Comment régulariser des travaux non déclarés ?

Vous avez effectué des travaux sans permis de construire ou sans déclaration préalable ? Heureusement, vous pouvez régulariser votre construction, et ce, même après l’achèvement du chantier. Pour ce faire, vous pouvez déposer votre demande de déclaration préalable ou de permis de construire auprès de la mairie. Si certaines constructions ne sont pas conformes aux règles d’urbanisme, vous aurez à les modifier. Pour échapper aux différentes sanctions civiles et pénales, prenez conseil auprès d’un avocat expert en permis de construire ou un avocat en droit immobilier pour régulariser vos travaux. Comment procéder à la régularisation de travaux effectués sans autorisation ? Les réponses !

À RETENIR: Comment régulariser ses travaux réalisés sans autorisation ?

Pour régulariser les travaux non déclarés, déposez une demande de déclaration préalable de travaux ou de permis de construire après de votre mairie. Dans certains cas, des modifications doivent être réalisées pour régulariser votre construction.

Vous souhaitez régulariser des travaux pour éviter des éventuelles sanctions ou débloquer la vente de votre bien ? Découvrez la procédure !

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Quelle démarche suivre pour régulariser des travaux non autorisés ?

En droit public, les infractions aux règles d’urbanisme sont considérées comme des délits passibles de sanctions, notamment d’une peine d’emprisonnement ou d’une amende, en plus de l’arrêt des travaux en cours ou même la démolition de la construction. Il peut s’agir d’une réalisation de travaux sans autorisation d’urbanisme ou encore d’une construction non conforme à l’autorisation obtenue.

Après l’achèvement des travaux, vous souhaitez régulariser la construction pour échapper aux éventuelles sanctions ? La procédure de régularisation de travaux est identique à celle de la demande de déclaration préalable de travaux ou de la demande de permis de construire. La seule différence réside dans la description que vous rédigerez dans la partie « Courte description de travaux ou de projet » du Cerfa.

Pour rappel, vous aurez à remplir l’une des Cerfa de la liste suivante :

Pour un permis de construire :

• Le Cerfa 13406*15, pour une demande de permis de construire pour une maison individuelle et ses annexes (PCMI).

Pour une déclaration préalable :

• Le formulaire Cerfa 16702*01, pour une déclaration préalable concernant les travaux, les constructions et les aménagements qui ne nécessitent pas un permis de construire.

Selon la loi ELAN, depuis le 1^er janvier 2022, vous avez le droit de déposer votre dossier par voie dématérialisée, c’est-à-dire que vous pouvez envoyer le dossier par mail ou via le guichet dédié sur le site de la mairie. Il s’agit d’une nouvelle demande de permis modificatif énonçant qu’il s’agit d’un projet de régularisation.

Pour le cas d’une demande d’un permis de construire, vous aurez à joindre avec votre dossier les documents de la liste suivante :

• Un plan d’urbanisme ;
• Un plan de coupe ;
• Un plan de masse des constructions ;
• Une notice présentant le terrain et la construction ;
• Un plan des façades et de la toiture ;
• Un plan graphique illustrant la construction dans son environnement ;
• Une photographie du terrain dans l’environnement proche ;
• Une photographie du terrain dans un paysage lointain.

Des documents complémentaires peuvent être demandés en fonction des caractéristiques de la construction ou des règlements en vigueur dans la commune.

Par ailleurs, pour une déclaration préalable, les documents de la liste suivante sont requis :

• Le plan de situation du terrain ;
• Le plan de masse de la construction modifiée ou édifiée ;
• Le plan de la coupe ;
• Une représentation de l’aspect extérieur ;
• Un document graphique 3D du projet ;
• Une photographie du terrain dans l’environnement proche ;
• Une photographie du terrain dans un paysage lointain.

Quels sont les risques encourus pour des travaux non déclarés ?

Une construction achevée sans déclaration préalable ou sans permis de construire expose le propriétaire aux sanctions de la liste suivante :

• Une obligation de mise en conformité

Il s’agit de régulariser les travaux, notamment de changer les matériaux, les couleurs ou encore de réduire les surfaces. Dans certains cas, la mise en conformité implique la démolition du bien.

• Un paiement d’amende et une peine de prison

Le propriétaire du logement peut être soumis au paiement d’une amende allant jusqu’à 300 000 € et une peine d’emprisonnement de 6 mois (article L. 480-4 du Code l’urbanisme).

Cette déclaration permet également d’ajuster les exonérations temporaires de taxe foncière. Un manquement de cette obligation est passible d’une amende de 150 euros ajoutée à la perte des bénéfices.

Travaux non déclarés : lesquels peut-on régulariser et lesquels sont illégaux ?

Avant d’envisager une régularisation, il est essentiel de faire la distinction entre les travaux qui peuvent être légalisés a posteriori et ceux qui enfreignent irrémédiablement les règles d’urbanisme. Voici les grandes lignes à connaître :

Travaux régularisables

Certains travaux effectués sans autorisation peuvent être régularisés, à condition de respecter le Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou, à défaut, le Règlement National d’Urbanisme (RNU). Il est alors possible de déposer une demande a posteriori (déclaration préalable ou permis de construire) auprès de la mairie.

Parmi les travaux généralement régularisables, on trouve :

• La construction d’une véranda ou d’une extension de taille raisonnable ;
• L’aménagement de combles ou d’un garage en pièce de vie ;
• La pose de panneaux solaires ou de fenêtres de toit ;
• La création d’une piscine, d’un abri de jardin ou d’une terrasse ;
• Le ravalement de façade ou le remplacement de menuiseries extérieures.

Travaux non régularisables

En revanche, certains travaux ne peuvent jamais être régularisés, même si les ouvrages sont déjà achevés. Cela concerne principalement les travaux réalisés en violation manifeste des règles d’urbanisme ou dans des zones où la construction est strictement interdite.

Exemples typiques de travaux non régularisables :

• Construction sur un terrain non constructible ou en zone agricole, naturelle ou protégée ;
• Travaux effectués malgré un refus explicite de permis ou sans respecter un arrêté d’opposition ;
• Agrandissements ou surélévations dépassant les gabarits, hauteurs ou emprises fixés par le PLU ;
• Travaux réalisés en secteur sauvegardé sans validation des Architectes des Bâtiments de France (ABF).

Dans ces cas, la commune peut exiger la démolition de la construction ou la remise en état des lieux, et des sanctions pénales ou financières peuvent s’appliquer.

Comment se déroule la procédure en cas de saisie du tribunal ?

La mairie peut constater elle-même les travaux non conformes. Dans certains cas, ce sont les voisins ou les organismes qui contestent l’infraction. La partie plaignant peut commencer par un recours gracieux. Si la tentative de résoudre le conflit à l’amiable échoue, le recours contentieux, prescrit par l’article L 480-1 du Code de l’urbanisme, se déroule comme suite :

• Lorsque l’autorité administrative est informée ou a constaté l’infraction, elle rédige un procès-verbal.
• Elle envoie le procès-verbal au Ministère public.
• Le tribunal tranchera sur la mise en conformité du bien, ou sur sa démolition.

L’article L. 461-1 du Code de l’urbanisme, ainsi que l’article L. 151 du Code de la construction et de l’habitation, permet la visite des constructions de l’administration. Toutefois, la Cour de cassation précise que ce droit :

N’autorise aucune mesure coercitive de nature à porter atteinte à l’inviolabilité du domicile ou à la liberté individuelle de l’occupant des lieux ». Ce dernier ne s’expose aux sanctions pénales que s’il s’oppose au contrôle.

Contrairement aux idées reçues, le propriétaire du bien n’est pas le seul responsable de l’infraction. Selon l’article L. 480-4 du Code de l’urbanisme, les personnes de la liste suivante peuvent également être condamnées :

• Les utilisateurs du sol ;
• Les bénéficiaires des travaux ;
• Les architectes ;
• Les entrepreneurs ;
• Les autres acteurs responsables de l’exécution des travaux.

En général, les infractions d’urbanisme sont considérées comme intentionnelles. La personne concernée ne peut pas s’abriter derrière l’excuse d’ignorance des règlements ou encore de l’attente d’une tolérance de l’administration.

Qu’est-ce que le délai de prescription ?

Par définition, le délai de prescription est le délai au-delà duquel le responsable de l’infraction ne peut plus être poursuivi pour sa responsabilité pénale. Concernant les constructions immobilières, il est de 6 ans. Le délai est compté à partir de la date de l’achèvement des travaux.

Après les 6 ans, l’auteur de l’infraction ne peut plus être poursuivi pénalement. Néanmoins, la commune peut toujours relever sa responsabilité civile. Pour ce faire, elle peut invoquer l’une des obligations de la liste suivante :

• L’inexécution d’un contrat ;
• La violation du devoir général, à savoir de causer un dommage à autrui.

La commune dispose d’un délai de 10 ans à partir de l’achèvement des travaux pour saisir le tribunal judiciaire.

À titre d’exemple, si votre construction sans autorisation s’est achevée en 2020, votre responsabilité pénale peut être relevée jusqu’en 2026. Quant à votre responsabilité civile, elle est engagée jusqu’à 2030.

Pour conclure, si par méconnaissance ou par négligence, vous avez omis de déclarer vos travaux ou de demander un permis de construire, vous pourrez toujours vous rattraper en déposant une demande auprès de votre mairie. En cas de conflit, demandez l’aide d’un avocat expert en permis de construire ou avocat en droit immobilier pour vous aider à défendre votre cause.

POINTS CLÉS À RETENIR :

• Déposer une demande de permis de construire ou une déclaration préalable à la mairie pour régulariser des travaux.
• Mentionner que les travaux sont déjà achevés dans la description.
• Travaux non déclarés : amendes jusqu’à 300 000€ et peine d’emprisonnement de 6 mois.
• Tous les travaux ne sont pas régularisables : seule une construction conforme au PLU peut être légalisée.
• Possibilité d’imposer des taxes aux propriétaires.
• L’autorité administrative rédige un procès-verbal et l’envoie au Ministère public.
• Le tribunal décide de la mise en conformité du bien ou de sa démolition.
• L’avocat accompagne son client le long de la procédure et veille au respect de ses droits.
• Le délai de prescription est la période au-delà de laquelle vous ne pouvez plus être poursuivi pour vos travaux non déclarés.