Selon la loi, le compromis de vente scelle la promesse du vendeur de céder son bien et à l’acquéreur de l’acheter (article 1589 du Code civil). En principe, dès sa signature, les deux parties sont définitivement engagées et ne peuvent plus se rétracter. Faites appel à un avocat spécialiste en droit de l’immobilier pour défendre vos intérêts. Vous vous demandez que faire en cas de non-respect du compromis de vente par l’acquéreur ? Quels sont vos recours ? À quoi l’acheteur s’expose ?

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À RETENIR : Que faire en cas de non-respect du compromis de vente par l’acquéreur ?

Aucun recours n’est possible si l’acheteur annule le compromis de vente dans le délai de 10 jours. Il en va de même s’il se rétracte après ce délai en invoquant la non-réalisation d’une condition suspensive prévue dans le compromis. En dehors de ces cas et après une mise en demeure restée infructueuse, le vendeur peut demander en justice la vente forcée du bien ou son annulation assortie de dommages-intérêts. En l’absence de clause pénale ou de dédit, le montant de l’indemnisation est laissé à l’appréciation du juge.

Le point sur les recours du vendeur et la sanction à laquelle s’expose l’acquéreur s’il n’honore pas son engagement.

Quel recours si l’acquéreur ne respecte pas le compromis de vente ?

Quand la date butoir de la signature de l’acte de vente est dépassée et que l’acheteur revient finalement sur sa décision d’acquérir le bien immobilier sans raison légitime, vous êtes en droit d’engager une procédure d’exécution forcée. Voici la liste des étapes à suivre :

  1. Vous devez faire constater la défaillance de l’acquéreur par un notaire avant d’engager ce processus. Ainsi, vous pouvez le mettre en demeure pour qu’il signe l’acte de vente authentique.
  2. S’il ne s’exécute pas, vous pouvez faire intervenir le Juge pour solliciter des dommages-intérêts.
À retenir :
Des formalités et des délais sont à respecter pour constater la défaillance de l’acquéreur.

Points clés à retenir :

  • Une fois la date butoir dépassée, envoyer une lettre de mise en demeure à l’acheteur pour qu’il signe l’acte de vente dans un délai déterminé.
  • S’il n’honore toujours pas son engagement, le poursuivre en justice.

La résolution de la vente avec demande de dommages-intérêts

L’exécution forcée présente quelques inconvénients dont voici la liste :

  • L’immobilier sera entre autres indisponible à la vente pendant toute la procédure qui s’avère assez longue.
  • À l’issue de cette procédure, il est possible que l’acquéreur soit dans l’obligation d’acheter le bien. S’il est insolvable, vous serez dans l’impasse.

Voilà pourquoi le mieux est d’opter pour la résolution du compromis pour se départir du lien contractuel.

Pour ce faire, saisissez le tribunal pour condamner l’acheteur à vous verser des dommages-intérêts. Ci-après la liste des situations envisageables :

  • Le compromis de vente ne contient pas de clause prévoyant une pénalité ou une indemnisation. Dans ce cas, le montant des dommages-intérêts est laissé à l’appréciation du juge.
  • Le compromis prévoit une clause de dédit permettant à chacun de résilier le contrat sans motif en contrepartie du versement d’une somme d’argent déterminée. Ce montant sera pris en compte par le juge qui peut éventuellement requalifier la clause de dédit en clause pénale.
  • Les parties ont inséré dans le compromis une clause pénale. Cette dernière doit mentionner la somme forfaitairement fixée à verser à l’autre au cas où l’une des deux parties refuserait de régulariser la vente dans le délai imparti. Cette somme est perçue à titre d’indemnisation forfaitaire du préjudice. Généralement, elle correspond à 10 % du prix de vente.
À préciser :
Le juge peut réviser le montant prévu dans la clause pénale s’il l’estime excessif ou dérisoire.

Points clés à retenir :

  • Contrairement à une demande de vente forcée, la résolution avec dommages-intérêts n’entraîne pas l’indisponibilité du bien à la vente.
  • Le montant des dommages-intérêts varie selon que le compromis contient ou non une clause pénale ou de dédit.

Comment annuler un compromis de vente par l’acheteur ?

Différents cas de figure mentionnés dans la liste suivante peuvent expliquer l’invalidité du compromis de vente.

  • Le délai de rétractation. L’acquéreur dispose d’un délai de 10 jours après la signature de la promesse de vente pour y mettre un terme. Pour ce faire, il doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception.
  • Si l’acheteur n’obtient pas le financement demandé à sa banque, le manque de fonds peut constituer une cause de rupture du compromis de vente. Toutefois, il doit présenter au notaire 3 attestations de refus.

Points clés à retenir :

  • L’acquéreur peut annuler le compromis sans pénalité en envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur et en respectant le délai de 10 jours.
  • Au-delà, il faut invoquer un motif valable (refus de prêt par exemple) et en apporter la preuve.

En conclusion, une fois les 10 jours de rétraction passée, l’acheteur ne peut revenir sur sa décision sans raison. Il peut néanmoins invoquer une condition suspensive dans le cas où il n’obtient pas le prêt bancaire pour financer l’achat. Si l’acquéreur ne se présente pas chez le notaire le jour de la signature de la vente ou s’il refuse de signer sans cause valable, vous pouvez demander des dommages et intérêts ou saisir le Juge pour une procédure d’exécution forcée.