La vente d’un commerce implique généralement la cession du fonds de commerce. Cette opération juridique nécessite la réalisation de différentes formalités, notamment la rédaction et la signature d’un compromis de vente de fonds de commerce. Vous vous apprêtez à vendre ou à acheter un fonds de commerce, mais vous êtes peu renseigné sur la procédure à suivre ? Vous vous demandez notamment si le recours à un avocat est nécessaire pour établir le compromis de vente ? Sachez que bien que sa présence ne soit pas obligatoire, faire appel à un avocat spécialisé en fond de commerce ou un de nos avocats expert en droit des affaires, notamment en baux commerciaux et en matière de cession de fonds de commerce présente certains avantages. Pourquoi conclure une promesse de vente de fonds de commerce ? Que doit contenir ce contrat ? Pourquoi faire appel à un avocat pour sa rédaction ? Que faut-il savoir sur son annulation ? Quel est le délai entre le compromis de vente et l’acte de vente de fonds de commerce ? Éléments de réponse.

Compromis de vente de fonds de commerce, besoin d'avocat 

À RETENIR : Compromis de vente de fonds de commerce : l’avocat est-il nécessaire ?

Le compromis de vente est un document écrit déterminant le sort de la transaction. Pour son établissement, l’avocat est d’une aide précieuse puisqu’il peut en garantir la conformité.

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Pourquoi conclure une promesse de vente de fonds de commerce ?

Avant d’entrer dans le vif du sujet, voici quelques définitions à connaître :

  • Fonds de commerce : selon la jurisprudence, le fonds de commerce est considéré comme un bien meuble incorporel. Il englobe les éléments corporels ou matériels comme les marchandises ou le mobilier, et les éléments incorporels ou immatériels comme la clientèle ou l’enseigne.
  • Compromis de vente de fonds de commerce : également appelé « promesse synallagmatique de vente », il s’agit d’un document contractuel comportant un engagement réciproque du cédant et de l’acquéreur du fonds de commerce. Le premier s’engage à vendre son fonds de commerce, tandis que le second promet de l’acheter à un prix décidé d’un commun accord.

L’établissement et la signature de la promesse synallagmatique sont généralement la première étape de la cession d’un fonds de commerce. Ce document écrit est essentiel puisqu’il fixe les conditions de signature de l’acte définitif de vente du fonds de commerce. Ce contrat vaut vente dans la mesure où il formalise l’engagement des parties et les conditions essentielles de la cession qui peuvent mettre du temps à se réaliser, notamment le prix. Ainsi, liées par leur engagement, les deux parties ne peuvent plus se rétracter. Le juge peut d’ailleurs contraindre l’une ou l’autre à exécuter ses obligations.

Bon à savoir :
Contrairement à la promesse unilatérale de vente, le compromis de vente ne requiert pas un enregistrement auprès des services fiscaux.

Points clés à retenir :

  • Le compromis de vente de fonds de commerce met par écrit l’engagement réciproque du cédant et de l’acheteur à procéder à la vente et l’achat d’un fonds de commerce.
  • La promesse synallagmatique de vente vaut juridiquement vente.

Que doit contenir une promesse synallagmatique de vente ?

Pour être valable, une promesse synallagmatique ou compromis de vente doit comporter certaines mentions. Selon l’article L141-1 du Code du Commerce, les informations citées dans la liste ci-après sont obligatoires :

  • L’origine de la propriété du fonds de commerce (nom du précédent cédant, prix d’acquisition, date et nature de l’acquisition, etc.) ;
  • Les charges pesant sur le fonds de commerce (état des privilèges et nantissements grevant le fonds) ;
  • Le chiffre d’affaires réalisé et les résultats d’exploitation au cours des trois exercices comptables précédant la vente ;
  • Le contrat de bail du fonds de commerce en cas d’exploitation du fonds de commerce.

D’autres mentions doivent être indiquées dans le compromis de vente, dont celles de la liste ci-dessous :

  • L’identité du vendeur et de l’acheteur ;
  • La description précise du fonds de commerce ;
  • Le prix de cession ;
  • La date prévue pour la vente définitive ;
  • Le versement d’un éventuel dépôt de garantie et son montant (généralement entre 5 % et 10 % du prix de vente) ;
  • La répartition des charges et des frais entre les parties.
Bon à savoir :
En cas d’omission de l’une des mentions obligatoires, l’acquéreur peut demander la nullité de la cession du fonds de commerce.

Points clés à retenir :

  • Le compromis de vente doit comporter des mentions obligatoires prévues par le Code du Commerce.
  • D’autres informations doivent être incluses dans le contrat (identité des deux parties, prix, date de la vente définitive, etc.).

Annulation du compromis de vente fonds de commerce : que faut-il savoir ?

Lors de la rédaction d’un compromis de vente, des clauses suspensives peuvent être insérées par les parties. Celles-ci conditionnent la signature de l’acte définitif de vente du fonds de commerce à la survenue de certains évènements.

Tel est par exemple le cas de l’obtention d’un prêt bancaire accordé à l’acheteur. En cas de non-réalisation des clauses suspensives convenues entre le cédant et l’acquéreur, le compromis de vente de fonds de commerce devient caduc.

Le non-respect des diverses formalités et des délais légaux peut entrainer l’annulation de ce contrat.

Bon à savoir :
En dépit de la caducité du compromis de vente de fonds de commerce, l’acheteur est tenu de verser le dépôt de garantie versé au cédant à titre de compensation financière. Pour cela, l’acheteur doit ne pas avoir réalisé toutes les diligences requises pour la réalisation des clauses suspensives.

Points clés à retenir :

  • Possibilité d’intégrer des clauses suspensives dans le compromis de vente.
  • La non-réalisation des clauses suspensives entraine la caducité du compromis de vente.

Rédaction du compromis de vente du fonds de commerce : pourquoi faire appel à un avocat ?

Bien qu’elle ne soit pas obligatoire, la présence d’un avocat est particulièrement recommandée lors de la rédaction du compromis de vente du fonds de commerce. Même s’il ne s’agit pas de l’acte définitif de vente, ce document écrit impose divers droits et obligations au vendeur et à l’acheteur. En cas de non-respect du processus légal, la conformité du compromis de vente est compromise. La cession peut de ce fait être remise en cause, voire annulée.

Pour sécuriser au maximum la rédaction de la promesse synallagmatique et garantir sa conformité, la présence d’un professionnel du droit comme un avocat se révèle indispensable.

Bon à savoir :

La présence d’un avocat n’est seulement pas conseillée lors de la rédaction du compromis de vente de fonds de commerce. Il peut également assister le cédant ou l’acheteur dans les différentes étapes citées dans la liste suivante :

    • La phase de négociation ;
    • La réalisation des diverses démarches administratives ;
    • La préparation de l’acte définitif.

Points clés à retenir :

  • L’avocat peut sécuriser au maximum la régularisation du compromis de vente du fonds de commerce.
  • L’avocat peut intervenir dans les autres étapes de la cession ou la vente de fonds de commerce.

Quel est le délai entre le compromis de vente et l’acte de vente du fonds de commerce ?

Aucun délai à respecter entre la signature du compromis de vente et l’acte de vente définitif du fonds de commerce n’est prévu par la loi. Il est convenu entre les parties dans la promesse synallagmatique. Généralement, il s’écoule trois mois entre la signature de ce contrat et la conclusion de l’acte de vente. Ce délai permet d’effectuer les démarches administratives, notamment la réalisation par l’acquéreur des différentes diligences prévues dans les clauses suspensives.

Lorsque le délai prévu dans le compromis de vente est dépassé, les issues présentées dans la liste suivante peuvent se présenter :

  • Signature d’un avenant pour accorder un délai supplémentaire à l’acheteur ;
  • Caducité du compromis de vente du fonds de commerce avec encaissement ou restitution du dépôt de garantie selon que l’acquéreur ait accompli ou non toutes les diligences requises.
Bon à savoir :
D’autres délais légaux peuvent être prévus dans le compromis de vente du fonds de commerce, à savoir le délai de rétractation légal et le délai de réitération de l’acte de vente.

Points clés à retenir :

  • La loi ne prévoit aucun délai entre la signature du compromis de vente et l’acte de vente définitif du fonds de commerce.
  • Il revient aux deux parties de convenir du délai à respecter dans la promesse synallagmatique.

En bref, l’établissement du compromis de vente du fonds de commerce est un acte d’une importance capitale. Sa réalisation par une personne sans connaissance juridique peut avoir de lourdes conséquences. La présence d’un avocat spécialisé en fond de commerce, spécialisé notamment en baux commerciaux et en cession de fonds de commerce est de ce fait fortement conseillée.

Articles Sources [ Masquer ]

  1. legalstart.fr - https://www.legalstart.fr/fiches-pratiques/immobilier-patrimoine/compromis-vente-fonds-de-commerce-avocat/
  2. legalstart.fr - https://www.legalstart.fr/fiches-pratiques/cession-de-titres/compromis-vente-fonds-commerce/
  3. justifit.fr - https://www.justifit.fr/b/guides/droit-immobilier/role-avocats-cession-fonds-de-commerce/
  4. avocatayoun.fr - https://www.avocatayoun.fr/details-un+avocat+est-il+necessaire+pour+conclure+une+promesse+de+vente+de+fonds+de+commerce-80.html
  5. legalplace.fr - https://www.legalplace.fr/guides/delai-compromis-acte-vente-fonds-commerce/ https://gerard-doukhan-avocat.fr/la-promesse-de-vente-de-fonds-de-commerce/,