Ventes immobilières - Rétractation des parties avant la signature d’un acte notarié

Toute transaction immobilière doit donner lieu à un acte établi en la forme notariée pour les besoins de la publicité foncière.

Préalablement, deux actes sont possibles :

  • La signature d’un compromis de vente ( ou promesse synallagmatique de vente) qui oblige déjà tant l’acquéreur que le vendeur : conformément aux dispositions de l’article 1589 du Code civil, « la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix » ;
  • La signature d’une promesse unilatérale de vente par laquelle le propriétaire (nommé le promettant) s’engage auprès de l’acheteur (nommé le bénéficiaire) à lui vendre son bien à un prix déterminé.

Il lui donne ainsi en exclusivité une « option » pour un temps limité (généralement de trois mois) ; après signature, l’acquéreur peut lever l’option ou non ; elle peut donner lieu au paiement au vendeur d’une indemnité d’immobilisation si le vente ne se réalise pas.

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L’acheteur, conformément aux dispositions de l’article L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, a la possibilité de se rétracter pendant les 10 jours après la signature d’une promesse de vente à la double condition que :

  • L’acquéreur soit un particulier ou un acheteur non professionnel ;
  • Le bien concerné soit destiné à usage d’habitation, à titre de résidence principale ou secondaire ;

Au-delà des 10 jours, l’acheteur doit invoquer la non-réalisation d’une condition suspensive qui serait prévue dans le compromis de vente ( obtention d’un prêt généralement) s’il ne souhaite plus acquérir ou se prévaloir de ce que le vendeur n’est pas propriétaire du bien à acquérir.

Si l’acquéreur persiste après l’expiration du délai de 10 jours dans sa volonté de ne pas signer l’acte de vente alors que les conditions suspensives sont remplies, le vendeur valablement reconnu comme tel, peut :

  • Faire constater la défaillance de l’acquéreur par un notaire à l’expiration du délai prévu pour signer l’acte notarié et exiger la vente forcée par voie judiciaire ;

ou

  • Solliciter des dommages-intérêts pour être indemnisé :
    • Si la promesse de vente ne contient pas de clause prévoyant une pénalité ou une indemnisation le montant des dommages-intérêts est laissé à l’appréciation du juge ;
    • Si les parties ont inséré dans la promesse de vente une clause pénale, celle-ci doit mentionner la somme forfaitairement fixée à verser à l’autre au cas où l’une des deux parties refuserait de régulariser la vente dans le délai imparti ; cette somme est perçue à titre d’indemnisation forfaitaire du préjudice et généralement, elle correspond à 10 % du prix de vente.

Le vendeur n’a lui que deux possibilités très imitées pour se rétracter :

  • Négocier une annulation amiable auprès de l’acquéreur : un accord de résiliation du compromis de vente peut en effet être conclu entre le vendeur et l’acheteur.

Si pour des causes personnelles, le vendeur n’envisage pas d’effectuer la réitération de la vente par acte authentique, il a l’obligation d’en faire part à l’acheteur pour trouver un accord.

Cette résiliation aura ainsi un effet rétroactif et l’argent déjà versé devra être remboursé.

Le vendeur ne peut pas non plus se rétracter en cas de promesse unilatérale :

  • Si son offre de vente a été acceptée par un acheteur : avant une telle acceptation, le vendeur ne pourrait se rétracter qu’ à l’expiration du délai qu’il a lui-même fixé sauf si son offre a été acceptée entre temps ;
  • S’il a décidé d’accepter une offre d’achat : Il s’engage ainsi à céder son bien à l’acheteur et à signer le compromis de vente.

Si le vendeur ne souhaite plus signer l’acte de vente notarié, il devra également indemniser l’acquéreur ou pourra être contraint de vendre par voie judiciaire.