Non-respect du compromis de vente par l’acquéreur : quels recours ?

La signature d’un compromis de vente engage en principe le vendeur à céder son bien et l’acquéreur à l’acheter. Selon l’article 1589 du Code civil, cet accord vaut vente dès lors que les parties se sont entendues sur le bien et sur son prix. L’acquéreur peut toutefois renoncer à son projet s’il exerce son droit de rétractation ou si une condition suspensive ne se réalise pas. En dehors de ces situations, son refus de signer l’acte authentique peut engager sa responsabilité. Si vous êtes confronté à ce problème, un avocat spécialisé en droit immobilier peut analyser le compromis et vous aider à choisir le recours le plus adapté.

À RETENIR : Que faire si l’acheteur ne respecte pas le compromis de vente ?

Le vendeur doit commencer par vérifier que le délai de rétractation est expiré et qu’aucune condition suspensive ne justifie le retrait de l’acheteur. Il peut ensuite :

• adresser une mise en demeure de signer ;
• faire constater le refus ou l’absence de l’acquéreur chez le notaire ;
• demander en justice l’exécution forcée de la vente ;
• demander la résolution du compromis et une indemnisation.

Le bien ne doit pas être remis en vente tant que le compromis n’a pas été valablement résolu.

Le point sur les recours du vendeur et la sanction à laquelle s’expose l’acquéreur s’il n’honore pas son engagement.

Dans quels cas le refus de l’acquéreur constitue-t-il un non-respect du compromis ?

Le refus de signer l’acte authentique ne constitue pas toujours une faute. Avant d’engager un recours, le vendeur doit vérifier si l’acheteur bénéficie d’un droit de rétractation ou si une condition prévue dans le compromis ne s’est pas réalisée.

L’acquéreur exerce son droit de rétractation dans les 10 jours

L’acquéreur non professionnel d’un immeuble à usage d’habitation dispose d’un délai de 10 jours pour se rétracter, sans avoir à justifier sa décision ni à verser de pénalité. Ce droit est prévu par l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Le délai ne commence pas nécessairement le jour de la signature. Il court :

• à partir du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant le compromis ;
• ou à partir du lendemain de la remise directe de l’acte, lorsque celle-ci est effectuée par un professionnel habilité.

Si le dernier jour tombe un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

La rétractation doit être adressée :

• par lettre recommandée avec avis de réception ;
• ou par un autre moyen présentant des garanties équivalentes quant à la date d’envoi et de réception.

Une condition suspensive ne s’est pas réalisée

Le compromis peut subordonner la vente à la réalisation de certains événements, par exemple :

• l’obtention d’un prêt immobilier ;
• la délivrance d’un permis de construire ;
• l’absence d’une servitude grave ;
• la vente préalable d’un autre bien ;
• l’obtention d’une autorisation administrative.

Si une condition suspensive ne se réalise pas dans le délai fixé, le compromis devient en théorie caduc. L’acheteur peut alors renoncer à la vente et récupérer les sommes versées.

Cette protection ne s’applique toutefois pas si l’acquéreur a provoqué l’échec de la condition. Dans le cadre d’un financement, il doit notamment :

• déposer sa demande de prêt dans le délai prévu ;
• demander le montant mentionné dans le compromis ;
• respecter la durée et le taux maximal indiqués ;
• solliciter le nombre d’établissements éventuellement prévu par le contrat ;
• informer le vendeur ou le notaire du résultat de ses démarches.

La condition suspensive de financement est encadrée par l’article L. 313-41 du Code de la consommation.

Le vendeur et l’acheteur trouvent un accord

Le vendeur et l’acquéreur peuvent décider ensemble de mettre fin au compromis. Cet accord doit être formalisé par écrit et préciser :

• la fin de leurs engagements respectifs ;
• le sort du dépôt de garantie ;
• le versement éventuel d’une indemnité ;
• la date à laquelle le vendeur peut remettre le bien en vente.

Un simple accord oral laisse subsister un risque de contestation.

Comment constater la défaillance de l’acquéreur ?

Lorsque le délai de rétractation est expiré, que les conditions suspensives sont réalisées et que l’acquéreur refuse toujours de signer, le vendeur doit constituer des preuves avant d’engager une procédure.

Les démarches à suivre sont les suivantes :

1. vérifier les délais et les clauses du compromis ;
2. demander au notaire si toutes les conditions de la vente sont réunies ;
3. adresser une mise en demeure à l’acquéreur ;
4. le convoquer pour signer l’acte authentique ;
5. faire constater son absence ou son refus ;
6. choisir entre la vente forcée et la résolution du compromis.

Adresser une mise en demeure de signer

La mise en demeure rappelle à l’acquéreur ses engagements et lui accorde un dernier délai pour signer l’acte de vente.

Elle doit notamment indiquer :

• l’identité du vendeur et de l’acquéreur ;
• la désignation du bien ;
• la date de signature du compromis ;
• la date prévue pour la signature de l’acte authentique ;
• l’expiration du délai de rétractation ;
• la réalisation des conditions suspensives ;
• le délai accordé à l’acquéreur pour régulariser la vente ;
• les conséquences possibles d’un nouveau refus.

Elle est envoyée selon les modalités prévues dans le compromis, le plus souvent par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de commissaire de justice.

Cette formalité constitue une étape importante avant une demande d’exécution forcée fondée sur l’article 1221 du Code civil.

Faire constater le refus ou l’absence chez le notaire

Si l’acquéreur ne réagit pas à la mise en demeure, il peut être sommé de se présenter chez le notaire pour signer l’acte authentique.

En cas d’absence ou de refus, le notaire peut établir un procès-verbal de carence ou de difficultés. Ce document permet notamment de constater :

• la convocation régulière de l’acquéreur ;
• son absence ou son refus de signer ;
• les démarches accomplies par le vendeur ;
• les éventuelles explications données par l’acquéreur.

La procédure exacte dépend des clauses du compromis. Le constat du notaire ne constitue donc pas une formalité identique dans tous les dossiers, mais il représente une preuve particulièrement utile en cas de procès.

Exemple : un acheteur obtient le prêt prévu dans le compromis, mais ne se présente pas chez le notaire le jour de la signature. Le vendeur lui adresse une mise en demeure, puis une nouvelle date lui est proposée. Si son absence ou son refus est constaté, le vendeur peut demander la vente forcée ou la résolution du compromis, selon son intérêt et les clauses signées.

Le vendeur peut-il demander la vente forcée ?

Lorsque le compromis est valable et que toutes les conditions sont réunies, le vendeur peut demander au tribunal judiciaire de contraindre l’acquéreur à réaliser la vente.

Pour prendre sa décision, le juge vérifie notamment :

• l’accord des parties sur le bien et le prix ;
• la validité du compromis ;
• l’expiration du délai de rétractation ;
• la réalisation des conditions suspensives ;
• l’envoi d’une mise en demeure ;
• la réalité du refus de l’acquéreur.

L’exécution forcée est prévue par l’article 1221 du Code civil. Elle peut être écartée si elle est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour un débiteur de bonne foi et son intérêt pour le vendeur.

Si la demande aboutit, la décision de justice peut tenir lieu d’acte de vente. Le vendeur peut aussi demander la réparation des préjudices causés par le retard, par exemple :

• des échéances supplémentaires de crédit ;
• des charges de copropriété ;
• des frais d’entretien ;
• une perte de revenus locatifs.

Cette solution comporte toutefois un risque : la procédure peut être longue et le bien peut rester immobilisé pendant le litige. Elle peut aussi présenter peu d’intérêt si l’acquéreur est insolvable.

Le vendeur peut-il faire annuler le compromis et demander une indemnisation ?

Le vendeur qui ne souhaite plus poursuivre la vente peut demander la résolution du compromis. Elle peut résulter :

• d’un accord écrit entre les parties ;
• de l’application d’une clause résolutoire ;
• d’une décision du tribunal.

Les règles générales de la résolution sont prévues par l’article 1224 du Code civil.

Une fois le compromis valablement résolu, le vendeur peut remettre son bien sur le marché. En revanche, il est risqué de conclure une nouvelle vente tant que le premier compromis produit encore ses effets.

Le vendeur peut aussi réclamer des dommages-intérêts s’il prouve :

• une faute de l’acquéreur ;
• un préjudice réel ;
• un lien entre cette faute et son préjudice.

Le préjudice peut correspondre aux frais supportés pendant l’immobilisation du bien ou à la différence de prix si le logement est ensuite vendu moins cher.

Quelle somme l’acquéreur défaillant doit-il payer ?

La somme éventuellement due dépend des clauses du compromis. Il faut distinguer le dépôt de garantie, la clause pénale et la clause de dédit.

Le dépôt de garantie ou le séquestre

Une somme, souvent comprise entre 5 % et 10 % du prix, peut être versée lors de la signature. Elle est généralement conservée sur un compte séquestre par le notaire ou l’agent immobilier.

Le vendeur ne peut pas toujours la récupérer de sa propre initiative :

• si l’acheteur se rétracte dans le délai légal, la somme doit lui être restituée ;
• si une condition suspensive échoue sans faute de sa part, elle doit également lui être rendue ;
• si l’acheteur refuse de signer sans motif valable, son attribution dépend du compromis et des circonstances ;
• en cas de désaccord, les fonds peuvent rester bloqués jusqu’à un accord ou une décision de justice.

La clause pénale

La clause pénale fixe à l’avance l’indemnité due par la partie qui refuse de signer sans motif valable. Son montant correspond souvent à 10 % du prix de vente, mais ce taux résulte des pratiques contractuelles : il ne s’agit pas d’une sanction légale automatique.

Le juge peut réduire ou augmenter la pénalité lorsqu’elle est manifestement excessive ou dérisoire. Il peut également la réduire si l’engagement a été exécuté en partie. Ce pouvoir est prévu par l’article 1231-5 du Code civil.

La clause de dédit

La clause de dédit autorise une partie à renoncer à la vente en contrepartie du paiement d’une somme déterminée. Contrairement à la clause pénale, elle ne sanctionne pas nécessairement une faute : elle prévoit une possibilité de sortir du contrat.

La qualification de la clause dépend de sa rédaction et non uniquement de son titre. En cas de litige, le juge peut rechercher son véritable objectif et la requalifier.

Face au refus de l’acquéreur, le vendeur ne doit donc ni conserver automatiquement les fonds versés ni remettre immédiatement le bien sur le marché. Il doit d’abord relire le compromis et faire constater la défaillance afin de choisir, sur une base solide, entre la réalisation de la vente et la fin du contrat.

FAQ

Le vendeur peut-il garder le dépôt de garantie si l’acheteur se désiste ?

Pas automatiquement. Si l’acheteur se rétracte dans le délai légal ou bénéficie d’une condition suspensive, la somme doit en principe lui être restituée. Dans les autres cas, son attribution dépend des clauses du compromis et, en cas de conflit, d’un accord ou d’une décision judiciaire.

Peut-on remettre le bien en vente dès que l’acquéreur refuse de signer ?

Il est plus prudent d’attendre que le compromis soit valablement résolu. Une nouvelle vente conclue alors que le premier contrat produit encore ses effets pourrait engager la responsabilité du vendeur.

Un seul refus de prêt suffit-il pour annuler le compromis ?

La loi n’impose pas systématiquement plusieurs refus bancaires. Il faut vérifier les exigences du compromis et démontrer que la demande respectait le montant, la durée, le taux et les délais prévus.

L’acheteur doit-il toujours verser 10 % du prix s’il refuse de signer ?

Non. Le taux de 10 % est fréquent dans les clauses pénales, mais il n’est pas imposé par la loi. La somme due dépend du compromis et peut être révisée par le juge si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Combien de temps le vendeur a-t-il pour agir contre l’acquéreur ?

L’action personnelle ou contractuelle se prescrit normalement par cinq ans à compter du jour où le vendeur a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’agir. Il reste préférable de réagir dès le refus de signer afin de préserver les preuves et de limiter l’immobilisation du bien.

POINTS CLÉS À RETENIR

• L’acquéreur non professionnel qui achète un logement peut se rétracter dans un délai de 10 jours sans avoir à justifier sa décision.
• Après ce délai, l’acheteur peut renoncer à la vente sans pénalité si une condition suspensive prévue dans le compromis ne se réalise pas sans faute de sa part.
• Si l’acquéreur refuse de signer sans motif valable, le vendeur doit le mettre en demeure et faire constater sa défaillance.
• Le vendeur peut demander au tribunal l’exécution forcée de la vente ou la résolution du compromis avec une indemnisation.
• Le dépôt de garantie ne revient pas automatiquement au vendeur, car son attribution dépend du motif du désistement et des clauses du compromis.
• Le vendeur doit attendre la résolution valable du compromis avant de remettre le bien en vente.