Le recours contre un permis de construire

Article rédigé par Maître Laurent BIDAULT , avocat à Paris.

Qu’est-ce qu’un permis de construire et dans quels cas est-il obligatoire ?

Le permis de construire est une autorisation d’urbanisme qui est généralement délivrée par la commune dans laquelle auront lieu les travaux, avant le commencement de ceux-ci.

Le permis de construire est généralement obligatoire pour les constructions nouvelles, mais plusieurs exceptions sont prévues au code de l’urbanisme (articles R. 421-2 à R. 421-12 du code de l’urbanisme).

De même, le code de l’urbanisme énumère les travaux sur des constructions existantes qui nécessitent l’obtention d’un permis de construire (article R.421-14 à R.421-17 du Code de l’urbanisme).

Dans les autres cas, une déclaration préalable de travaux en mairie peut suffire.

A titre d’illustration, les travaux suivants nécessitent un permis de construire :

• l’aménagement des combles si la surface plancher concerné dépasse 40m2 ;
• la construction d’une véranda de plus de 40m2,
• les travaux d’extension d’un garage dépassant 40m2 ;
• ou encore la construction d’une piscine non-couverte de plus de 10m2.

A l’inverse ne nécessitent pas de permis de construire certaines habitations légères pour le loisir, le mobilier urbain ou encore les terrasses de plain-pied.

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Où et dans quels délais un permis de construire peut-il être obtenu ?

La demande de permis de construire doit être faite généralement auprès de la mairie de la commune où sont situés les travaux.

Le dossier de demande de permis de construire doit comporter obligatoirement un certain nombre de pièces dont la liste est fixée par les articles A.431-4 et A.431-5 Code de l’urbanisme du code de l’urbanisme ; il s’agit notamment du formulaire Cerfa relatif aux constructions nouvelles ou celui relatif aux constructions existantes, le plan de situation du terrain, le plan de masse du terrain et de la construction ou encore le plan de coupe du terrain.

La demande de permis de construire doit être présentée en 4 exemplaires auprès de la mairie.

Notez que cette dernière dispose alors d’un délai d’instruction de 2 mois à compter de la demande concernant les maisons individuelles et d’une durée de 3 mois concernant les autres ouvrages.

Sans réponse dans ce délai, le permis de construire est réputé avoir été accordé de façon tacite (article R.424-1 Code de l’urbanisme).

Un permis de construire modificatif – qui vient modifier de façon limitée le permis de construire initial – s’obtient dans les mêmes conditions.

Précisons enfin que la demande de permis de construire est gratuite et que le recours à un architecte n’est obligatoire que pour les constructions nouvelles et les travaux d’agrandissement de constructions existantes qui dépassent 150m² (article L.431-1 Code de l’urbanisme).

Attention à l’obligation d’affichage du permis de construire

Il est obligatoire d’afficher son permis de construire (Articles A.424-15 et suivants Code de l’urbanisme).

Surtout, c’est à compter de la date de cet affichage – s’il est régulier – que le délai de contestation à l’encontre du permis de construire commence à courir.

L’affichage du permis de construire doit être fait au moyen d’un panneau rectangulaire d’une dimension minimale de 80 cm par 120 cm.

Ce panneau doit préciser notamment le nom du propriétaire, la raison sociale de la société en charge de la construction, éventuellement le nom de l’architecte, la date à laquelle le permis a été délivré ou encore la nature du projet ou des travaux autorisés.

De plus, le panneau d’affichage doit être lisible depuis la voie publique ou depuis les espaces ouverts au public, pendant toute la durée du chantier.

Il peut être utile de faire constater par voie d’huissier le bon affichage du permis de construire, afin de purger le délai de contestation du permis.

Dans quel délai un permis de construire peut-il être contesté ?

Le délai de recours à l’encontre d’un permis de construire (au d’une déclaration préalable d’ailleurs) est de 2 mois à compter du premier jour de l’affichage régulier du permis de construire, d’où l’intérêt de procéder à celui-ci.

En effet, en l’absence d’affichage du permis de construire, celui-ci peut être contesté pendant toute la durée des travaux et jusqu’à un délai de 6 mois après leur achèvement, ce qui peut s’avérer extrêmement préjudiciable.

Qui peut contester un permis de construire ?

Les tiers à l’opération de construction ou de travaux peuvent contester le permis de construire autorisant celle-ci.

Il s’agit généralement des voisins ou des riverains de l’opération. Il peut s’agir également d’une association sous certaines conditions, ou du préfet. La commune peut également retiré un permis de construire dans un délai de 3 mois suivant sa délivrance.

Le tiers devra démontrer son intérêt à agir contre le permis de construire, ce dernier doit en effet affecter directement les conditions d’occupation, les conditions d’utilisation ou les conditions de jouissance des biens du tiers (article L.600-1-2 Code de l’urbanisme).

Le requérant ne pourra invoquer que des griefs qui sont relatifs à l’irrégularité du permis de construire au regard des règles d’urbanisme, telles que celles qui sont précisées au plan local d’urbanisme (PLU) par exemple.

Comment contester un permis de construire ?

Premièrement, la contestation du permis de construire peut se faire au moyen d’un recours gracieux (demandant le retrait du permis) auprès du maire qui a accordé le permis de construire.

Ce recours doit être fait dans un délai de 2 mois suivant la date d’affichage du permis de construire.

Le maire disposera alors d’un délai de 2 mois pour répondre à cette demande.

A défaut, le maire sera réputé avoir rejeté cette demande et le requérant disposera alors d’un délai de 2 mois pour saisir le Tribunal administratif.

Deuxièmement, la contestation du permis de construire peut se faire directement devant le Tribunal administratif, dans un délai également de 2 mois suivant la date d’affichage du permis de construire.

Que faire si les travaux débutent alors que le permis de construire a été contesté ?

Le recours contre un permis de construire n’est pas suspensif, ce qui signifie que le titulaire du permis pourra débuter les travaux alors même que son permis est contesté.

Afin de suspendre l’exécution des travaux jusqu’à ce que le juge administratif se prononce sur le litige, il est possible de former un référé suspension auprès du Tribunal administratif, afin de demander au juge des référés qu’il suspende l’exécution des travaux.

Dans ce cas, il faudra démontrer qu’il y a une urgence à suspendre l’exécution des travaux (classiquement constituée par le fait que les travaux débutent) et que la légalité du permis est sérieusement douteuse au regard des règles d’urbanisme.