Voici comment réussir un contrat de bail commercial

Vous souhaitez louer un bien pour votre commerce ? Vous avez trouvé le local qui vous correspond ? Il ne vous reste plus qu’à conclure les conditions de location avec le propriétaire. Pour ce faire, le bail de location commercial est le contrat approprié. Un avocat spécialisé en baux commerciaux peut vous aider dans la rédaction du contrat.

À RETENIR : Que doit contenir un contrat de bail commercial ?

• Le contrat de bail commercial doit contenir des mentions obligatoires, notamment la durée du bail, le droit de renouvellement du bail, les conditions de résiliation, le montant du loyer, la possibilité de réviser le loyer à chaque période triennale et les règles régissant le dépôt de garantie.
• Chaque clause du contrat doit être claire et précise pour éviter les conflits dus aux mauvaises interprétations.

Découvrez les essentiels à connaître sur le contrat de bail commercial !

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Qu’est-ce qu’un contrat de bail commercial ?

Par définition, le contrat de bail commercial, appelé également « bail 3-6-9 », est un contrat de location d’un local à usage commercial, artisanal ou industriel. En le signant, le propriétaire accepte de louer son bien au locataire pendant 9 ans au minimum en échange d’un loyer.

Grâce au statut de bail, le propriétaire, appelé également bailleur, et le locataire ou preneur bénéficient des avantages générés par le statut des baux commerciaux. Voici quelques exemples :

• La possibilité de renouveler le bail à la fin de la durée du bail (9 ans) ;
• Le versement de l’indemnité d’éviction en cas de résiliation de bail ;
• La révision du loyer tous les 3 ans ou selon la périodicité mentionnée dans la clause d’échelle mobile.

Afin de jouir du statut du bail commercial, les conditions à remplir sont les suivantes :

• La rédaction d’un contrat de bail ;
• La location est à destination commerciale, artisanale ou industrielle ;
• L’exploitation d’un fonds de commerce dans le bien loué ;
• L’immatriculation du locataire au RCS (Registre du Commerce des Sociétés) ou au RNE (Registre National des entreprises).

Est-il obligatoire de rédiger un contrat de bail commercial ?

Le bail commercial n’est pas forcément écrit, il peut également être verbal. Néanmoins, la forme écrite laisse une preuve de l’existence du contrat, ainsi que des accords et des conditions de location.

Le bail doit être rédigé par un notaire lorsque :

• La durée du bail est supérieure à 12 ans ;
• L’activité du locataire se rapporte à un débit de boissons, à l’exemple d’un restaurant, d’un bar, d’une épicerie et d’un caviste.

Comment bien rédiger un contrat de bail ?

Le bailleur et le locataire conviennent du contenu du bail. Les mentions obligatoires à un bail commercial écrit sont les suivantes :

• Le droit de renouveler le bail ;
• La durée minimale du bail (9 ans) ;
• La possibilité de résilier le bail par le locataire avant la durée convenue s’il demande le droit à la retraite ou à la pension d’invalidité ;
• Le régime de la déspécialisation permettant la demande d’une transformation de l’activité en cours de bail ;
• La possibilité de réviser le loyer tous les 3 ans ou en fonction de la clause d’indexation ;
• Le montant des charges, des taxes et des impôts ;
• Les règles qui régissent le dépôt de garantie ;
• Les conditions d’application de la clause résolutoire ;
• Les modalités de la rupture du contrat de bail ;
• Les modalités de renouvellement du contrat de bail.

En revanche, le contrat ne doit pas contenir les clauses énumérées ci-dessous :

• Une clause interdisant le locataire de céder le bail ;
• Une clause stipulant que le bail est systématiquement résilié lors des procédures collectives.

Quels sont les documents annexés au contrat de bail commercial ?

Pour éviter toute forme de conflit ultérieur, il est important d’annexer au contrat de bail commercial les documents suivants :

• Un état des lieux ;
• Une annexe environnementale si la surface est supérieure ou égale à 2 000 m² ;
• Un inventaire des charges, des taxes, des impôts et des redevances ;
• La liste des travaux effectués les 3 dernières années ;
• La liste des travaux prévus les 3 prochaines années ;
• Le DPE (Diagnostic de performance énergétique) ;
• L’ERNT (État des risques naturels et technologiques) datant de moins de 6 mois.

Quelles sont les obligations du bailleur et du locataire ?

Le bailleur comme le locataire sont soumis à des obligations qu’ils doivent respecter tout au long de la durée du bail.

Le bailleur doit répondre aux obligations citées ci-après :

• Il renseigne le locataire sur les différents risques naturels ou technologiques ainsi que les risques de pollution du sol ;
• Il met à la disposition du locataire le bien qu’il lui a loué ;
• Le bien à louer doit être en état de servir ;
• Il veille à la sécurité et à la jouissance paisible du bien.

Quant au locataire, il doit respecter les obligations suivantes :

• Il doit payer la somme convenue pour le loyer dans les délais convenus ;
• Il use du bien selon la destination prévue dans le contrat de bail.

Quels sont les droits du bailleur et du locataire ?

Le bailleur et le locataire bénéficient de certains droits lors du bail, notamment :

• Le locataire peut sous-louer le local si le bailleur l’autorise ;
• Les deux parties sont libres sur la fixation du montant du loyer ;
• Elles sont libres de convenir de la destination locale, c’est-à-dire les activités qui peuvent y être exercées.

Que faire en fin de contrat de bail commercial ?

Lorsque la durée de 9 ans a expiré, les deux parties ont le choix entre les deux options :

Le renouvellement du bail

Il peut se faire lorsque les deux parties sont consentantes sur le fait de renouveler le bail.

La résiliation du bail

Le locataire peut résilier le bail tous les 3 ans sans en donner le motif. Quant au bailleur, il ne peut refuser la demande de renouvellement triennal que selon les raisons définies par la loi. En voici quelques exemples :

• Il souhaite reprendre le local pour ouvrir son propre commerce ;
• Il envisage d’y effectuer des travaux importants.

Si le propriétaire ne veut plus renouveler le contrat, il doit en faire part au locataire au moins 6 mois avant la fin de la période triennale. Pour ce faire, il doit l’informer par acte d’huissier.

Par ailleurs, le locataire peut demander à tout moment la rupture du contrat dans les cas suivants :

• Le locataire demande ses droits à la retraite ;
• Le locataire jouit d’une pension d’invalidité ;
• En cas de force majeure, notamment un sinistre.

Comment un avocat peut-il aider pendant la rédaction du contrat de bail ?

La rédaction du contrat de bail commercial peut être confiée à un avocat spécialisé en baux commerciaux. D’ailleurs, cette pratique est vivement recommandée pour les raisons suivantes :

• Pour avoir un contrat de bail conforme aux lois en vigueur ;
• Pour s’assurer que vos intérêts soient défendus ;
• Pour veiller à ce qu’aucune clause du contrat ne bafoue vos droits ou ne vous soit défavorable.

Le bailleur comme le locataire peuvent prendre l’initiative d’engager ce professionnel du droit. Il assure les rôles de cette liste :

• Information : il informe son client de ses droits et obligations ainsi que des implications légales générées par la conclusion du contrat ;
• Assistance dans la rédaction du contrat : il assure la conformité légale de chaque clause énoncée dans le bail. Il supprime tous les facteurs et les risques de conflits en s’assurant que les clauses soient claires et précises. Il participe à la négociation ou la médiation pour arriver à des accords bénéfiques à chaque partie.
• Vérification : il relie et valide le contrat avant les signatures pour supprimer les erreurs, les omissions et les incohérences afin d’aboutir à un contrat complet et des clauses pertinentes.

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La rédaction d’un contrat de bail commercial est vivement recommandée pour garder une preuve des accords entre le locataire et le bailleur. Vous êtes en conflit avec votre bailleur ou locataire sur le non-respect du contrat ? Un avocat spécialisé en baux commerciaux peut vous aider à défendre votre cause.

POINTS CLÉS À RETENIR :

• Le bail commercial est un contrat de location d’un local à usage commercial pour une durée minimum de 9 ans.
• La rédaction du contrat de bail est fortement recommandée pour éviter les litiges ultérieurs entre bailleur et locataire. Des mentions obligatoires comme la durée du bail et le montant du loyer doivent être énoncées dans le contrat.
• Des documents annexes comme l’état des lieux et les inventaires des charges doivent être joints au bail.
• Le bailleur met à la disposition du locataire un bien en état de servir, en échange d’un loyer que ce dernier doit payer dans les délais convenus.
• En fin de contrat, le bail peut être résilié ou renouvelé selon le choix des parties.
• Un avocat spécialisé en baux commerciaux peut aider à réussir la rédaction du bail.