Vous vous êtes fait exproprier un bien immobilier par l’État ? La procédure d’expropriation peut devenir une expérience traumatisante lorsqu’on n’y est pas préparé. Consultez un avocat en droit de l’expropriation pour vous accompagner tout au long de la procédure. Il peut vous aider à empêcher la cession de la propriété ou formuler un recours pour obtenir une indemnisation au plus juste.Qu’est-ce que l’expropriation et comment se passe-t-elle ? Quelles sont les raisons et dans quel but a lieu une expropriation ? Exproprié, à quel prix s’attendre pour l’indemnisation ? Existe-t-il un recours en cas d’expropriation abusive ? Exploration.

Droit de l'expropriation

À RETENIR : Qu’est-ce que le droit d’expropriation ?

  • Le droit de l’expropriation permet à l’État de déposséder un individu ou une personne morale de ses biens et droits immobiliers, moyennant une indemnisation.
  • Cette opération intervient lorsqu’elle est d’utilité publique.

Pour connaître les recours possibles en cas d’expropriation de votre propriété, lisez cet article.

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Définition du droit de l’expropriation

Le droit de l’expropriation autorise une personne publique à déposséder un particulier ou une personne morale de son bien. En voici une définition plus détaillée :

« Le droit de l’expropriation est le droit qui permet à la puissance publique de prendre possession par la voie judiciaire et administrative d’une propriété privée. »

La personne privée est contrainte de céder son bien ou ses droits immobiliers pour cause d’utilité publique.

Bon à savoir :

Voici la liste des personnes titulaires du droit d’expropriation :

  • L’État;
  • Les collectivités territoriales ;
  • Les personnes de droit privé assumant un service public ;
  • Les organismes de droit privé ayant un but d’utilité publique.

Points à noter :

  • Le droit de l’expropriation est le droit de l’administration, de prendre possession d’une propriété privée pour cause d’utilité publique.
  • Cette personne privée est contrainte de céder son bien ou ses droits immobiliers en contrepartie d’une indemnisation.

Comment se passe une expropriation ?

La procédure d’expropriation comporte deux phases. En voici la liste :

  • La phase administrative :
  • L’ouverture d’une enquête d’utilité publique par le préfet, sous la supervision d’un commissaire enquêteur ;
  • L’ouverture d’une enquête parcellaire de 15 jours par le préfet, pour déterminer tous les biens immobiliers concernés et leurs propriétaires, établir la liste des parcelles à exproprier ;
  • La déclaration d’utilité publique dans un décret ou un arrêté, mentionnant le délai de l’expropriation.
  • La phase judiciaire :
  • L’hypothèse d’une cession à l’amiable du bien à l’état, préalablement à la phase judiciaire ;
  • L’ordonnance d’expropriation est délivrée par le juge du tribunal de grande instance.
Bon à savoir :
L’État cherche toujours à négocier un accord avec le propriétaire des titres fonciers avant de saisir le juge. En cas d’échec, le préfet saisit le juge d’expropriation.

Points à noter :

  • Une expropriation se passe en deux phases : La phase administrative et la phase judiciaire.
  • L’avis d’expropriation est précédé d’une enquête d’utilité publique, puis d’une enquête parcellaire.

Quelles sont les raisons d’une expropriation ?

La raison principale de l’expropriation est l’utilité publique, et c’est la jurisprudence qui reconnaît l’utilité publique d’un projet. Cette condition ne peut être acceptée que si les éléments de la liste suivante sont vérifiés :

  • Le projet est réellement justifié ;
  • Le projet est inévitable ;
  • L’atteinte à la propriété de l’exproprié n’est pas disproportionnée par rapport à l’intérêt que représente l’opération.
Bon à savoir :
L’expropriation est conditionnée par la preuve de l’utilité publique d’un projet. Au Conseil d’État d’en apprécier l’utilité publique en faisant un bilan coût-avantages. Cela ne saurait être reconnu sauf si le bilan est positif.

Points à noter :

  • L’utilité publique est la raison principale de l’expropriation.
  • Les raisons d’une expropriation sont reconnues par la jurisprudence.

Quel est le but de l’expropriation ?

La procédure d’expropriation ne peut avoir lieu que dans un but d’intérêt public. Cela concerne les projets d’utilité publique comme ceux de cette liste :

  • Urbanisme ;
  • Construction de lotissements communaux ;
  • Création d’espaces verts ;
  • Construction d’établissements d’enseignements ou de recherche scientifique ;
  • Création d’établissements sportifs ou culturels ;
  • Etc.
Important :
Une opération privée ayant pour but de dégager un profit sans rendre service à la collectivité publique ne pourrait être reconnue d’utilité publique.

Points à noter :

  • Le but de l’expropriation est l’intérêt public.
  • Une opération purement privée sans contrepartie pour la collectivité publique n’est d’aucune utilité publique.

Quel est le prix de l’expropriation ?

L’expropriation donne droit à une indemnisation juste et appréciable à l’exproprié. Allouée par le juge, elle doit couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. Cela doit permettre à l’exproprié d’acquérir un nouveau bien de valeur équivalente à celui qu’il a perdu.

En revanche, les préjudices de cette liste sont classés comme indirects et ne donnent pas lieu à une indemnisation :

  • Les emprunts, intérêts et impôts ;
  • Les dépôts de garantie et avance de loyers ;
  • Les frais de réinstallation engagés suite à une obligation légale extérieure à l’expropriation ;
  • La perte de valeur de revente ;
  • Les dommages de travaux publics.
Bon à savoir :
Le juge d’expropriation fixe le prix de l’indemnisation. Elle est calculée au jour du transfert, sur la base du prix sur le marché immobilier local, et doit correspondre à la valeur vénale du bien. Vous pouvez demander une réévaluation dans un délai d’un an si vous n’avez toujours pas été payé.

Points à noter :

  • Le prix de l’expropriation est fixé et calculé par le juge.
  • Il doit couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Expropriation abusive : que faire ?

Une expropriation revêt un caractère abusif si elle est contraire à l’utilité publique. Ci-dessous la liste des actions à engager dès la phase administrative :

  • Formuler un recours pour excès de pouvoir devant le tribunal administratif dans un délai de deux mois ;
  • Formuler un recours pour excès de pouvoir devant le Conseil d’État si l’utilité publique a été prononcée par décret.
Bon à savoir :
Formuler un recours pendant la phase administrative vous permet d’empêcher la cessibilité des parcelles. Si vous ne l’avez pas effectué, le transfert de propriété aura lieu. Néanmoins, vous pouvez saisir le tribunal de grande instance pour convaincre le juge sur le montant réel de la valeur du bien que vous avez perdu.

Points à noter :

  • Face à une expropriation abusive, il faut faire un recours devant le tribunal administratif ou devant le Conseil d’État.
  • Si le transfert de propriété a déjà été effectué, le dernier recours est devant le tribunal de grande instance pour obtenir une indemnisation à sa juste valeur.

Pour conclure, le droit d’expropriation n’est pas forcément une fatalité. Vous négocier la vente et faire un accord amiable avec l’État pour faciliter la procédure. Demandez l’aide d’un avocat en droit de l’expropriation pour vous accompagner dans cette démarche.