Tout savoir sur la prescription acquisitive

La prescription acquisitive contredit l’adage selon lequel « nul ne peut transférer plus de droits qu’il n’en a ». Il s’agit en effet d’un droit exercé sur la propriété, l’usufruit ou la servitude de passage. Quand on parle de propriété, il est question d’un bien immeuble ou d’un bien meuble. L’usufruit suppose le fait d’en disposer comme vous le souhaitez. La servitude de passage, quant à elle, est le fait de céder une surface habitable à une autre personne pour lui donner un accès. Au début de l’année 2018, la France comptait 35,4 millions de logements avec plus de 64 % de propriétaires. Bon nombre de personnes peuvent ainsi être concernées par la prescription acquisitive, du moment que les conditions sont réunies. Si votre propriété fait l’objet d’une demande de prescription acquisitive ou que vous êtes en possession d’un bien depuis un certain laps de temps, le mieux est de faire appel aux services d’un avocat spécialisé en droit de l’immobilier. Par ailleurs, voici quelques explications utiles concernant ce fait juridique.

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Qu’est-ce que la prescription acquisitive ?

L’article 2258 du Code civil français énonce que « la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi ».

À cet effet, la prescription acquisitive, aussi appelée « usucapion », est le fait pour un possesseur d’acquérir un bien ou un droit réel sur un objet au bout d’un certain délai. Autrement dit, une personne qui utilise un bien depuis longtemps, et sans la moindre réaction du propriétaire ou du « verus dominus » dudit bien, peut s’en accaparer de plein droit. La loi considère que le verus dominus n’a plus voulu de son bien et s’en est même désintéressé depuis un certain moment. De ce fait, il revient au possesseur de longue date de le réclamer comme bon lui semble.

Bon à savoir :

Pour que la prescription acquisitive soit valable, il faut que le possesseur ait utilisé ou détenu un bien de bonne foi ou sans l’intention de nuire aux intérêts du propriétaire. Dans certains cas, il faut qu’il ait acquis un titre qui ne lui appartenait pas, dans la croyance qu’il ait été dans son bon droit. La bonne foi de l’acquéreur est ainsi une condition sine qua non à respecter.

Quid du délai et des conditions de la prescription acquisitive ?

L’article 2272 de code civil souligne que « le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de 30 ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par 10 ans. » D’après cette disposition, il existe deux types de délais : la prescription trentenaire d’une part et la prescription abrégée d’autre part.

La prescription trentenaire

Dans ce cas de figure, le propriétaire laisse une autre personne se servir de son bien immobilier ou son immeuble pendant une longue durée. De son côté, l’acquéreur doit avoir effectué sa possession de manière paisible, continue, publique et de bonne foi pendant plus de 30 ans. Au-delà de ce délai, ce dernier peut demander la prescription acquisitive du bien.

La prescription abrégée

Cette situation concerne une personne qui a acquis un bien immobilier par le biais d’un soi-disant propriétaire. À vrai dire, ce dernier s’est fait passer pour le propriétaire et a usurpé son droit de propriété. De ce fait, l’acquéreur, qui doit être de bonne foi, possède seulement un « juste titre ». Dès l’écoulement d’un délai de 10 ans en possession dudit bien, il peut se prévaloir de son droit réel en matière de prescription acquisitive.

À noter :

Selon la jurisprudence, la prescription acquisitive est valable pour tout type de biens immobiliers. Il peut s’agir d’une maison, d’un garage, d’un appartement, d’un terrain ou d’un immeuble. En sont exclus certains biens, à savoir : les navires, les aéronefs, les fonds de commerce, les objets appartenant à l’État…

Quels sont les effets de la prescription acquisitive ?

Même si les conditions de l’usucapion sont réunies, l’acquéreur ne peut pas tout de suite obtenir le titre de propriété du bien en question. Pour se prévaloir de son droit, il doit faire une requête auprès du juge avec des preuves à l’appui. Si sa demande est acceptée, il deviendra le nouveau propriétaire du bien immobilier et obtiendra un titre de propriété à son nom. Dans ce cas de figure, il est considéré comme ayant été propriétaire du bien depuis le début de sa possession. Dans le cas contraire ou à défaut de conditions requises, l’acquéreur devra restituer le bien immeuble au verus dominus.

Important :

Dans le cas où le possesseur a fait louer le logement, il peut garder les loyers perçus. Dès lors que sa bonne foi est prouvée, il peut les conserver malgré la contestation du juge au sujet de la prescription acquisitive.

En France, comme dans tous les autres pays, la prescription acquisitive demeure encore un droit complexe et difficile à demander. En effet, s’opposer au droit du propriétaire d’un bien, même s’il est inactif, s’avère audacieux de la part du possesseur. Toutefois, la base reste la bonne foi de ce dernier, qui doit être à la fois réelle et prouvée. Si vous vous trouvez dans une telle situation, sollicitez sans plus attendre les conseils d’un avocat spécialisé en droit immobilier. Ce professionnel saura vous aider à acquérir un bien qui vous revient de droit ou à contester la prescription acquisitive exercée sur votre propre bien.

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