Non-respect de l’encadrement des loyers : quel recours ?

Dans les zones tendues, les loyers sont généralement plafonnés pour éviter les abus. Les montants maximaux indiqués, pour l’encadrement des loyers, ne sont pas toujours respectés par les propriétaires. Comment savoir si votre loyer dépasse les limites autorisées ? Quels sont les recours possibles lorsque l’encadrement des loyers n’est pas respecté ? Découvrez des informations utiles pour garantir un loyer respectant les normes en vigueur. Vous pouvez aussi contacter directement un avocat spécialisé en droit immobilier ou dans l’encadrement des loyers.

À RETENIR : quel recours en cas de non-respect de l’encadrement des loyers ?

En cas de non-respect de l’encadrement des loyers, il est possible d’utiliser divers recours :

• Contacter le bailleur pour demander une baisse de loyer ;
• Contacter la mairie ou la préfecture en cas de refus ;
• Saisir la Commission départementale de conciliation en cas de complément de loyer abusif ;
• Saisir le juge des contentieux et de la protection.

Souhaitez-vous en connaître davantage sur l’encadrement des loyers et sur les recours possibles ? Lisez ce qui suit.

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Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?

Avant de parler de recours, il est important de comprendre les grands principes de l’encadrement des loyers :

L’encadrement des loyers est un dispositif légal mis en place pour limiter l’augmentation des montants du loyer en zone tendue. Prévu par l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (loi ELAN) sur l’évolution du logement, son non-respect expose à des sanctions.

L’encadrement des loyers concerne généralement les propriétaires de maisons ou de locaux en zone tendue, où la demande de logement est supérieure à l’offre. Ce dispositif entre en vigueur dans le cadre d’une mise ou remise en location ainsi que d’un renouvellement de bail. Concernant les contrats, sont concernés :

• Le bail d’habitation : il s’agit d’un contrat classique d’habitation de longue durée.
• Le bail mobilité : destiné aux étudiants ou aux personnes en déplacement professionnel, ce contrat est de courte durée.

Il est possible de vérifier si un logement est situé en zone tendue, et donc soumis à l’encadrement des loyers, grâce à ce simulateur. Les zones tendues regroupent des villes où la demande de logements dépasse largement l’offre, comme Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier ou encore les communes de la petite couronne francilienne. Même si le loyer semble conforme au premier abord, certains propriétaires ajoutent un complément de loyer pour augmenter le montant final au-delà du plafond autorisé.

Comment savoir si le loyer dépasse le plafond autorisé ?

Suivez ces étapes simples pour vérifier la conformité de votre loyer avec le plafond autorisé :

1. Consultez votre contrat de bail : relevez le montant du loyer et la date de signature du bail. Ces informations sont utiles pour la comparaison et pour utiliser le simulateur d’encadrement des loyers.

2. Cherchez le loyer de référence de votre zone : pour effectuer une comparaison, vous devez connaître les loyers de référence de votre zone. Ces informations sont disponibles auprès de la mairie. Ils sont souvent fixés par arrêté préfectoral.
3. Comparez les données recueillies : en comparant votre loyer avec le loyer de référence, vous aurez déjà une idée de la conformité du montant.
4. Utilisez le simulateur d’encadrement des loyers : le simulateur officiel d’encadrement des loyers confirme si vous êtes en zone tendue, donc concerné par ce dispositif.

En lisant votre contrat, vous pourrez trouver des informations telles que le loyer de base et le complément de loyer. Conclu entre le propriétaire et le locataire, le loyer de base désigne le montant mensuel pour la location d’une maison. Le complément de loyer désigne un montant supplémentaire demandé par le propriétaire pour des raisons spécifiques : caractéristiques particulières des biens par rapport à ceux des autres.

Que faire en cas de non-respect de l’encadrement des loyers ?

Le recours du locataire pour faire respecter l’encadrement des loyers peut être résumé ainsi :

1. Envoyer un courrier au bailleur

Il est toujours conseillé de régler à l’amiable ce type de situation pour éviter de la compliquer après un litige. Pour cela, envoyez à votre propriétaire une lettre de contestation de non-respect de l’encadrement des loyers mentionnant :

• Les loyers de référence ;
• Le non-respect à l’encadrement des loyers en zone tendue ;
• La date de signature du bail ;
• Le type de maison ;
• La demande de réduction des loyers.

2. Saisir la mairie ou la préfecture

En cas d’absence de réponse ou de réaction, remontez le problème à votre mairie ou préfecture selon les compétences en la matière. La mairie ou la préfecture sanctionnera votre propriétaire qui risque une amende de 5 000 ou 15 000 € dans le cas d’une entreprise.

3. Saisir la Commission départementale de conciliation (CDC)

Dans le cas d’une application de complément de loyer abusif, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation. La requête doit être déposée dans les 3 ans suivant la signature du bail. Si le propriétaire persiste à maintenir le complément malgré l’intervention de la CDC, saisissez le tribunal.

4. Saisir le tribunal des contentieux et de la protection

La saisie se fait dans les 3 mois après la réception de l’avis du CDC par le propriétaire. La requête doit inclure les éléments tels que :

• L’identité des parties prenantes ;
• Le tribunal concerné ;
• L’objet du litige ;
• Les détails des démarches effectuées ;
• La demande de réévaluation de loyers.

Pour conclure, votre propriétaire a l’obligation de se soumettre à l’encadrement des loyers. En cas de non-respect, vous avez la possibilité de lui envoyer une lettre pour exiger la réduction de votre loyer. S’il refuse, saisissez la CDC ou le juge des contentieux et de la protection avec l’assistance d’un avocat spécialisé.

POINTS CLÉS À RETENIR

• L’encadrement des loyers s’applique dans les zones tendues pour limiter les abus liés à des loyers trop élevés.
• Il existe plusieurs recours en cas de non-respect : négociation amiable, saisie de la mairie, de la Commission de conciliation, ou du juge.
• Le dispositif légal est prévu par l’article 140 de la loi ELAN et s’applique lors d’une mise, remise en location ou d’un renouvellement de bail.
• Les baux concernés sont le bail d’habitation classique et le bail mobilité.
• Un simulateur officiel permet de vérifier si le loyer respecte les plafonds applicables dans votre zone.
• Le complément de loyer n’est autorisé que pour des caractéristiques exceptionnelles du logement et sous conditions strictes.
• Le locataire peut commencer par envoyer une lettre recommandée au bailleur pour demander la régularisation du loyer.
• En l’absence de réponse, il est possible de signaler le propriétaire à la mairie ou à la préfecture, qui peuvent infliger une amende.
• La Commission départementale de conciliation peut être saisie en cas de litige sur un complément de loyer abusif.
• Si la conciliation échoue, le juge des contentieux de la protection peut être saisi dans un délai de trois mois.
• Le juge peut ordonner la baisse du loyer et le remboursement des montants trop perçus.