la découverte du vice caché pour demander la réparation des préjudices subis. Il peut tenter un accord à l’amiable avec le vendeur en l’informant par lettre recommandée avec accusé de réception de la présence du vice caché ou en faisant intervenir un médiateur ou un conciliateur de justice indépendant en cas de contestation. En cas d’échec de la conciliation, l’acquéreur est en droit de saisir la justice,  et faire appel à nos avocats spécialisés en vice caché immobilier.

Articles Sources [ Masquer ]

  1. economie.gouv.fr - https://www.economie.gouv.fr/particuliers/garantie-legale-vices-caches
  2. qualitel.org - https://www.qualitel.org/particuliers/acheter-logement/vices-caches-immobilier/
  3. psdmag.org - https://www.psdmag.org/comprendre-les-vices-caches-en-immobilier/