Quels recours pour récupérer ma caution ?

Le dépôt de garantie, communément appelé caution, correspond à une somme d’argent versée par le locataire au bailleur à la prise en location d’un bien. À la remise des clés, cette caution doit être restituée sous certaines conditions et dans le respect d’un délai légal.
Pour toute question à ce sujet, un avocat spécialisé en droit de l’immobilier peut vous conseiller. Le point sur les recours possibles en cas de non-restitution de la caution par le bailleur.

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Qu’est-ce que la caution ?

Le dépôt de garantie ou caution correspond en général à un mois de loyer hors charges. Le paiement de ce montant n’est pas obligatoire, mais il permet au propriétaire de se protéger d’une non-exécution des obligations locatives comme les arriérés de loyer ou les réparations nécessaires en cas de détérioration des lieux. Ainsi, le propriétaire peut exiger un dépôt de garantie, sauf si le locataire paie plus de deux mois de loyer à l’avance. Le refus de verser le montant entraîne la résiliation du bail.

À noter :

Le montant de la caution pour une location saisonnière, secondaire, ainsi que les baux signés avant le 27 mars 2014 est libre. Si vous choisissez une location vide, le montant est fixé à un mois de loyer hors charges. Quant à une location meublée dont le bail est signé à partir du 27 mars 2017, le montant est porté à deux mois de loyer.

Le délai de restitution

Au déménagement, votre bailleur a pour obligation légale de vous restituer le dépôt de garantie. Cette restitution est encadrée par la loi du 6 juillet 1989, article 22. Il faut savoir que le bailleur n’est pas obligé de procéder dès la remise des clés. Le délai de restitution dépend de deux circonstances :

  • Si le bien ne présente aucune dégradation et que l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, le délai de restitution est d’un mois et court le jour de la remise des clés.
  • Si l’état des lieux de sortie laisse constater des dégradations qui ne correspondent pas à une usure normale, le délai de restitution est de deux mois, toujours à compter de la date de la remise des clés.

À noter :

Le délai de restitution est le même pour les baux de meublés et non meublés. Quant au montant à restituer, il reste le même que celui que vous avez versé à la prise en location du bien.

Faire un état des lieux à l’entrée et à la sortie du logement

À l’entrée comme à la sortie du locataire, un état des lieux précis et détaillé s’impose. Cela permet d’éviter les quiproquos et facilite la restitution du dépôt de garantie. En effet, ce sujet préoccupe beaucoup de locataires français, soucieux de récupérer leur caution à temps et dans sa totalité. À noter qu’une caution sur trois n’est pas restituée par les bailleurs. Il est conseillé de conserver un exemplaire de l’état des lieux d’entrée pour une confrontation avec l’état des lieux de sortie à votre départ. Ce document est un moyen de distinguer ce qui tient de l’usure normale et de l’usure anormale. Il aide ainsi à déterminer à qui incombe les responsabilités en cas de dommages.

Comment récupérer facilement la caution ?

Afin de récupérer votre dépôt de garantie sans plus de discussions avec votre bailleur, ci-dessous les bons réflexes pour mettre toutes les chances de votre côté :

  • Bien nettoyer le logement avant l’état des lieux de sortie ;
  • Assister à l’état des lieux de sortie, l’exemplaire de l’état des lieux d’entrée à la main ;
  • Respecter le préavis de départ ;
  • Communiquer vos coordonnées bancaires ainsi que votre nouvelle adresse au bailleur pour la restitution de votre caution par virement ou par chèque.

Les obligations du locataire

Lorsque vous prenez un bien en location, vous avez l’obligation de l’entretenir et de faire des réparations locatives pour toutes les dégradations qui ne relèvent pas de la vétusté ni d’un fait indépendant de votre volonté comme un vice de construction, une effraction ou autres. Vous pouvez demander une grille de vétusté au propriétaire à la signature du bail, à annexer à l’état des lieux d’entrée. Cette grille permet de déterminer facilement l’usure normale du logement et des équipements. Elle est définie par un accord collectif.

La retenue sur caution

La restitution de la caution peut être totale ou partielle, en fonction de l’étendue des éventuels travaux à réaliser. Dans le cas où l’état des lieux de sortie laisse constater un manquement à l’obligation de maintien des lieux en bon état, ou que vous n’avez pas réalisé les réparations nécessaires, le bailleur peut déduire le montant des travaux sur le dépôt de garantie. Cela vaut également pour les arriérés de loyer, les charges de nettoyage, etc. Cependant, le bailleur doit justifier cette retenue sur la caution, notamment par l’état des lieux, des factures ou un devis estimatif des réparations du préjudice. Attention aux pièces justificatives, car près de 29 % des bailleurs n’en fournissent pas, et plus de 19 % des travaux ne sont même pas réalisés après retenue sur la caution.

À noter :

Si votre location est en copropriété, le propriétaire doit fournir un décompte des charges à déduire sur la caution. Le tribunal l’autorise à restituer au moins 80 %, et donc conserver une provision à hauteur de 20 % du montant de la caution. Il devra régulariser le reste à l’arrêté annuel des comptes du syndic de copropriété.

La lettre de restitution de caution

Si votre propriétaire ne vous restitue pas votre caution dans le délai légal, vous pouvez le lui rappeler par téléphone, ou lui adresser une lettre de mise en demeure de règlement en recommandé avec accusé de réception. Avec cette lettre, vous pouvez lui accorder un délai d’environ une semaine pour le remboursement. Passé ce délai, s’il ne procède pas à la restitution, il doit vous verser des intérêts au taux légal de 0,04 % pour les baux signés avant le 27 mars 2014. Quant aux contrats conclus à compter du 27 mars 2014, la loi Alur pénalise le bailleur d’une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois commencé en retard.

Les autres recours possibles

Si votre propriétaire ne procède toujours pas à la restitution, vous pouvez saisir le tribunal d’instance, ou le juge de proximité pour un litige au montant inférieur à 4 000 euros. Toutefois, saisir la commission de conciliation ou CDC vous permet de régler votre litige avec le propriétaire par une voir plus consensuelle.

La restitution de la caution est une source de litige bien fréquente entre bailleurs et locataires. Si chaque partie respecte ses obligations, la procédure devrait déboucher sans difficulté sur un remboursement dans de meilleures conditions. Pour éviter tout conflit, la conciliation est tout indiquée.

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