Vous êtes sur le point de louer un local pour y exercer une activité ? Quel contrat de bail pouvez-vous choisir ? Un professionnel louant un local uniquement pour son activité et imposé dans la catégorie des bénéfices non commerciaux peut signer un bail professionnel. Pour une activité commerciale, un contrat bail commercial est obligatoire. Pour obtenir plus d’informations sur ce type de bail, contactez un avocat spécialisé en droit de l’immobilier. Quelle est la différence entre bail commercial et bail professionnel ? Comment fonctionne un bail professionnel ?
Alt="Qu’est-ce qu’un bail professionnel ?"

Bail professionnel : définition

Pour connaitre les traits caractéristiques d’un bail professionnel, voici sa définition générale.
Le bail professionnel est le contrat de location d’un local pour une activité professionnelle civile. Il est destiné aux personnes exerçant une profession libérale. Ainsi, un bail professionnel ne peut être utilisé ni pour une activité commerciale, ni pour une activité artisanale, ni pour une activité agricole.

Qui peut louer en bail professionnel ?

Ci-dessous une liste non exhaustive des professionnels qui peuvent signer un bail professionnel :

  • Les avocats ;
  • Les médecins ;
  • Les vétérinaires ;
  • Les architectes ;
  • Les sculpteurs ;
  • Etc.

Différence entre bail commercial et bail professionnel

Le bail professionnel diffère du bail commercial sur plusieurs points. Les plus importants sont cités dans la liste suivante :

  • L’utilisation

Le bail commercial est destiné à la location pour une activité commerciale tandis que le bail professionnel peut être utilisé pour un nombre varié d’activités. Néanmoins, une entreprise non commerciale peut opter pour un bail commercial.

  • La possibilité de résiliation

Le bail professionnel est plus souple. Le preneur peut le résilier à tout moment. Au contraire, la résiliation est plus encadrée pour le bail commercial. En effet, la rupture ne peut se faire qu’au bout d’une période triennale.

  • Le droit de renouvellement

Un locataire sous contrat de location commerciale dispose d’un droit de renouvellement non aliénable. Par contre, dans le cas d’un bail professionnel, le bailleur peut mettre fin au contrat à son terme.
Bon à savoir :
Un professionnel libéral peut choisir un bail professionnel ou commercial. Cependant, l’accord du bailleur est nécessaire pour signer un bail commercial.

Comment rédiger un bail professionnel ?

Le contrat de bail professionnel pour la profession libérale n’est pas régi par un statut spécifique. Néanmoins, il doit être établi par écrit. Le modèle de bail professionnel doit contenir les informations de la liste suivante :

  • L’identité des deux parties ;
  • La description du bien ;
  • La durée du contrat de bail ;
  • Le montant et les conditions de paiement du loyer ;
  • La répartition des charges ;
  • Les obligations de chaque partie.

Une fois le contrat de bail établi, les deux parties doivent effectuer un état des lieux. La tâche peut être réalisée à l’amiable ou avec un huissier de justice. Dans ce dernier cas, les frais sont partagés entre le bailleur et le locataire.
Bon à savoir :
Le crédit-bail professionnel est une alternative plus avantageuse à la location professionnelle. En effet, il offre au locataire la possibilité de devenir propriétaire à la fin du bail.
Voici un exemple de bail professionnel que vous pouvez télécharger.

Comment sont calculés les honoraires d’agence immobilière pour établir un bail professionnel ?

Les honoraires d’une agence immobilière varient suivant divers critères. Les plus importants sont indiqués dans la liste ci-dessous :

  • L’emplacement du bien immobilier ;
  • Sa surface ;
  • Le montant du loyer ;
  • La durée de la location.

Dépôt de garantie d’un bail professionnel

Lors de la signature d’un bail professionnel, le bailleur peut demander le versement d’un dépôt de garantie. Le montant est fixé entre les deux parties. Néanmoins, la demande de dépôt de garantie n’est valide que si le logement respecte les spécificités de la liste suivante :

  • L’autorisation de changement d’usage des locaux ;
  • L’exercice d’une activité libérale.

Le dépôt de garantie doit être restitué au preneur à la fin du bail. En général, il est rendu dans un délai de deux mois après la rupture du contrat.
Bon à savoir :
Avant de télécharger un bail professionnel gratuit sur Internet, il est nécessaire de s’assurer que l’exemple de bail professionnel est conforme à la norme.

Comment sont réparties les charges locatives dans le bail professionnel ?

Dans le bail professionnel, le principe en matière de charges locatives est la liberté contractuelle. Ainsi, le propriétaire bailleur et le locataire peuvent les répartir de façon conventionnelle. Néanmoins, le juge peut intervenir en cas de désaccord entre les parties.

La répartition conventionnelle des charges locatives

Selon la jurisprudence, les charges locatives imputées au locataire doivent être détaillées dans le contrat de bail professionnel. Pour ce faire, les deux parties doivent insérer une clause indiquant de façon précise et exhaustive les éléments de la liste suivante :

  • Les catégories de charges exigibles au bien loué (entretien, taxes, impôts, etc.) ;
  • Le mode de répartition de ces charges entre le propriétaire et le locataire ;
  • La répartition des charges entre les locataires s’ils sont plusieurs.

Au cours du bail, de nouvelles charges peuvent se présenter. Dans ce cas, le bailleur doit prévenir le locataire.
À noter :
Dans le bail professionnel, la taxe foncière peut être supportée par le locataire. Cependant, elle doit toujours être payée à l’administration fiscale par le bailleur.

Le rôle du juge dans la répartition des charges locatives

Au cours de l’exécution du contrat de bail professionnel, un conflit sur la répartition des charges locatives peut survenir. Dans ce cas, la partie lésée peut saisir le tribunal. Le juge peut régler le litige de deux façons, dont voici la liste :

  • Si le bail prévoit une clause de répartition des charges, le juge doit l’interpréter de manière stricte. Le bailleur ne pourra pas exiger du preneur l’exécution d’une tâche qui ne lui a pas été imputée dans le contrat. Ainsi, en cas de création d’une nouvelle charge, celle-ci ne pourra pas être supportée par le locataire que si une clause du contrat indique cette hypothèse.
  • À défaut d’une clause de répartition des charges dans le contrat, le juge devra se référer au Code civil.

Ce qu’il faut retenir :
Dans le bail professionnel, les charges locatives peuvent être définies librement par le propriétaire et le locataire. Ils doivent uniquement les indiquer de manière précise dans une clause du contrat de bail.

Bail professionnel : durée

La loi du 23 décembre 1986 précise dans son article 57A que la durée minimale d’un bail professionnel est de 6 ans. Il est reconduit automatiquement et pour la même durée au terme du contrat si une clause le prévoit expressément et que l’une des parties n’a pas dénoncé le bail. Si les contractants souhaitent apporter des modifications au contrat initial, ils doivent rédiger un avenant. Ci-dessous la liste des mentions qui doivent figurer dans l’avenant d’un bail professionnel :

  • L’identité du propriétaire et du locataire professionnel ;
  • Le rappel des informations du contrat de bail initial ;
  • Les modifications apportées et la date de prise d’effet de l’avenant ;
  • Les signatures du bailleur et du preneur.

Bon à savoir :
Il est impossible de conclure un bail précaire professionnel, car la durée minimale de 6 ans du bail professionnel est incompressible. Or, le bail précaire est un contrat de location d’une durée de 3 ans au maximum.

Sous-location de bail professionnel ou cession de bail professionnel : est-ce possible ?

Le preneur peut sous-louer ou céder son bail si le contrat de location l’autorise. Il doit simplement prévenir le propriétaire. Néanmoins, les deux parties peuvent prévoir les conditions de la sous-location ou de la cession dans une clause du bail. Le contrat peut prévoir par exemple l’agrément préalable du sous-locataire ou du cessionnaire par le bailleur.
En cas de sous-location du local, le locataire titulaire reste responsable vis-à-vis du propriétaire bailleur. Rédiger un contrat de sous-location n’est pas obligatoire, mais nécessaire. En effet, il permet de définir les conditions de la sous-location et de limiter ainsi les litiges.
À noter :
Le bailleur peut réajuster le loyer du preneur titulaire si celui-ci est inférieur à celui du sous-locataire.

La résiliation d’un bail professionnel

Le bailleur ou le locataire peut envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception à l’autre partie pour résilier un bail professionnel à son échéance. Il lui suffit de respecter un préavis de 6 mois. La résiliation peut également se faire par acte d’huissier. Celui qui donne congé n’est tenu ni de justifier sa décision ni de verser une indemnité d’éviction.
En revanche, la résiliation anticipée du bail est un droit réservé au locataire. Néanmoins, si celui-ci manque à ses obligations, le bailleur peut agir en fonction des deux cas de la liste suivante :

  • Le contrat de location ne contient pas une clause résolutoire : le propriétaire doit saisir le tribunal d’instance pour demander la résiliation anticipée du bail ;
  • Le bail dispose d’une clause résolutoire : il peut résilier le contrat sans l’intervention du juge.

Pour résumer, le bail professionnel est un contrat de location destiné aux professions libérales. Il est plus flexible que le bail commercial et offre plus de liberté aux parties.

Le bail professionnel est principalement destiné aux professions libérales dont l’activité n’est ni commerciale, artisanale, industrielle ou agricole. Ce dernier est plus souple qu’un bail
commercial, c’est pourquoi il est parfois plus intéressant de se placer sous son égide.
Par exemple, le locataire peut partir à tout moment sous réserve du respect d’un préavis de 6
mois. De plus, la durée minimum du bail professionnel est plus courte avec 6 ans contre 9 ans en cas de bail commercial.
En revanche, plus de souplesse implique nécessairement moins de garanties et surtout moins de protection pour le locataire. En effet, dans un bail professionnel il n’est pas question d’indemnité d’éviction en cas de départ forcé du locataire, il ne dispose donc d’aucun droit au renouvellement.
Attention s’agissant des charges : Comme en matière de bail commercial, certaines charges ne peuvent pas être répercutées sur le locataire par le bailleur. Il s’agit notamment des grosses réparations l’article 606 du Code civil, des travaux liés à la vétusté de l’immeuble, des impôts (CET) ou encore des honoraires de gestion des loyers.
Les professions libérales ont une option, elles peuvent à la fois choisir le bail ou le bail
commercial. Il faut donc bien faire le point sur ses attentes et les protections que l’on souhaite
détenir afin de faire un choix éclairé.
Maître Baptiste Robelin