Vous êtes propriétaire et avez décidé de vendre un bien ? Pourtant, il vous est parlé de droit de préemption avant un acte de vente. Vous vous demandez ce que c’est? Nous vous proposons l’aide d’avocats spécialisés en expropriation et préemption et répondons à vos questions. C’est quoi un droit de préemption ? Qui peut disposer d’un droit de préemption ? Quelles sont les procédures à suivre pour contester un droit de préemption ? Comment contester ce droit de préemption ? 

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À RETENIR : Comment contester ce droit de préemption ? 

Le droit de préemption est une prérogative permettant à la commune de se substituer à l’acheteur d’un bien immobilier. Si la mairie ou le département exerce son droit de préemption, le propriétaire peut contester la décision en saisissant le tribunal administratif afin de demander son annulation.

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Qu’est-ce qu’un droit de préemption ?

Par définition, le droit de préemption est un droit que dispose une personne, à se procurer un avoir, à la place d’une autre personne, dans les mêmes conditions, et cela de façon légale ou contractuelle.

C’est un terme utilisé surtout dans le domaine de la vente d’immobilier. Une vente est donc soumise à un droit de préemption à partir du moment où le propriétaire exprime le désir de vendre.

Bon à savoir :
Il s’applique dans n’importe quel domaine de propriété, que ce soit : logement, bâtiment, terrain, etc.

Points clés à retenir :

  • Droit permettant à un individu de se proposer pour acquérir un bien à la place de quelqu’un d’autre.
  • Le droit de préemption peut s’exercer sur une maison individuelle, un terrain ou encore un bâtiment.

Qui peut disposer d’un droit de préemption ?

Il faut savoir qu’il en existe plusieurs types selon la zone. Voici la liste :

  • Le DPU : urbain ;
  • La ZAD : zone d’aménagement différé ;
  • Dans les communes ;
  • Dans les espaces sensibles naturels.

Le possesseur du droit de préemption diffère selon chaque zone. En zone urbaine, il appartient à la commune. Elle peut la léguer à une collectivité locale, à une institution publique ou à l’État. Dans un espace sensible naturel, ce droit revient au département auquel il appartient.

Bon à savoir :
Dans le cadre d’une vente d’immobilier, un locataire peut aussi disposer d’un droit de préemption ; ainsi que le propriétaire d’un bien commun ou indivis.

Points clés à retenir :

  • Tout dépend de la zone à préempter.
  • En zone urbaine, le droit de préemption appartient à la commune qui peut le déléguer à d’autres organismes (l’État ou un établissement public).

Comment ça fonctionne ?

Pour faciliter la compréhension, nous allons prendre un exemple. Un propriétaire, qui se situe dans une zone à préempter, décide de mettre en vente son terrain. Pour cela, il devra soumettre sa proposition à la commune en premier lieu. En effet, cette dernière peut se porter preneur d’un bien à vendre sur sa localité. Il est donc à préconiser de vérifier l’existence d’un droit de préemption sur la propriété à vendre. Si tel est le cas, il est du devoir du notaire de rédiger une déclaration d’intention d’aliéner (DIA).

Remarque :
Suite à la réception d’un DIA, la commune dispose d’un délai de 2 mois pour prendre une décision. Elle peut accepter, avec ou sans réserve, ou y renoncer.

Points clés à retenir :

  • Avant de vendre son bien, le propriétaire est tenu de vérifier l’existence ou non d’un droit de préemption.
  • Si le bien se situe dans une zone de préemption, son notaire doit adresser une déclaration d’intention d’aliéner à la mairie. Cette dernière dispose de 2 mois pour décider de se porter acquéreur ou non.

Quelles sont les démarches pour contester un droit de préemption ?

Le propriétaire a tout à fait le droit de contester un droit de préemption, si la décision de la mairie n’est pas motivée par l’intérêt général, c’est-à-dire le développement de la commune. Pour ce faire, voici la liste des étapes à suivre :

  1. Il faut recourir à la justice dans les 2 mois qui suivent la notification de la décision de préempter ;
  2. Demandez une annulation de la décision prise par la commune pour abus de pouvoir.

En général, la mairie propose un prix nettement inférieur à l’offre mentionnée dans la DIA. Si tel est le cas, le propriétaire peut agir dans les 2 mois qui suivent la notification de la décision de préempter en tentant de trouver un accord amiable avec l’aide de son avocat. Ci-après la liste des 3 solutions offertes au vendeur :

  • Vendre son bien au prix négocié ou initialement proposé par l’administration ;
  • Renoncer à la vente ;
  • Vendre au prix mentionné dans la DIA.

Dans cette troisième hypothèse, il appartient à l’administration de saisir le juge de l’expropriation dans un délai de 15 jours suivant la réponse du propriétaire. Le tribunal de grande instance se chargera de l’affaire.

Bon à savoir :
Il est permis de faire appel si le verdict ne vous convient toujours pas. Une rétrocession peut également être effectuée si la commune ne tient pas son engagement.

Points clés à retenir :

  • 2 mois pour demander l’annulation de la décision de préempter en intentant un recours en excès de pouvoir.
  • Dans le même délai, contester le prix de manière amiable.

En conclusion, le but du droit de préemption est en général dans l’intérêt d’un réaménagement urbain. Toutes les approches devront donc converger vers ce point. Il est obligatoire de vous faire assister par un avocat spécialisé en expropriation et préemption, de préférence avec des compétences en droit de l’urbanisme.

Articles Sources [ Masquer ]

  1. service-public.fr - https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/N21886
  2. service-public.fr - https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F16
  3. cohesion-territoires.gouv.fr - https://www.cohesion-territoires.gouv.fr/peut-faire-un-recours-contre-une-decision-de-preemption-dune-collectivite