Le compromis de vente entre particuliers intervient lorsque vendeur et acheteur non professionnels parviennent à un accord sur une transaction immobilière. Vous avez trouvé le bien immobilier répondant à vos attentes ? Il ne vous reste plus qu’à entériner votre engagement en signant un compromis de vente ? Avant de signer cet avant-contrat, demandez l’avis d’un avocat spécialisé en droit immobilier. Comment effectuer un compromis de vente entre particuliers ? Que doit contenir cet acte et qui doit le rédiger ?

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À RETENIR : Comment effectuer un compromis de vente entre particuliers ?

Le compromis de vente entre particuliers (sous seing privé, aucun intermédiaire) est totalement valable, et il engage l’acquéreur comme le vendeur. Il doit contenir différentes informations obligatoires comme l’adresse et le descriptif du bien, les coordonnées des parties, le prix du bien, le délai légal de rétraction… De nombreux documents sont obligatoirement annexés au compromis : le dossier de diagnostic technique, l’attestation de l’état de l’installation de gaz, les pièces relatives à la copropriété comme l’état des charges impayées, le carnet d’entretien… Par ailleurs, le dépôt de garantie est facultatif. Il s’élève en moyenne entre 5 et 10 % du prix. Une fois signé, le compromis n’a pas besoin d’être enregistré.

Zoom sur les clés pour réussir un compromis de vente entre particuliers.

Pourquoi signer un compromis de vente entre particuliers ?

Les particuliers souhaitant acheter ou vendre un bien immobilier signent généralement un avant-contrat avant la signature de l’acte de vente définitif. Pour ce faire, ils disposent trois options dont voici la liste :

  • Signer le pré-contrat devant le notaire ;
  • Signer le pré-contrat avec un agent immobilier ;
  • Signer le pré-contrat entre particuliers.

De plus en plus de particuliers optent pour la troisième solution en raison du gain de temps considérable. En effet, la rédaction du compromis sans les services d’un notaire est particulièrement rapide. Il est plus simple de fixer une date de signature.

L’autre avantage de signer un compromis de vente entre particuliers est sans aucun doute le fait d’effectuer des économies.

Points clés à retenir :

  • Cette solution est plus efficace qu’une procédure chez le notaire.
  • Pas de frais de notaire ni de commission à payer à l’agent immobilier.

Comment procéder à un compromis de vente entre particuliers ?

Un avant-contrat peut être rédigé une fois que le vendeur et l’acquéreur se mettent d’accord sur une future vente immobilière. Le futur acheteur dispose du temps nécessaire pour effectuer les démarches administratives entre la signature du compromis de vente et la finalisation de l’acte de vente. Parmi elles figure la demande du permis de construire ainsi que d’un crédit immobilier.

Bien qu’elle ne soit pas obligatoire, la signature du compromis de vente est importante dans la mesure où elle témoigne de la bonne foi de l’acheteur. En signant ce pré-contrat, ce dernier verse une indemnité d’immobilisation au vendeur. Ce dépôt de garantie équivaut à 5 à 10 % du prix du bien. À payer le jour de la conclusion de l’acte de vente, cette somme sera déduite de l’acompte. Cet acompte sera rendu par le vendeur si le futur acquéreur se désiste dans les trois mois qui suivent la finalisation de la promesse synallagmatique.

Bon à savoir :
Chaque partie ou uniquement l’une des deux peut solliciter un notaire pour la rédaction de l’avant-contrat.

Points clés à retenir :

  • Le compromis de vente est rédigé en double exemplaire, l’un pour le vendeur et l’autre pour l’acquéreur.
  • Le compromis de vente sous seing privé étant risqué, il est recommandé de faire appel à un ou deux notaires.

Que contient un compromis de vente ?

Le droit personnel des deux parties entre en jeu via le compromis de vente entre particuliers. Ce document contractuel qui rattache vendeur et acheteur doit ainsi renfermer des informations obligatoires. En voici la liste :

  • Nature de la vente ;
  • Nom, coordonnées et signature des deux parties ;
  • Usage prévu du bien immobilier ;
  • Détails du précédent acte de vente ;
  • Emplacement du bien à céder ;
  • Caractéristiques de la demeure et de ses annexes ;
  • Valeur de la propriété et conditions de paiement ;
  • Frais d’enregistrement auprès de l’administration fiscale ;
  • Indemnité d’immobilisation ;
  • Clauses suspensives ;
  • Date de libération des lieux ;
  • Délai de rétraction et de finalisation du contrat de vente.

Des annexes sont également obligatoires dans un compromis de vente. La validité du contrat peut être remise en cause en leur absence. La liste des annexes varie selon la nature du bien, son ancienneté et sa situation géographique. En principe, le vendeur doit fournir la liste des dossiers suivants :

  • Le Dossier de Diagnostic Technique renfermant le diagnostic de performance énergétique, le constat de risque d’exposition au plomb, au radon et à l’amiante et l’état des risques naturels et technologiques ;
  • L’attestation de l’état de l’installation de gaz et d’électricité ;
  • Le certificat de conformité de l’installation d’assainissement non collectif.

Outre cela, le vendeur doit fournir certains documents à l’acquéreur, dont voici la liste :

  • Bref descriptif du bien transmis par le service de la publicité foncière ;
  • Dossiers certifiant la réalisation des diagnostics ;
  • Certificat d’urbanisme fourni par la municipalité.

Il est important de noter que le vendeur peut rédiger lui-même l’avant-contrat afin de limiter les dépenses. Il peut également passer par une agence immobilière. Toutefois, il est recommandé de faire appel à un officier ministériel pour la rédaction du compromis de vente.

À retenir :
D’autres pièces supplémentaires doivent être révélées dans le cas d’une copropriété : carnet d’entretien du bâtiment, états des impayés imputables à la copropriété…

Points clés à retenir :

  • Des informations obligatoires telles que le droit de rétractation, le prix de vente, la désignation des parties, les indications relatives au bien (adresse, origine, descriptif des annexes)…
  • Certaines pièces comme le diagnostic amiante, le diagnostic plomb ou le diagnostic de l’état de l’installation d’électricité sont obligatoirement annexées au compromis.

Qu’est-ce qu’un compromis de vente sous seing privé ?

Voici une brève définition d’un compromis de vente sous seing privé :

Un compromis de vente est dit sous seing privé lorsque la signature du contrat entre les deux parties a été effectuée sans officier public.

Ce type d’avant-contrat est rédigé par le vendeur, à son domicile. Le potentiel acheteur ne paiera pas de frais. Par ailleurs, un tiers mandaté peut effectuer la démarche en question. Cette solution est un moyen pour les signataires du contrat de gagner du temps concernant les formalités administratives. En effet, il faut énormément de patience pour prendre rendez-vous avec un notaire.

Un compromis de vente sous seing privé doit comprendre plusieurs mentions qui sont détaillées dans la liste ci-dessus :

  • Les coordonnées des deux parties en précisant leur situation matrimoniale ;
  • L’emplacement exact du bien y compris au niveau du cadastre ;
  • La surface du bien ;
  • Le prix de vente ;
  • Le délai maximal pour effectuer la vente par la signature de l’acte de vente définitif ;
  • La répartition des travaux de copropriété prévus ;
  • Les futures conditions suspensives ;
  • Le montant et les modalités de paiement de l’indemnité d’immobilisation.
À savoir :
Dans le cadre d’un compromis de vente sous seing privé, les parties sont chargées d’effectuer elles-mêmes les différentes vérifications généralement réalisées par le notaire.

Points clés à retenir :

  • Compromis de vente réalisé en l’absence d’un officier public, en l’occurrence, le notaire.
  • Les parties rédigent elles-mêmes le compromis et procèdent aux vérifications nécessaires.

Quelles sont les clauses à négocier lors de la signature du compromis de vente ?

Le compromis de vente conserve sa valeur juridique bien qu’il ne soit pas signé devant un officier juridique. Les deux parties sont juridiquement engagées dans la transaction immobilière et aucune ne peut se retirer de la vente. Toutefois, la loi permet aux acquéreurs de se rétracter en bénéficiant d’un délai de rétractation de 10 jours.

Hormis ce délai de rétractation, le dépôt de garantie ainsi que les conditions suspensives figurent parmi les clauses à négocier lors de la signature du compromis. Grâce aux clauses suspensives, l’avant-contrat devient nul si certains évènements apparaissent avant la conclusion définitive de l’acte de vente. L’indemnité d’immobilisation versée au vendeur sera renvoyée à l’acheteur.

Voici une liste des cas possibles susceptibles de rendre nul le compromis :

  • Application du droit de préemption par la municipalité ;
  • Observation d’une servitude d’urbanisme inquiétante ;
  • Refus d’octroi d’un prêt par l’établissement prêteur.

Par ailleurs, une clause pénale est présente dans la plupart des compromis de vente entre particuliers. Celle-ci exige que l’acquéreur verse des dommages et intérêts au vendeur si ce dernier ne réussit pas à obtenir la signature du client souhaité. Moins courante, la clause de dédit impose que le signataire qui se retire de la transaction immobilière verse un certain montant déterminé dans le pré-contrat.

Points clés à retenir :

  • D’une part, le dépôt de garantie et d’autre part, les clauses suspensives qui permettent de se rétracter si l’une des conditions prévues ne se réalise pas.
  • La clause pénale qui fixe à l’avance la sanction pécuniaire en cas d’annulation du compromis.

Quand et où enregistrer le compromis de vente entre particuliers ?

La promesse unilatérale de vente doit faire l’objet d’un enregistrement 10 jours après que l’acquéreur a effectué une levée d’option. Cet enregistrement marque la finalisation de l’avant-contrat. Cette démarche doit être effectuée auprès des services fiscaux.

En outre, le tarif d’enregistrement de l’acte s’élève à 125 euros. Ce droit doit être versé auprès du Trésor public du lieu de résidence du contractant qui en prend l’initiative.

Cependant, il n’est pas obligatoire d’enregistrer le compromis de vente auprès de l’administration fiscale.

Points clés à retenir :

  • Pas d’enregistrement obligatoire pour compromis de vente !
  • En revanche, une promesse unilatérale de vente est à effectuer sous 10 jours auprès des services fiscaux.

Pourquoi signer un compromis de vente entre particuliers chez le notaire ?

Il est plus judicieux de faire appel à un notaire pour signer le compromis de vente. En effet, la rédaction de ce document et la formation du dossier requièrent les compétences d’un professionnel du droit. En tant que tel, le notaire fournit des conseils précis sur tout type d’acte de vente.

Par ailleurs, un compromis de vente entre particuliers signé chez le notaire aura la qualité d’acte authentique. Or, ce dernier bénéficie d’une autorité juridique supérieure à l’acte sous seing privé. De plus, un acte authentique est enregistré auprès de l’Administration et conserve ainsi la sécurité juridique des parties.

Voici une liste de certains avantages à signer cet acte devant un notaire :

  • Le notaire se charge de tout : rédaction du pré-contrat, vérification des documents à annexer au contrat…
  • Le notaire est le garant de la légalité de la transaction sur le plan juridique ;
  • En tant que professionnel, le notaire peut conseiller sur la rédaction de conditions particulières ;
  • Aucun frais spécifique n’est requis pour la signature d’un compromis chez le notaire ;
  • Disposant d’un devoir de conseil, le notaire proposera une résolution du conflit en cas de litige ;
  • Le notaire établit directement le dossier en vue de la transaction finale. En constituant le dossier, il veille à ce que la vente soit définitive et sécurisée grâce à un compromis de vente bénéficiant d’une efficacité juridique.

Points clés à retenir :

  • Pour être certain du bon déroulement de la vente : validité du compromis, rédaction des clauses spécifiques, vérification des documents obligatoires…
  • Pas de frais à payer pour la signature du compromis.

Pour conclure, la signature d’un compromis de vente entre particuliers ne requiert pas nécessairement l’intervention d’un notaire. Il est toutefois conseillé de recourir à ce professionnel pour signer l’avant-contrat afin de sécuriser la transaction.