Comment fonctionne l’indivision ?

L’indivision est un régime qui permet la gestion commune par plusieurs personnes d’un bien dont ils sont tous propriétaires. Quelles règles permettent de l’encadrer? Pour plus de détails, renseignez-vous auprès d’un avocat qualifié en droit des biens, en droit immobilier ou en droit de succession. Éclaircissements.

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Définition de l’indivision

La notion d’indivision est définie par le Code civil, article 815 et suivants, comme une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes sont titulaires de droits de même nature sur un même bien ou un groupe de biens. Autrement dit, plusieurs personnes sont en même temps propriétaires d’un bien et disposent ensemble de la jouissance dudit bien.

Même si la propriété s’exerce à plusieurs, il ne s’agit pas d’une copropriété, mais d’une indivision qui permet à chaque indivisaire d’exercer certains pouvoirs en matière de gestion des biens indivis. Chacun d’eux est détenteur d’une quote-part de biens, c’est-à-dire que chacun détient une fraction abstraite, sans avoir le droit exclusif sur tout ou partie du bien.

Dans quels cas a lieu l’indivision ?

Plusieurs situations peuvent créer l’indivision.

La succession

Suite au décès d’un parent, les héritiers se retrouvent en indivision alors que le patrimoine du défunt n’est pas encore partagé. C’est l’indivision successorale.

Chacun détient donc une quote-part. L’indivision est une situation temporaire qui prend fin au partage de la succession et permet de décider des modalités de gestion du bien.

Le divorce

Dans un divorce, les époux sont également en indivision pendant la procédure, précisément jusqu’à la liquidation du régime matrimonial. Cependant, il est possible de maintenir l’indivision sur le bien si les époux sont d’accord, mais celui qui occupe le bien immobilier doit verser une indemnité d’occupation au co-indivisaire.

La rupture de Pacs

Dans un Pacs ou pacte civil de solidarité, les biens acquis au cours de l’union sont en principe soumis au régime de la séparation de biens. Toutefois, il est possible pour les partenaires de rester en indivision pour les biens communs, en fonction de la nature contractuelle du Pacs.

L’indivision post-communautaire

Les époux soumis au régime de la communauté de biens dans le cadre d’un mariage sans contrat passent automatiquement sous le régime de l’indivision en cas de divorce.

Bon à savoir

En ce qui concerne les biens dont le partage est impossible, comme les parties communes des immeubles en copropriété, l’indivision est forcée.

La gestion de l’indivision

L’indivision suppose que les co-indivisaires doivent gérer le bien en commun ensemble. Dans cette optique, les décisions peuvent être prises à l’unanimité ou par la majorité des deux tiers des indivisaires.

Les décisions prises à l’unanimité

L’unanimité concerne les décisions importantes portant sur les actes graves, nécessitant obligatoirement le consentement de tous les co-indivisaires comme la vente ou la prise d’hypothèque d’un bien en indivision.

À noter :

Est considéré comme grave, tout acte qui sort du cadre de l’exploitation normale des biens indivis, qui ne tient pas compte de leur destination et qui peut modifier leur sort.

Les décisions prises par la majorité des deux tiers des droits

Pour accomplir un acte moins grave, l’indivisaire doit obtenir au moins la majorité des deux tiers des indivisaires. Il s’agit des actes d’administration relatifs aux biens en indivision, la désignation d’un mandataire, la vente d’un meuble en indivision pour rembourser les dettes et charges de l’indivision, la conclusion et le renouvellement de baux.

Les actes conservatoires

Certains actes, dits actes conservatoires, peuvent être décidés par un indivisaire seul, mais sa décision engage tous les autres indivisaires. Il s’agit d’actes matériels ou juridiques destinés à la conservation du bien en indivision, comme les travaux de réparation ou la souscription à un contrat d’assurance.

Bon à savoir :

Pour accomplir un acte conservatoire, l’indivisaire peut prélever la somme sur des fonds indivis. Si les fonds ne suffisent pas à financer l’acte, il peut exiger la participation des indivisaires aux dépenses.

La convention d’indivision

Pour éviter les conflits entre co-indivisaires, il leur est permis d’établir des conventions pour la bonne gestion de l’indivision. En effet, le Code civil dispose à l’article 1873-1 que « les indivisaires peuvent passer des conventions relatives à l’exercice de leurs droits indivis ».

Ses caractéristiques

La convention doit être écrite et faire l’inventaire des biens indivis. S’il contient un bien immobilier, l’intervention d’un notaire est indispensable. Sa durée est de 5 ans renouvelables si la durée est déterminée. Par contre, si elle est à durée indéterminée, le partage peut avoir lieu à tout moment. La convention peut aussi désigner un gérant de l’indivision, et fixer  les pouvoirs qu’il exerce et sa rémunération.

L’intervention du juge

La mésentente entre co-indivisaires peut causer un blocage au partage ou à la réalisation d’un acte sur un bien indivis. Le juge peut intervenir exceptionnellement, en cas d’opposition d’un indivisaire, qui risque de mettre l’intérêt commun en péril.

La sortie d’une indivision

Tout indivisaire a le droit de sortir de l’indivision (article 815 du Code civil), surtout qu’il s’agit d’une situation provisoire.

La vente des droits indivis

Vous pouvez vendre vos droits indivis, mais la priorité est donnée aux co-indivisaires, car ils disposent d’un droit de préemption. Si vous souhaitez les céder à un tiers, vous devez le signifier par un acte d’huissier.

La vente du bien indivis

La vente du bien indivis se fait à la demande de la majorité des deux tiers des indivisaires, avec l’autorisation du juge. Si un indivisaire est propriétaire d’un bien de l’indivision, il récupère sa part à l’occasion de sa sortie, tandis que les autres co-indivisaires restent en indivision sur les autres biens.

Attention :

Le processus de vente doit se dérouler avec l’intervention d’un notaire.

Le partage de l’indivision

Si les co-indivisaires parviennent à se mettre d’accord, le partage à l’amiable est envisageable, toujours en présence d’un notaire. Tous les biens sont mis à la vente et le prix est partagé entre les indivisaires. À défaut, la saisine du tribunal de grande instance est la seule manière de provoquer le partage.

Pour conclure, la convention d’indivision est un moyen judicieux d’assurer le bon fonctionnement de l’indivision et d’éviter les conflits entre co-indivisaires. Il ne faut pas voir l’indivision comme une impasse, car tout indivisaire a le droit d’en sortir à tout moment. Enfin, il faut garder à l’esprit qu’il s’agit d’une situation provisoire, et une transition vers le partage.

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