Vous vous sentez pénalisé par la lourdeur fiscale qui pèse sur votre patrimoine immobilier ? La rentabilité de vos activités en est-elle affectée ? Vous ne savez pas comment organiser votre succession ? Il n’est pas nécessaire de vendre une partie de votre patrimoine ni d’abandonner certaines de vos activités. Contactez un avocat en droit de l’immobilier pour vous accompagner dans la restructuration de votre patrimoine. Il peut vous aider à mettre en place une stratégie d’optimisation fiscale afin de conserver l’entièreté de votre patrimoine. Qu’est-ce que le patrimoine immobilier ? Quels biens sont imposables ? Comment restructurer le patrimoine et quel est le rôle de l’avocat ? Décryptage.

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À RETENIR : Comment restructurer le patrimoine et quel est le rôle de l’avocat ? 

En termes de restructuration de patrimoine, l’avocat peut tenir le rôle de mandataire en transactions immobilières. Cette activité accessoire lui permet de faire des opérations de démarchage, qui sont toutefois réglementées.

Pour la restructuration de votre patrimoine, découvrez comment l’avocat peut exercer le rôle de mandataire immobilier.

C’est quoi un patrimoine immobilier ?

La restructuration du patrimoine immobilier consiste généralement à élaborer une stratégie efficace d’optimisation fiscale. Avant d’entrer dans les détails, voici une définition du patrimoine immobilier ainsi que les éléments qui le constitue :

« Le patrimoine immobilier désigne l’ensemble des biens immobiliers que possède une personne physique ou morale. Il se compose souvent d’une résidence principale, d’une résidence secondaire et de logements en location. Les terrains nus, les appartements en copropriété, les constructions, les champs agricoles et les forêts font aussi partie du patrimoine immobilier ».

Le patrimoine immobilier est donc essentiellement constitué de biens immeubles, c’est-à-dire de biens qui ne peuvent être déplacés, contrairement aux biens meubles et aux biens immatériels.

Au-delà des éléments tangibles, les placements entrent aussi dans cette catégorie, notamment pour l’assiette de l’IFI.

En voici la liste :

  • Les parts de société civile en placement immobilier SCPI ;
  • Les Sociétés civiles immobilières SCI ;
  • Les organismes de placement collectif immobilier OPCI ;
  • Les « véhicules » d’investissement acquis par contrat d’assurance-vie ou compte-titres à prépondérance immobilière.

Toutefois ces placements entrent dans cette catégorie à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ou l’organisme.

Bon à savoir :
Sachez que certains droits font aussi partie du patrimoine immobilier, à savoir l’usufruit, la nue-propriété, l’usage, la servitude et l’emphytéose, ainsi que l’hypothèque laquelle est un droit de garantie.

Points clés à retenir :

  • Le patrimoine immobilier est l’ensemble des biens immobiliers que possède une personne : les constructions, les terrains nus, les champs agricoles et forestiers.
  • Les placements immobiliers, sous certaines conditions de détention (comptes-titres, assurance-vie, actions de sociétés foncières sous conditions de détention, véhicules d’investissement) usufruit, nue-propriété et hypothèque font aussi partie du patrimoine immobilier.

Quels sont les biens imposables à l’IFI ?

Depuis le 1er janvier 2018, les patrimoines immobiliers dont la valeur nette taxable excède 1.3 million €, sont assujettis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Cet impôt remplace l’ancien impôt solidarité sur la fortune (ISF). Voici la liste des biens imposables à l’IFI :

  • Les immeubles bâtis et non bâtis ;
  • Le mobilier ;
  • Les titres ;
  • Les véhicules d’investissement (au sens est une société pour investir spécifiquement dans le secteur de l’immobilier)
  • Les placements financiers sous condition de prépondérance immobilière ;
  • Les liquidités.

Certains biens sont exonérés en partie ou en totalité, comme les biens professionnels éligibles à l’exonération fiscale, les titres de PME, les bois et forêts et les parts de groupements forestiers, les objets de collection de plus de 100 ans, etc.

Bon à savoir :

Ci-dessous la liste des personnes imposables à l’IFI :

  • Les personnes physiques dont l’adresse fiscale est en France sur tous leurs biens immobiliers situés en France et/ou l’étranger;
  • Les personnes physiques dont l’adresse fiscale est à l’étranger sur tous leurs biens immobiliers situés en France ;
  • Les expatriés depuis plus de 5 ans qui rentrent en France, assujettis à l’IFI pendant les 5 années qui suivent leur retour sur tous leurs biens immobiliers situés en France.

Points clés à retenir :

  • Les patrimoines immobiliers d’une valeur supérieure à 1.3 millions d’euro sont imposables à l’IFI.
  • Il existe des exonérations fiscales sur certains biens éligibles.

Comment restructurer un patrimoine immobilier ?

Il est important d’anticiper les contraintes qui peuvent apparaître suite aux accidents de la vie et assurer une transmission du patrimoine immobilier en toute sérénité aux héritiers et légataires. Par ailleurs, à une certaine période de la vie, les revenus augmentent, mais aussi l’impôt sur le revenu et le patrimoine. Pour contrecarrer ces augmentations, des mesures d’optimisations fiscales s’imposent. Voici une liste de stratégies qui permettent de réorganiser un patrimoine immobilier :

  • L’OBO ou owner buy-out : cette stratégie consiste à racheter soi-même son patrimoine immobilier par la création d’une société ad hoc, le plus souvent une SCI. Le but est de dégager des liquidités. Le rachat est financé par un crédit immobilier que la société devra rembourser. Cette opération permet de transmettre le patrimoine dans de meilleures conditions et de diversifier les investissements ; L’inconvénient est le coût des droits d’enregistrement même si celui-ci passe par la structure cessionnaire.
  • Le placement dans les contrats d’assurance-vie : cette opération permet de bénéficier d’une optimisation fiscale grâce à une faible imposition. Elle permet aussi de générer un capital pour que la famille soit financièrement à l’abri. Enfin, il est possible de désigner son ou ses héritiers bénéficiaires. à défaut, le patrimoine sera légué aux héritiers ; La donation de la nue-propriété est possible dans les contrats d’assurance vie.
  • L’arbitrage entre actifs : cette solution consiste à envisager par exemple la division du patrimoine en plusieurs biens locatifs. La cession d’un actif peu utilisé est aussi une autre option, comme une résidence secondaire ou la location d’une partie à une activité professionnelle externe ou personnelle qui pourra générer des charges. L’argent pourra ensuite être réinvesti dans d’autres domaines.
Bon à savoir :
Posséder plusieurs biens immobiliers peut parfois compliquer la transmission du patrimoine à vos héritiers. Faire des investissements en Trackers et ETF ou des stock-options permet aussi de réduire les impôts et taxes. Inconvénients ces placements sont risqués, surtout les Trackers.

Il existe également la solution des Trust anglosaxons ou les fiducies.

Points clés à retenir

  • Restructurer son patrimoine permet d’anticiper les conflits entre héritiers et légataires, et d’optimiser la fiscalité.
  • Il existe différentes manières de procéder : l’OBO, le placement dans les contrats d’assurance-vie et l’arbitrage entre actifs.

Quel est le rôle de l’avocat dans la restructuration du patrimoine immobilier ?

Un avocat en droit de l’immobilier peut intervenir pour toutes questions concernant l’immobilier. Habituellement, il joue un rôle de représentant et de défenseur pour tout litige impliquant son client devant le tribunal. Cependant, son rôle ne se limite pas à cela. Voici une liste de ses autres fonctions, notamment en termes de restructuration du patrimoine :

  • Conseiller en matière de projet ou de transactions immobilières, aussi bien pour les professionnels que les particuliers ;
  • Constituer les actes et contrats relatifs à l’immobilier, comme la constitution d’une SCI immobilière, la cession des parts sociales, etc. ;
  • Jouer le rôle de mandataire immobilier dans tous les actes de la vie civile : acheter ou vendre un bien immobilier ou mobilier, mettre ou récupérer un bien en location, rédiger les actes, rechercher des cocontractants, négocier les transactions immobilières, …

Le mandat de l’avocat en droit de l’immobilier détermine la nature de ses missions, l’étendue, la durée, les modalités, le mode d’exécution ainsi que sa rémunération. Par exemple, un client peut mandater un avocat en droit de l’immobilier pour trouver un acquéreur d’un bien faisant partie du patrimoine immobilier. Pour cela, l’avocat peut faire afficher les biens à l’intérieur et à l’extérieur de son cabinet, sauf devant la devanture. A savoir que l’avocat fiscaliste est un complément très important pour compléter l’optimisation du patrimoine en y ajoutant au-delà des aspects parements fiscaux, car les aspects mobiliers permettent de mieux agencer la structure patrimoniale en ne mettant pas  « tous les œufs dans le même panier »  comme le dit l’adage.

Bon à savoir :
La loi Hoguet autorise les avocats à exercer le rôle de mandataire en transactions immobilières dans la limite des droits qui leurs sont conférés. L’avocat n’étant pas un agent immobilier, il ne peut exercer cette activité qu’en vue de la rédaction d’un contrat, et doit adresser une déclaration au bâtonnier de l’Ordre avant de la pratiquer (article P.6.2.0.4).

Points clés à retenir :

  • Un avocat est un conseiller, qui représente et assure la défense de son client au tribunal.
  • Dans la restructuration du patrimoine, il rédige les actes et les contrats et joue le rôle de mandataire immobilier.

Pour conclure, un avocat en droit de l’immobilier peut intervenir à toutes les étapes de la restructuration du patrimoine. Pour créer une SCI, faire un prêt immobilier, acheter ou louer des biens immobiliers, contactez un avocat en droit de l’immobilier pour vous accompagner.

Articles Sources [ Masquer ]

  1. l-expert-comptable.com - https://www.l-expert-comptable.com/c/patrimoine-immobilier
  2. viageo.fr - https://viageo.fr/restructuration-dun-patrimoine-immobilier-familial-en-optimisant-la-fiscalite/
  3. capital.fr - https://www.capital.fr/votre-argent/patrimoine-immobilier-1382887
  4. impots.gouv.fr - https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/patrimoine-taxable-lisf
  5. notaires.fr - https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalit%C3%A9/fiscalit%C3%A9-et-gestion-du-patrimoine/limp%C3%B4t-sur-la-fortune-immobili%C3%A8re-ifi
  6. bfmtv.com - https://www.bfmtv.com/economie/patrimoine/placements-comment-structurer-son-patrimoine-quand-on-a-40-ans_AN-201905290221.html
  7. chevalblanc-patrimoine.fr - https://www.chevalblanc-patrimoine.fr/credit/le-rachat-a-soi-meme-owner-buy-out-obo/
  8. pascalperrault-avocat.fr - https://pascalperrault-avocat.fr/avocat-droit-immobilier/
  9. larocheetassocies-melun.notaires.fr - https://larocheetassocies-melun.notaires.fr/transmission-patrimoine-patrimoine/
  10. pascalperrault-avocat.fr - https://pascalperrault-avocat.fr/avocat-droit-immobilier/
  11. centrepatrimoine.fr - https://www.centrepatrimoine.fr/votre-projet/reorganiser-son-patrimoine/
  12. perennity.fr - https://perennity.fr/info/restructuration-du-patrimoine-immobilier.html
  13. perennity.fr - https://perennity.fr/info/reorganisation-du-patrimoine-immobilier.html
  14. village-justice.com - https://www.village-justice.com/articles/avocat-mandataire-transactions,16418.html