Vous êtes le nouveau propriétaire d’une maison neuve, ancienne ou un appartement ? Vous avez la mauvaise surprise de tomber sur des problèmes d’humidité, des défauts de construction ou encore des défaillances au niveau des fondations ? Il s’agit d’un vice caché. Faites appel à un avocat en vice caché immobilier pour profiter de conseils juridiques sur mesure. Quels sont les défauts catégorisés en tant que vices cachés ? Que faire pour se défendre ? Quel est le délai de prescription prévu par la loi ? Faisons le point sur les vices cachés immobiliers.

Vice caché immobilier : comment se défendre ?

À RETENIR : Comment se défendre en cas de vice caché ?

Souvent indétectable au moment de l’achat, un vice caché peut rendre votre immeuble complètement inutilisable, inexploitable. Ainsi, il vous empêche d’en profiter dans les conditions normales. Dans de tels cas de figure, vous pouvez faire jouer la garantie du vendeur pour bénéficier d’un remboursement partiel ou intégral. Après l’échec de la tentative de règlement à l’amiable, vous êtes en droit de saisir la justice pour statuer sur le litige.

Vous avez détecté un vice caché immobilier ? Lisez ce qui suit pour connaître les moyens d’action disponibles pour demander la réparation du préjudice.

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Vice caché immobilier : définition

En tant qu’acheteur, un vice caché immobilier peut avoir des conséquences dramatiques sur la jouissance normale du bien et de vos finances. Responsable de ces vices, le vendeur doit réparer les préjudices que vous avez subis. Toutefois, il est important de bien comprendre de quoi il s’agit pour vous en protéger. Découvrez ci-dessous la définition générale du vice caché immobilier :

D’après l’article 1641 du Code civil, le vice caché immobilier est un défaut ou une malfaçon invisible ou difficile à déceler existant avant la signature du contrat de vente immobilière. De manière générale, lorsqu’il est question d’un bâti, il s’agit d’un défaut ou d’une usure qui ne peut être détectée que par un expert immobilier.

Il faut savoir que les défauts ne sont pas forcément considérés comme des vices cachés aux yeux de la loi. Pour être considéré comme tel, un défaut doit satisfaire les 3 conditions cumulatives de la liste suivante :

    • Être suffisamment grave pour rendre le bâtiment impropre à l’usage pour lequel il est destiné ou empêcher l’acheteur d’en disposer normalement ;
    • Exister avant la signature de l’acte de vente immobilière ;
    • Être indétectable malgré l’inspection visuelle du bâtiment au moment des visites et de l’achat.
Bon à savoir :
Pour les maisons anciennes, le secteur géographique fait partie des critères qui peuvent entrer en jeu pour confirmer ou infirmer l’existence d’un vice caché.

Les points à retenir :

  • Un vice caché immobilier est une malfaçon ou un défaut qui n’a été découvert qu’après la signature du contrat de vente immobilière.
  • 3 conditions doivent être remplies pour confirmer l’existence d’un vice caché immobilier.

Vice caché immobilier : quels sont les défauts concernés ?

Il est à rappeler que le défaut doit être assez grave pour constituer un vice caché. Si vous avez découvert un vice qui aurait pu remettre en cause votre acquisition, il vous revient de prouver qu’il ne pouvait pas être décelé malgré votre examen attentif des lieux.

Par ailleurs, il sera également nécessaire d’apporter la preuve du vice. Pour ce faire, vous pouvez réunir les preuves par vos propres moyens ou à travers un rapport d’expertise. Entre autres, ce document professionnel mettra en lumière les éléments essentiels sur le vice détecté et l’estimation du coût de la réparation.

Dans tous les cas, un vice caché peut être lié à l’ancienneté du logement et de ses installations ou un manque d’entretien. Voici une liste non exhaustive des vices cachés immobiliers :

    • Les défauts au niveau des fondations ;
    • Le caractère inondable de la maison ou l’appartement ;
    • L’humidité et l’infiltration d’eau dans les murs ;
    • La présence de termites pouvant nuire à la solidité et la salubrité du bâtiment ;
    • Les fissures sur les dalles de béton ;
    • Les problèmes d’étanchéité ;
    • Le bruit excessif du voisinage et l’absence d’isolation phonique.
Bon à savoir :
Pour se protéger contre les actions ultérieures de l’acquéreur, certains vendeurs peuvent prévoir une clause d’exonération des vices cachés dans le contrat de vente. Cette clause est légale pour les particuliers. Toutefois, elle ne décharge pas l’ancien propriétaire de tous les aléas existants. Vous pouvez toujours vous retourner contre le vendeur et faire jouer la garantie légale en prouvant que ce dernier est de mauvaise foi, qu’il était au courant des vices et les a volontairement dissimulés au moment de la vente.

Les points à retenir :

  • Un vice caché peut être lié à l’ancienneté du logement et de ses installations ou un manque d’entretien.
  • Un rapport d’expertise peut être utile pour prouver le vice.

Se protéger d’un vice caché immobilier avec la garantie légale

En cas de découverte d’éventuels défauts non apparents après l’achat, l’article 1641 du Code civil vous permet de demander au vendeur de réparer les préjudices subis en mettant en jeu la garantie de vice caché. Si l’existence de vices cachés est prouvée, vous avez le choix entre les solutions de la liste :

    • Demander la remise en état du bien immobilier.
    • Conserver le logement et vous faire rembourser d’une partie des sommes versées pour compenser les frais engagés dans les réparations.
    • Remettre le bien immobilier au vendeur dans l’état dans lequel vous l’avez acheté et demander le remboursement intégral du prix de vente ainsi que de l’ensemble des frais occasionnés par l’acquisition.

Par ailleurs, si la mauvaise foi du vendeur est prouvée, vous avez la possibilité d’exiger le versement de dommages et intérêts. Cette demande d’indemnisation peut se faire en même temps que la demande de remboursement.

D’un point de vue légal, cette garantie est valable pour une durée maximale de deux ans à compter la découverte du défaut, mais ne pourra pas excéder un délai total de 5 ans suivant la signature de l’acte de vente.

Il est conseillé d’informer le vendeur dans les plus brefs délais dès la découverte des vices cachés pour demander la mise en œuvre de la garantie légale. Cette démarche doit se faire par lettre recommandée avec accusé de réception. Il faudra annexer à ce courrier tous les justificatifs nécessaires qui prouvent l’existence du vice.

Bon à savoir :
En cas d’échec de la procédure à l’amiable, vous devez saisir le tribunal compétent dont dépend la commune où est situé le bien immobilier. Dans ce cas, il est recommandé de vous faire accompagner par un avocat.

Les points à retenir :

  • L’acquéreur du bien immobilier peut demander la réparation du préjudice subi en mettant en jeu la garantie de vice caché.
  • La garantie légale est valable pour une durée de 2 ans à compter de la date de découverte du vice caché

Pour conclure, lorsque vous faites l’achat d’un bien immobilier, vous pouvez faire valoir la garantie de vice caché en cas de découverte d’éventuels défauts remettant en question votre acquisition. Vous avez jusqu’à 2 ans à compter de la découverte du vice pour demander réparation des préjudices subis. Faites appel à un avocat en vice caché immobilier pour vous conseiller.

Articles Sources [ Masquer ]

  1. qualitel.org - https://www.qualitel.org/particuliers/acheter-logement/vices-caches-immobilier/
  2. lagbd.org - https://www.lagbd.org/Vice_cache_comment_le_prouver
  3. economie.gouv.fr - https://www.economie.gouv.fr/particuliers/garantie-legale-vices-caches