Tout ce qu’il faut savoir sur Airbnb !

La location de meublés touristiques explose depuis quelques années, que ce soit en France ou dans le reste du monde, mais les loueurs méconnaissent souvent les règles en vigueur !
Je veux louer ma résidence principale
La résidence principale désigne l’habitation occupée par le propriétaire ou le locataire au moins 8 mois dans l’année. C’est la loi Alur de 2014 qui réglemente la location saisonnière et délimite la période de location de la résidence principale à 4 mois. Il existe cependant des exceptions, notamment si vous quittez votre domicile pour des raisons professionnelles ou de santé.
Néanmoins, cette loi ne permettait pas de contrôler la fréquence à laquelle les biens meublés étaient loués : les dérives étaient donc nombreuses et le système était considéré comme de la concurrence déloyale pour les professionnels de l’hôtellerie.
La loi pour une République numérique de 2016 est venu rééquilibrer la pratique en autorisant les communes à mettre en place un système d’enregistrement des biens meublés saisonnièrement. Désormais, les appartements se verront attribuer un numéro qui devra être indiqué dans chaque annonce de location. Cela permettra alors de vérifier si le loueur ne dépasse pas la période de location réglementaire.
A savoir : A Paris, le numéro d’enregistrement devient obligatoire à partir du 1er décembre ! A Bordeaux, les loueurs auront jusqu’au 1er mars 2017 pour se mettre en règle et des villes comme Nice ou Strasbourg pensent déjà à suivre la marche.
Attention ! Si vous êtes locataire, vous devez absolument obtenir l’autorisation de votre propriétaire pour sous-louer votre bien ou vous risquez une résiliation du bail. De plus, le prix du loyer de la sous-location ne peut excéder celui du bail initial.

Je veux louer ma résidence secondaire
Si vous voulez louer votre bien plus de 4 mois par an, vous devez faire un changement d’usage afin que le bien soit déclaré comme local à usage professionnel.
Le changement d’usage est obligatoire dans les villes de plus de 200.000 habitants et nécessite de monter un dossier et de le déposer auprès du service d’urbanisme de la ville. C’est une démarche longue et coûteuse pour laquelle la présence d’un avocat est conseillée.
A savoir : Dans certaines villes comme Paris ou Nice, le changement d’usage s’accompagne d’une compensation. En effet, le propriétaire doit détenir un bien d’une surface équivalente qui est exclusivement réservé à l’habitation dans le même arrondissement ou devra présenter un titre de commercialité.
La fiscalité
Si vos revenus n’excèdent pas 760€ par an vous ne devez pas déclarer les revenus de cette activité aux impôts et êtes exonéré.
Si vos recettes annuelles n’excèdent pas 32.900€ par an, vous pourrez bénéficier du régime dit “micro BIC” ou du régime réel. Si elles sont supérieures à ce montant, vous serez soumis au régime réel.
Avec le régime micro bic, il faut remplir une déclaration complémentaire d’impôts sur le revenu et le propriétaire est imposé au barème de cet impôt sur 50% de ses revenus provenant de la location.
Pour le régime réel, il faut remplir une déclaration professionnelle et il sera possible de déduire les charges en les indiquant sur cette même déclaration.
Les contributions sociales
A partir du moment où vos revenus dépassent 23.000€ par an vous devez être affilié au régime social des indépendants et verser des cotisations sociales. Il existe cependant des dérogations et vous pouvez choisir de verser les contributions à la sécurité sociale.
La taxe de séjour
C’est au loueur de récolter la taxe de séjour et de la reverser à la commune. Si le locataire ne paye pas, le propriétaire pourra en être exonéré.
Dans certaines régions, la taxe de séjour est déjà collectée automatiquement par Airbnb qui la renvoie aux services fiscaux pour l’hôte.
Les sanctions en cas de non-respect de la réglementation 
Si vous louez votre résidence principale plus de 120 jours par an et que vous n’effectuez pas de changement de destination, vous risquez une amende de 50.000€ et à une astreinte pouvant aller jusqu’à  1.000€ par jour en attendant la régularisation.
Par ailleurs, si vous ne déclarez pas votre logement en mairie ou que vous tentez de dissimuler des locaux que vous louez aux touristes, alors vous risquez une amende pénale pouvant aller jusqu’à 80.000€ et une peine d’un an d’emprisonnement.
Contactez dès maintenant l’un de nos avocats en droit de l’immobilier.