La présence du propriétaire des murs est-elle obligatoire lors de la signature d’un acte de cession de fonds de commerce ?

Vous souhaitez vendre votre fonds de commerce ? Est-il obligatoire d’appeler le propriétaire des murs lors de la signature de l’acte de cession ? La vente d’un fonds de commerce est une opération particulière. En effet, elle nécessite la cession du fonds de commerce. Elle est soumise à une règlementation stricte afin d’offrir plus de protection à l’acquéreur et aux tiers au contrat de vente. La procédure de cession de fonds de commerce est assez complexe. Ainsi, lors de la vente, il est recommandé de faire appel à un avocat spécialisé en fonds de commerce ou un avocat en droit commercial pour vous assister tout au long de la préparation du dossier de cession. Qu’est-ce qu’un fonds de commerce ? Quelle différence entre fonds de commerce et murs ? Quelles sont les obligations du vendeur lors de la vente ? Qui peut s’opposer à la vente d’un fonds de commerce ? Le propriétaire des murs doit-il être présent lors de la signature d’une cession de fonds de commerce ?

À RETENIR : Comment se passe la cession d’un fond de commerce ?

La présence du propriétaire des murs n’est pas requise lors de la signature d’un acte de cession de fonds de commerce. Néanmoins, les clauses du contrat de bail commercial peuvent conditionner la liberté de vente d’un fonds de commerce.

Vous souhaitez connaitre vos obligations lors de la vente de votre fonds de commerce ? Lisez ce qui suit.

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Quelle différence entre fonds de commerce et murs ?

Il est important de ne pas confondre le fonds de commerce et les murs commerciaux. Le fonds de commerce est un bien mobilier. Il comprend tous les éléments de la liste suivante :

• • Les biens meubles ;
  • L’outillage ;
  • L’installation et l’aménagement des lieux ;
  • La clientèle ;
  • Le nom commercial ;
  • Les brevets et les licences.

Les murs, quant à eux, ne concernent que le local commercial dans lequel est exercé le fonds de commerce.

Points clés à retenir :

• Le fonds de commerce est un bien mobilier constitué du matériel, des outillages, des installations et de la clientèle ;
• Les murs commerciaux correspondent au bien immobilier dans lequel le fonds de commerce est établi.

Quelles sont les obligations du vendeur de fonds de commerce ?

Pour connaître les obligations du vendeur lors de la cession d’un fonds de commerce, il est important de donner la définition de cette dernière.

La cession d’un fonds de commerce est l’action de céder tous les éléments indispensables à l’exercice d’une profession. En général, cette opération exclut les créances et les dettes du cédant. 

Lors de la cession, le vendeur doit s’acquitter de trois principales obligations, à savoir :

L’obligation de délivrance

L’obligation de délivrance est définie par les articles 1606 et 1607 du Code civil. Elle oblige le cédant à mettre tous les éléments matériels et immatériels à la disposition de l’acquéreur. En cas de préjudice financier ou moral de ce dernier, le vendeur risque une condamnation.

La garantie d’éviction

L’article 1626 du Code civil interdit au vendeur et à ses proches d’ouvrir une enseigne proche du fonds de commerce. Cette garantie est l’équivalent d’une clause de non-concurrence. Elle permet à l’acheteur de jouir du fonds de commerce en toute sécurité. Le non-respect de cette garantie peut entraîner l’annulation de la vente.

La garantie des vices cachés

Lors de l’acquisition d’un fonds de commerce, l’acheteur est aussi protégé des vices cachés. En effet, le vendeur est tenu de signaler tous les défauts du bien. Il est possible de citer l’usure, une panne de matériel ou un défaut de clientèle. Un oubli de déclaration du cédant peut avoir pour effet le paiement d’un dédommagement à l’acquéreur ou la dissolution de la cession.

Points clés à retenir :

• Lors de la cession d’un fonds de commerce, le cédant doit respecter l’obligation de délivrance du bien et offrir une garantie d’éviction ainsi que des vices cachés au nouveau propriétaire ;
• Le manquement à ces obligations peut entraîner une condamnation ou l’annulation de la cession.

Qui peut s’opposer à la vente d’un fonds de commerce ?

Pour protéger le propriétaire des murs et les créanciers du vendeur du fonds de commerce, la loi leur offre un droit d’opposition.

Le droit d’opposition du bailleur

Le Code de Commerce précise dans l’article L 145-16 que le propriétaire du local où le fonds de commerce est exercé ne peut pas interdire la vente de celui-ci. Toutefois, il peut convenir avec le locataire l’insertion d’une clause conditionnant cette liberté de cession dans le contrat de bail commercial. En effet, les clauses restrictives de la liste suivante sont valides :

• • Le droit de préemption du propriétaire des murs sur le fonds de commerce ;
  • Le vendeur doit être à jour du paiement des différentes charges découlant du bail commercial ;
  • Le propriétaire des murs doit être appelé à participer à la cession du fonds de commerce ;
  • Le vendeur et l’acquéreur du fonds de commerce sont solidairement responsables du paiement des loyers.

Si le bail commercial contient ces clauses, celles-ci doivent être respectées faute de quoi le bailleur peut s’opposer à la cession du fonds de commerce.

Le droit d’opposition des créanciers du vendeur

Le créancier du cédant peut également s’opposer à la vente du fonds de commerce afin de protéger sa créance à condition que celle-ci soit certaine. Le délai pour exercer le droit d’opposition est de 10 jours après la publication de la cession au Bulletin Officiel Des Annonces Civiles et Commerciales (BODACC). Cette règle est valable même pour les créances contractées après la signature de l’acte de cession. L’opposition permet au créancier du vendeur de bloquer le prix de vente auprès de l’acheteur ou sous séquestre. Par conséquent, le cédant ne  peut pas accorder une réduction de prix à l’acquéreur.

Une créance est certaine si son existence est prouvée.

Points clés à retenir :

• Le propriétaire des murs dispose d’un droit d’opposition à la cession d’un fonds de commerce si le bail commercial contient des clauses restrictives en la matière ;
• Les créanciers du vendeur du fonds de commerce peuvent s’opposer à la vente si la créance est certaine.

Somme toute, le principe en matière de cession de fonds de commerce est la liberté du vendeur. Toutefois, ses créanciers et le propriétaire des murs peuvent s’opposer à cet acte dans certains cas.