Encore largement méconnu des Français, le régime de l’indivision survient pourtant communément, notamment suite à un héritage ou un divorce. Nouvelle loi : une indivision bientôt moins taxée.  Les avocats spécialisés en droit de la famille de Justifit lèvent le voile sur un sujet d’actualité. Propriétaire indivis d’un bien mobilier ou immobilier, vous vous demandez comment fonctionne l’indivision ? Quels sont les changements apportés par les nouvelles lois ? 

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À RETENIR : Quels sont les changements apportés par les nouvelles lois ?

L’indivision signifie que les biens appartiennent indistinctement à l’ensemble des indivisaires jusqu’au partage. Ce dernier a lieu de manière amiable (partage en nature, vente des biens indivis, donation ou vente de sa quote-part par un héritier…) ou par voie judiciaire (saisine du tribunal). Auparavant, le droit d’enregistrement était de 2,5 %, quelle que soit l’origine de l’indivision. Depuis la nouvelle loi, ce taux est revu en baisse pour le partage consécutif à un divorce, à une séparation de corps ou à une rupture de PACS. Il passe de 1,80 % en 2021 à 1,1 % en 2022.

Vous êtes plusieurs à hériter d’une maison ou d’un appartement ? Découvrez les changements apportés par la nouvelle loi sur l’indivision.

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Comment fonctionne l’indivision ?

Permettant a priori une gestion, un entretien ou un financement simplifié, l’indivision peut concerner différents types de biens, que ce soit un appartement ou une maison, des meubles ou des actions, voire même des obligations ou des contrats. Elle implique également plusieurs personnes qui détiennent des droits de la même nature sur l’un ou l’ensemble de ces biens. Dans des termes plus simples, cela signifie que leurs parts respectives ne sont pas réellement individualisées, c’est-à-dire que chaque partie possède le ou les biens dans leur globalité.

Bon à savoir :
Le régime de l’indivision peut être volontaire ou conventionnel ou involontaire ou subi. On dit alors qu’il est d’origine légale.

La liste suivante résume les trois caractéristiques de l’indivision :

  • C’est un droit individuel : chaque indivisaire est propriétaire d’un droit propre ;
  • Elle n’est pas toujours organisée : les processus de décision ne sont pas déterminés à l’avance ;
  • C’est un droit précaire : tout indivisaire, et ce, qu’importe son importance au sein de l’indivision, peut exiger le partage du bien.
Bon à savoir :
Le régime de l’indivision peut conduire à de nombreux blocages. À titre d’exemple, il est impossible de forcer l’un des indivisaires, même s’il est en minorité, à vendre, sauf dans certains cas particuliers. Paradoxalement, il n’est également pas possible de convaincre un indivisaire de rester, ce qui provoque la vente de l’ensemble des biens dès que les autres indivisaires n’ont pas la possibilité de racheter les parts du partant.

Points clés à retenir :

  • Chaque indivisaire est propriétaire du ou des biens dans leur globalité et peut exiger le partage.
  • L’indivision concerne tous les biens meubles et immeubles, corporels et incorporels (une action par exemple).

Comment provoquer le partage d’une indivision ?

Requérant une entente parfaite entre tous les indivisaires afin d’optimiser les prises de décision relatives à la gestion des biens, la période d’indivision peut donc être délicate. Ainsi, il n’est pas rare que ces derniers finissent par y mettre fin par un acte de partage.

Bon à savoir :
Les propriétaires indivis mettent fin à l’indivision avec une opération juridique qui est le partage. Cela implique la répartition de l’un ou de l’ensemble des biens entre eux de façon à ce que chacun devienne l’unique propriétaire de certains biens proportionnellement à la valeur de sa part initiale dans l’ensemble.

Points clés à retenir :

  • Par un acte de partage si tous les indivisaires sont d’accord pour mettre fin à l’indivision.
  • En cas de mésentente, chaque héritier est en droit de saisir le tribunal et de demander le partage.

Quels sont les frais pour sortir de l’indivision ?

La loi de finances de 2011 qui a apporté un frein additionnel d’ordre fiscal au régime de l’indivision et aux partages qui en découlent a été rectifiée en 2020 comme l’explique la liste suivante :

  • Ceux-là étaient assujettis à un droit d’enregistrement de 2,5 % de la valeur du bien partagé, alors qu’il n’était que de 1,10 % auparavant ;
  • La loi de finances de 2020 a revu ce taux à la baisse : Il est actuellement de 1,8 % pour les actes de partage signés à compter du 1er janvier 2021 et à 1,1 % à partir de janvier 2022.
Attention  !
Ce nouveau taux s’applique exclusivement aux partages suite à une séparation conjugale.

Ainsi, le taux de 2,5 % reste applicable aux partages qui résultent d’une indivision issue d’un changement de régime matrimonial ou d’une succession.

Points clés à retenir :

  • Le taux normal est de 2,5 %.
  • En cas de séparation conjugale : impôt fixé à 1,8 % en 2021 et à 1,1 % à compter de janvier 2022.

Pour reprendre l’énoncé du Code civil, « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». Ainsi, la loi Chatel qui vous protège des reconductions tacites est supportée par d’autres dispositions légales qui vous permettent de prétendre à votre droit de préemption.