Fonds de commerce : compromis ou promesse de vente ?

La cession définitive d’un fonds de commerce demande du temps pour se réaliser. Pour la préparer dans les règles, la signature d’un avant-contrat est souvent nécessaire avant celle de l’acte de vente définitive. Vous hésitez entre la conclusion d’un compromis de vente et d’une promesse de vente ? Sachez que ces deux actes juridiques génèrent des conséquences différentes pour le vendeur ou l’acheteur. Dans tous les cas, n’hésitez pas à prendre conseil auprès d’un avocat expert en fonds de commerce ou un avocat spécialisé en droit des affaires pour mieux cerner les différences entre ces actes. Qu’est-ce que le compromis de vente ? Qu’est-ce que la promesse de vente ? Quelle est la différence entre les deux ?

À RETENIR : Fonds de commerce : choisir le compromis ou la promesse de vente ?

L’établissement d’une promesse de vente, qu’elle soit synallagmatique ou unilatérale, permet de mieux préparer les conditions de la cession définitive du fonds de commerce. L’une engage les deux parties, tandis que l’autre n’engage que le vendeur.

Quelle est la différence entre le compromis et la promesse de vente ? Les réponses.

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Quelles formalités respecter lors de la vente d’un fonds de commerce ?

Avant d’acheter un fonds de commerce, il est avant tout nécessaire de bien cerner sa définition. Un fonds de commerce est constitué de divers éléments permettant d’exercer une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Il se compose d’éléments incorporels (nom commercial, enseigne, clientèle, etc.) et d’éléments corporels (marchandise, outils, meubles, etc.).

Le fonds de commerce peut faire l’objet d’une vente. Cette opération requiert la réalisation d’un certain nombre de formalités dont voici la liste :

• L’information des salariés

Dans le cas où l’entreprise emploierait moins de 250 salariés, le cédant du fonds de commerce est tenu d’informer le personnel du projet de vente au moins deux mois avant la signature de l’acte de vente.

• Le consentement du conjoint du vendeur

L’accord préalable du conjoint du cédant marié sous un régime de communauté est indispensable si le fonds de commerce fait partie de la communauté de biens.

• Le droit de préemption de la commune

La commune dispose d’un droit de préemption dans le cas où le fonds de commerce serait localisé dans un périmètre de sauvegarde des commerces et de l’artisanat de proximité. Une déclaration préalable à la mairie via le formulaire CERFA n°13644*01 doit être effectuée.

• La rédaction de la promesse de vente ou du compromis de vente

La signature de l’acte de cession est généralement précédée par la conclusion d’un compromis de vente ou d’une promesse de vente. Ces actes permettent de préparer les conditions de la vente définitive du fonds de commerce.

• L’établissement de l’acte de vente

Depuis le 21 juillet 2019, il n’existe plus aucune mention obligatoire dans l’acte de cession. Cependant, s’agissant d’un contrat, il est important d’y indiquer les clauses essentielles relatives au bien à céder et à la vente.

• Les publicités légales

Sur demande de l’acquéreur auprès du greffier du Tribunal de commerce, la publication d’un avis au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC) doit être réalisée. Par ailleurs, la cession doit être publiée dans un journal d’annonces légales dans un délai de 15 jours après la signature de l’acte de vente.

• L’enregistrement de l’acte de cession

L’acquéreur est tenu d’enregistrer l’acte de vente de fonds de commerce auprès du service des impôts de la situation des fonds. Cette opération doit être réalisée dans un délai d’un mois à compter de la date de la signature de l’acte de cession ou de la date d’entrée en possession du fonds de commerce.

• Le dépôt du dossier d’immatriculation de l’acquéreur au CFE

Selon la nature de l’activité et en fonction de son statut, l’acheteur du fonds de commerce doit déposer un dossier d’immatriculation auprès d’organismes destinataires des formalités CFE (Centre de Formalités des Entreprises) : registre du commerce et des sociétés ou répertoire des métiers.

Qu’est-ce que le compromis de vente de fonds de commerce ?

Lorsqu’un cédant et un acheteur sont d’accord sur la vente et l’achat d’un fonds de commerce, ils peuvent formaliser leur engagement à travers la rédaction d’un compromis de vente.

Pour mieux vous aider, en voici sa définition :

Également appelé promesse synallagmatique de vente, ce document écrit est un avant-contrat par lequel le vendeur s’engage à vendre et l’acquéreur à acheter à un prix déterminé et selon les modalités définies.

Valant vente, ce contrat peut prendre la forme d’un acte sous seing privé ou d’un acte authentique. Suivant l’article L141-1 du Code du commerce, différentes informations doivent obligatoirement y être mentionnées sous peine de nullité de l’acte.

Pour le vendeur, ces informations sont citées dans la liste suivante :

• Le nom du vendeur, la date et la nature ainsi que le prix pour les éléments incorporels, les marchandises et le matériel ;
• L’état des privilèges et nantissements grevant le fonds, dont ceux des propriétaires précédents ;
• Le chiffre d’affaires et les résultats d’exploitation durant les trois exercices comptables avant la vente ;
• Les noms et adresses du bailleur et du cédant, le bail, sa durée ainsi que sa date.

Voici la liste des informations pour l’acheteur :

• L’identité du cédant et de l’acquéreur ;
• La description du fonds de commerce ;
• Le prix de vente ;
• La date prévue pour la vente définitive ;
• Le dépôt de garantie dû par l’acheteur ;
• Les conditions suspensives ;
• La répartition des frais et charges.

Le compromis de vente d’un fonds de commerce ne doit pas faire l’objet d’un enregistrement auprès des services des impôts.

Voici un modèle de compromis de vente de fonds de commerce que vous pouvez utiliser

Qu’est-ce que la promesse de vente de fonds de commerce ?

À la place de la promesse synallagmatique de vente, une promesse unilatérale de vente d’un fonds de commerce peut aussi être conclue. Dans ce type d’avant-contrat, seul le vendeur s’engage à céder son fonds de commerce à un prix déterminé et pendant une durée prédéfinie. L’acquéreur ne souscrit ainsi aucun engagement. Il dispose toutefois de la possibilité de lever ou non l’option d’achat. En contrepartie, une indemnité d’immobilisation égale en principe à 10 % du prix de vente doit être versée au cédant. Si l’acquéreur renonce à acheter le bien, cette indemnité sera conservée par le cédant.

L’établissement par écrit de la promesse unilatérale de vente est requis sous peine de nullité. Elle prend alors  la forme d’un acte sous seing privé ou d’un acte authentique. En revanche, aucune mention ne doit obligatoirement y être inscrite.

Cependant, différentes informations essentielles doivent y être mentionnées dont voici la liste :

• La description du fonds de commerce ;
• Le prix de vente ;
• Le délai de la promesse ;
• Etc.

Voici un modèle de promesse de vente de fonds de commerce que vous pouvez utiliser comme référence.

Quelle différence entre compromis de vente et promesse de vente ?

Suivant ce qui a été mentionné, découvrez ci-après un tableau résumant les différences principales entre le compromis de vente et la promesse de vente :

Pourquoi faire une promesse de vente plutôt qu’un compromis ?

La promesse de vente n’engageant que le vendeur à céder son bien à un prix défini, il présente l’avantage d’être plus souple pour l’acquéreur. Ce dernier est ainsi libre d’accepter ou pas la promesse. En revanche, les deux parties soumettent leur engagement dans le cadre d’un compromis de vente. Dans le cas où la vente ne serait pas finalisée à cause de l’une ou l’autre partie, des dommages et intérêts peuvent être alloués à la partie lésée.

Quel est le rôle d’un avocat dans un compromis ou une promesse de vente d’un fonds de commerce ?

Un avocat spécialisé joue un rôle important dans la vente d’un fonds de commerce, en particulier dans la rédaction et la négociation d’un compromis de vente ou d’une promesse de vente. Voici les principaux aspects de son intervention :

• Conseil et évaluation : L’avocat conseille le vendeur ou l’acheteur sur les aspects légaux de la vente du fonds de commerce. Il peut aider à évaluer les risques et les opportunités associés à la transaction.
• Audit juridique : Avant la rédaction du compromis ou de la promesse de vente, l’avocat peut réaliser un audit juridique du fonds de commerce. Cela inclut l’examen des contrats en cours, des baux commerciaux, des dettes, des créances, et de toute autre obligation légale ou financière.
• Rédaction du compromis ou de la promesse de vente : L’avocat rédige le compromis de vente ou la promesse de vente. Ces documents détaillent les conditions de la vente, les garanties offertes par le vendeur, les obligations de l’acheteur, et les modalités de réalisation de la vente.
• Négociation : L’avocat peut représenter son client dans les négociations, s’assurant que les termes du compromis ou de la promesse de vente sont équitables et protègent les intérêts de son client.
• Vérification de la conformité réglementaire : Il s’assure que la transaction respecte toutes les réglementations en vigueur, y compris les lois sur le commerce, les normes comptables, et les obligations fiscales.
• Gestion des risques : L’avocat identifie les risques potentiels dans la transaction et conseille sur les meilleures façons de les atténuer. Cela peut inclure des clauses spécifiques dans le contrat pour protéger son client.
• Assistance lors de la clôture de la vente : L’avocat assiste son client lors de la signature définitive de la vente, s’assurant que tous les documents nécessaires sont correctement signés et que toutes les conditions du compromis ou de la promesse de vente sont remplies.
• Gestion des litiges : Si des litiges surviennent pendant ou après la vente, l’avocat représente son client dans ces conflits, que ce soit en négociation, en médiation, ou devant les tribunaux.

Bref, bien qu’ils permettent de mieux préparer la vente définitive d’un fonds de commerce, le compromis de vente et la promesse de vente présentent de nombreuses différences. Que vous envisagiez de vendre ou d’acheter un fonds de commerce, n’hésitez pas à vous faire épauler par un un avocat spécialisé en droit des affaires ou un avocat expert en fonds de commerce, notamment en cession de fonds de commerce, pour garantir la sécurité juridique de la transaction.

LES POINTS CLÉS À RETENIR

• Un fonds de commerce est constitué d’éléments corporels et incorporels.
• La cession d’un fonds de commerce implique diverses formalités, notamment la rédaction d’une promesse ou d’un compromis de vente, et l’établissement d’un acte de cession.
• Différentes mentions obligatoires à insérer dans le compromis de vente pour éviter sa nullité.
• Aucune information ne doit être obligatoirement inscrite dans la promesse unilatérale de vente.
• Le compromis de vente et la promesse se distinguent sur différents points, notamment sur les parties engagées.
• Le recours aux services d’un avocat est recommandé dans l’établissement de ces actes.
• La promesse de vente laisse plus de latitude à l’acheteur.
• Des dommages et intérêts peuvent être dus si la vente précédée de l’établissement d’un compromis de vente n’est pas conclue.