Voici comment réussir un contrat de bail commercial

Le contrat de bail régit les relations entre le propriétaire et le locataire. Les règles qui l’encadrent diffèrent selon le type de location. Qu’en est-il du bail commercial ? En cas de litige, demandez conseil à un avocat spécialisé en baux commerciaux. Le bail commercial en quelques points.

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Définition du bail

Le bail est un contrat de location par lequel le bailleur ou propriétaire cède la jouissance d’un bien immobilier ou immobilier pour un prix (loyer), que le preneur s’engage à payer pendant un temps déterminé. Cet acte définit les droits et obligations du locataire et du propriétaire. Il est établi selon un contrat type défini par la loi Alur, relative à l’accès au logement. Le contenu du contrat est encadré par la loi du 6 juillet 1989. Un bail peut être un bail résidentiel, un bail professionnel ou commercial. Les règles à respecter peuvent être différentes en fonction du type de location, vide ou meublée.

La durée du bail

La durée du bail dépend de la nature du logement, selon qu’il soit ou non la résidence principale du locataire ou de son conjoint. Elle est fixée à 8 mois par an au minimum selon la loi du 6 juillet 1989. Ensuite, elle dépend du type de location, car la durée d’un bail meublé est différente de celle d’un bail vide. La qualité du propriétaire comme du locataire est également déterminante. Par contre, si le bien en location n’est pas la résidence principale du locataire, le contrat de location n’est pas soumis à la loi du 6 juillet 1989, et la durée peut être fixée librement.

  • S’il s’agit d’un bien meublé, la durée légale du bail est de 1 an. Elle peut être réduite à 9 mois si le locataire est un étudiant. À noter que le bail étudiant n’est pas tacitement reconductible comme la location meublée classique ;
  • Pour une location vide, si le propriétaire est une personne morale une société ou une association, la durée minimale du bail est fixée à 6 ans. Si le propriétaire est une personne physique, la durée minimale du bail est de 3 ans.

La durée du bail commercial

La durée du bail de location à usage professionnel ou commercial dépend du type d’activité exercée par le locataire. S’il s’agit d’une activité agricole ou artisanale, le contrat de location est un bail commercial, régi par le Code de commerce aux articles L145-1 et suivants. La durée minimale du bail est fixée à 9 ans, avec une possibilité de résiliation triennale pour le propriétaire comme le locataire. Autrement dit, chaque partie peut résilier tous les trois ans, d’où l’appellation bail 3-6-9.

La durée du bail professionnel

Si le locataire prend le bien en location dans le cadre d’une profession libérale, on parle de bail professionnel. Ce type de bail permet aux contractants de fixer la durée du bail librement, sur une durée minimale de 6 ans.

 À noter :

Si la durée de votre bail commercial dépasse 12 ans, le contrat de location doit être conclu en présence d’un notaire.

Comment résilier un bail de 3 ans par le propriétaire ?

Pour le locataire, la résiliation du bail 3-6-9 se fait par période triennale ou au terme du bail. À la fin de chaque période, le loyer peut être révisé. En principe, la résiliation par le propriétaire ne peut avoir lieu qu’au terme du bail, mais il peut opter pour une rupture de bail anticipé. Autrement dit, s’il décide de résilier le bail avant 9 ans, il est tenu de verser une indemnité d’éviction au locataire. La rupture de bail anticipée peut avoir lieu dans les situations ci-après :

  • En cas d’accord entre le propriétaire et le locataire ;
  • L’existence d’une clause résolutoire qui permet au propriétaire de résilier le bail hors période triennale ;
  • Une résiliation de plein droit ou décision du tribunal suite à l’inexécution des obligations contractuelles par le locataire ou le propriétaire.

À noter :

La résiliation du bail doit obéir à certaines règles en termes de délai et de procédure. Pour vous aider dans vos démarches, vous pouvez trouver des modèles de lettre de résiliation de bail avec délai de préavis sur internet.

Renouvellement du bail commercial

Lorsqu’un bail commercial arrive à son terme, il se poursuit par tacite prolongation en l’absence de réactions du bailleur ou du locataire. En revanche, le bail n’est pas renouvelé automatiquement. Si le propriétaire ne notifie pas un congé avec une offre de renouvellement dans les délais légaux, le locataire doit faire une demande de prolongation. Dans ce sens, certaines conditions doivent être remplies, à savoir :

  • L’existence d’un bail portant sur un local commercial ;
  • L’existence d’un fonds dont le locataire est le propriétaire ;
  • L’exploitation du bien depuis une période minimale et continue de 3 ans ;
  • L’immatriculation du locataire au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.

À noter :

SI vous êtes locataire, vous êtes dispensé du droit au renouvellement du bail professionnel.

Pour éviter la tacite prolongation du bail, le bailleur doit notifier au locataire un congé avec offre de renouvellement par acte d’huissier, dans un délai de 6 mois avant l’expiration du bail. Cela lui permet par la même occasion de déplafonner le loyer en cours si le bail en question est supérieur à 12 ans. Le bailleur peut également opter pour un congé sans offre de renouvellement, et verser une indemnité d’éviction au locataire.

De son côté, le locataire peut adresser au bailleur une demande de renouvellement par acte d’huissier, en respectant un délai de préavis de 6 mois avant l’expiration du bail, afin d’éviter une augmentation de loyer. À savoir également que le locataire perd son titre de droit au bail, ce qui l’empêche de céder le fonds de commerce. Dans ce cas, le nouvel acquéreur devra procéder à la négociation pour le renouvellement du bail ou pour l’établissement d’un nouveau bail avec le propriétaire.

Bon à savoir :

Le locataire dispose du droit au bail, et est libre de céder son bail si aucune clause du contrat de location ne l’empêche de le faire. La cession de bail peut se présenter sous deux formes :

  • La cession du droit au bail seul ;
  • La cession du fonds de commerce, le bail inclus.

Le dépôt de garantie d’un bail commercial

Le dépôt de garantie a pour vocation de sécuriser le bailleur dans le cas où le locataire venait à manquer à ses obligations locatives, comme le non-paiement des loyers et des charges ou les réparations locatives s’il y a dégradation des locaux. Le versement du dépôt de garantie a lieu à la remise des clés, à l’entrée du locataire dans les locaux. Il ne s’agit pas d’une obligation légale, mais le propriétaire peut l’exiger comme garantie. En cas de manquement aux obligations du locataire, la somme sera utilisée pour couvrir les dépenses nécessaires pour les éventuels travaux de réparation. Si le locataire remplit ses obligations contractuelles, le bailleur devra restituer la somme au terme du bail commercial.

Montant du dépôt de garantie du bail commercial 

Le montant, les conditions de versement et de restitution du dépôt de garantie dans le cadre des baux commerciaux, peuvent être négociés et fixés librement entre le bailleur et le locataire. Dans la pratique, il est courant que le montant soit fixé à :

  • Un trimestre de loyer si celui-ci est payable d’avance, il s’agit du terme à échoir ;
  • Deux trimestres de loyer si celui-ci est payable en fin de mois, il s’agit du terme échu.

Dépôt de garantie et intérêts pour le locataire

La somme versée par le locataire à titre de dépôt de garantie lui donne droit à des intérêts versés par le bailleur, si le montant excède deux échéances de loyer (article L145-40 du Code de commerce). Ces intérêts sont calculés sur les taux pratiqués par la Banque de France, et payés au moment de la restitution du dépôt de garantie en fin de bail.

Dépôt de garantie, impôts et taxes

Le montant du dépôt de garantie n’est ni imposable pour le bailleur ni déductible pour le locataire. Exceptionnellement, des impôts sont retenus sur le montant si le dépôt de garantie n’est pas restitué au locataire en raison de loyers impayés. La TVA est également applicable sur la somme en cas de travaux en fin de bail.

Bon à savoir :

L’indice des loyers commerciaux est en hausse de 2,5 % sur un an au premier trimestre 2019.

Bail commercial : vente d’un logement occupé en cours de bail

Le propriétaire a le droit de vendre un bien occupé en cours de bail. Toutefois, il faut savoir que les droits du locataire sont protégés :

  • Le propriétaire ne peut pas lui notifier un congé à n’importe quel moment. Il doit respecter les droits du locataire stipulés dans le contrat de location ;
  • Le propriétaire doit informer le locataire et indiquer le prix et les conditions de vente ;
  • Le locataire dispose d’un droit de préemption, c’est-à-dire la priorité d’achat du bien, selon les dispositions prévues à l’article l. 145-46-1 du code de commerce.

Bon à savoir :

Le délai pour se porter acquéreur du bien en vente est de 1 mois. Passé ce délai, votre silence vaut refus d’achat.

Pour conclure, le bail ou contrat de location définit les obligations du propriétaire et du locataire, et conditionne la location. La conclusion du contrat de bail est obligatoire pour se prémunir en cas de litige.

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