Nombreux sont les locataires qui se plaignent auprès de leur bailleur que leur logement est insalubre ou en mauvais état. Vous aussi, vous en faites partie ? Demandez conseil auprès d’un avocat spécialisé en droit de l’immobilier ! Rassurez-vous, cet expert est en mesure de vous orienter vers les recours possibles contre le propriétaire. Il vous assistera lors des négociations, et si aucun terrain d’entente n’est trouvé, il défendra vos intérêts devant les tribunaux. Qu’est-ce qu’un logement insalubre ? Qui contacter ? Un locataire peut-il obtenir des dommages et intérêts pour logement insalubre ?

Qu’est-ce qu’un logement insalubre ?

 

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À RETENIR : Un locataire peut-il obtenir des dommages et intérêts pour logement insalubre ?

L’octroi de dommage et intérêt pour logement insalubre est possible, mais est laissé à l’appréciation du juge. Avant d’intenter une action en justice, le locataire doit en premier lieu contacter le propriétaire, puis la mairie s’il n’obtient pas de réponse satisfaisante. Le SCHS procède ensuite aux visites des lieux avant de rédiger un rapport indiquant que le logement est insalubre ou non. Si un arrêté d’insalubrité est adopté, le propriétaire doit réaliser des travaux ou reloger le locataire sous peine de sanction.

Vous louez un appartement mal éclairé ou possédant une installation électrique susceptible de provoquer un incendie ? Plusieurs recours sont possibles.

Qu’est-ce qu’un logement insalubre ?

Une maison ou un appartement en mauvais état n’est pas forcément insalubre. Pour en avoir le cœur net, il est important de connaître la définition générale d’un logement insalubre.

Un logement est considéré comme insalubre dès lors qu’il présente un risque ou un danger pour la sécurité physique ou pour la santé des personnes. Ces dernières peuvent être les occupants eux-mêmes ou les voisins. Un logement peut également devenir insalubre s’il présente des revêtements dégradés contenant du plomb.

Bon à savoir :
La procédure d’insalubrité exclut les problèmes de solidité. Seuls l’état du logement ainsi que ses conditions d’occupation sont concernés.

Découvrez dans la liste suivante les signes permettant de reconnaître un logement insalubre :

  • Pièces de vie dépourvues d’une ouverture sur l’extérieur (fenêtre) ;
  • Insuffisance d’éclairage naturel ;
  • Faible hauteur sous plafond ;
  • Logement trop exigu (superficie totale inférieure à 9 m²) ;
  • Présence de poussières d’amiante ou de moisissures ;
  • Infiltrations d’eau…
À retenir:

Les locaux mentionnés dans la liste ci-après sont également considérés comme insalubres et ne peuvent être mis en location :

  • Combles ;
  • Caves ;
  • Sous-sols.

Points clés à retenir :

  • Bien que représentant un risque ou un danger pour la sécurité physique ou la santé des occupants : maison avec des escaliers instables, des poussières d’amiante ou des peintures au plomb par exemple.
  • Les sous-sols, les combles et les caves.

Qui contacter en cas de logement insalubre ?

Vous trouverez dans cette liste les démarches à suivre en cas de maison ou d’appartement insalubre :

  1. Informez votre propriétaire (bailleur privé ou public) par une lettre recommandée avec AR ;
  2. S’il ne réagit pas, adressez-vous au service d’hygiène de la mairie.

Une fois que vous avez contacté la mairie, la procédure d’insalubrité est ouverte. Un expert du SCHS (service communal d’hygiène et de santé) ou de l’ARS (Agence régionale de santé) établit un rapport constatant l’insalubrité ou non du logement. Ce document est ensuite remis au préfet qui pourra adopter un arrêté de traitement d’insalubrité.

À noter :
En cas d’urgence, le préfet peut directement saisir le tribunal administratif pour désigner un expert. Dans les 24 heures qui suivent sa nomination, ce dernier dresse un constat de l’état du logement et des bâtiments mitoyens, puis propose des mesures visant à mettre fin au danger.

Points clés à retenir :

  • Le propriétaire en lui adressant une lettre recommandée avec accusé de réception.
  • En l’absence de réponse ou s’il refuse de réaliser les travaux, contacter le service d’hygiène de la mairie.

Logement insalubre : le locataire peut-il demander des dommages et intérêts ?

Il est tout à fait possible de saisir le tribunal pour demander réparation du préjudice subi. Toutefois, l’octroi de dommages et intérêts pour logement insalubre n’est pas systématique. Tout dépend de votre situation.

Attention !

L’arrêté d’insalubrité peut avoir d’autres conséquences pécuniaires pour le propriétaire. En voici la liste :

  • Le locataire d’un logement déclaré insalubre n’est pas tenu de payer le loyer dès le premier jour du mois qui suit l’affichage ou l’envoi de la notification de l’arrêté.
  • Si l’arrêté ordonne la réalisation de travaux (arrêté remédiable) et si le propriétaire ne s’exécute pas le délai fixé, il devra payer jusqu’à 1 000 € d’astreinte par jour de retard.
  • Si les lieux sont temporairement inhabitables à cause des travaux ou d’une interdiction d’habiter temporaire, le propriétaire doit assurer l’hébergement du locataire.
  • En cas d’arrêté ordonnant l’interdiction définitive d’habiter (arrêté irrémédiable), le propriétaire est dans l’obligation de reloger le locataire.
  • Il doit en outre lui verser une indemnité de réinstallation équivalente à trois mois de loyer.
  • Le propriétaire peut être poursuivi et condamné à 1 an d’emprisonnement et à 50 000 € d’amende en cas de refus volontaire de réaliser les travaux imposés par l’arrêté d’insalubrité. Les sanctions pénales sont d’autant plus sévères s’il refuse de reloger le locataire.

Points clés à retenir :

  • Oui, si le logement est déclaré insalubre.
  • Outre les éventuels dommages et intérêts, le propriétaire s’expose à diverses conséquences pécuniaires : le non-paiement du loyer, une astreinte journalière de 1 000€ en cas de retard dans l’exécution des travaux, une amende de 50 000 € s’il refuse volontairement de les réaliser…

En résumé, les dommages et intérêts ne sont pas systématiques, même si le logement est déclaré insalubre. Le propriétaire fautif s’expose toutefois à diverses conséquences financières comme une astreinte, une indemnité de réinstallation, voire une amende.