Logement insalubre : comment obtenir des dommages et intérêts ?

De nombreux locataires se plaignent de vivre dans des conditions mauvaises pour leur santé et leur sécurité. Que pouvez-vous faire si vous habitez dans un logement insalubre ? Quand est-il possible d’obtenir des dommages et intérêts, et comment faire ? vous trouverez les réponses à vos questions à travers cet article. Vous avez aussi la possibilité de les poser directement à un avocat spécialisé en droit de l’immobilier.

À RETENIR : Quand un locataire peut demander des dommages et intérêts pour logement insalubre ?

La demande de dommages et intérêts pour logement insalubre est possible lorsque l’insalubrité est à l’origine :

• De risques sur la santé ;
• De risques d’incident : effondrement, incendie ;
• De manques de problèmes d’équipements sanitaires.

Souhaitez-vous en savoir plus sur vos droits en cas de logement insalubre et les procédures à suivre ? Lisez ce qui suit.

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Quels droits pour le locataire d’un logement insalubre ?

Nul ne devrait vivre dans un logement insalubre. En tant que locataire, vous avez le droit de bénéficier d’un habitat décent, c’est-à-dire d’un logement qui garantit au minimum :

• Une surface habitable et principale d’au moins 9m² avec un plafond d’au moins 2.20 m ;
• Des structures solides ;
• Une bonne qualité d’isolation ;
• Un cadre non infesté par des nuisibles ;
• Des équipements de confort essentiels comme l’eau sanitaire, une cuisine et un chauffage.

Pour rappel, l’insalubrité est définie par l’article L 1331-22 du Code de la santé publique. Le décret du 29 juillet 2023 sur les règles sanitaires d’hygiène et de salubrité précise qu’un plafond inférieur à 2.20 m est impropre à l’habitation.

Une maison devient insalubre en cas de non-respect de certaines conditions. Le logement insalubre entraîne des troubles de jouissance à cause :

• D’infiltrations d’eau entraînant un excès d’humidité ;
• De mauvais entretien favorisant la fragilité de la structure ;
• De problèmes d’hygiène propices à la multiplication des nuisibles.

Dans ces cas-ci, le locataire du logement insalubre, craignant pour sa santé et sa sécurité, a droit à des protections comme :

• La suspension du paiement du loyer ;
• La possibilité de partir sans préavis ;
• La demande de dommages-intérêts.

Dans quels cas peut-on obtenir un remboursement de loyer ?

Le remboursement de loyer est possible si le locataire a continué à payer la mensualité après la publication d’un arrêté d’insalubrité. Cette publication est émise par les autorités compétentes :

• Préfet ;
• Mairie ;
• Agence régionale de santé.

Elle signifie que la maison concernée est déclarée clairement insalubre. Selon l’article L512-2 du Code de la construction et de l’habitation, le locataire peut arrêter de payer le loyer pour insalubrité jusqu’à la mise en conformité de la maison. Si vous avez continué de payer le loyer après la notification, il est de votre droit de demander le remboursement des sommes perçues.

Dans certains cas, il est possible d’exiger le remboursement du loyer à cause d’un logement insalubre même sans arrêté d’insalubrité. Cependant, vous devez être en mesure de prouver l’état d’insalubrité de la maison, surtout pour saisir le juge. Ce dernier devra d’abord statuer sur le caractère inhabitable du logement. Ensuite, il décidera en fonction des preuves apportées du remboursement partiel des loyers, généralement versés durant la période de constatation.

Les constats d’huissier peuvent servir de preuves pour montrer l’insalubrité d’un logement en location. Vous pouvez aussi utiliser des photos ou recueillir des témoignages, utiles lors durant la procédure judiciaire.

Quels dommages et intérêts peut-on demander ?

En cas de logement insalubre, il est possible de demander des dommages et intérêts comme :

• Le remboursement des loyers

Le remboursement concerne généralement les loyers payés durant la période de constatation de l’insalubrité de la maison.

• La réduction du loyer

La réduction du loyer peut être demandée jusqu’à la mise en conformité de la maison.

• La prise en charge du relogement

Selon l’article L521-1 du Code de la construction et de l’habitation, le propriétaire est tenu de prendre en charge le relogement ou l’indemnisation du locataire.

Les dommages et intérêts pour logement insalubre peuvent également être demandés en cas de :

• Troubles de jouissance

La demande de réparation est possible si l’état d’insalubrité nuit à votre confort et à votre droit au logement décent.

• Préjudice moral ou corporel

Un préjudice moral, corporel ou matériel peut constituer une raison pour demander des dommages et intérêts. Par exemple, des meubles ont été abîmés par l’humidité. Il est possible de demander la réparation ou le remplacement des biens concernés.

• Frais avancés

Dans certains cas, le locataire engage des frais liés à l’insalubrité : nettoyage, désinfection et hébergement temporaire. Il est possible de demander des dommages et intérêts après la notification de l’insalubrité.

Quelle est la procédure a suivre pour une demande de dommages et intérêts ?

La demande de remboursement de loyer ou de dommages et intérêts pour logement insalubre doit respecter quelques étapes :

1. Constater l’état d’insalubrité

Avant d’entamer une quelconque procédure, il est nécessaire de constater l’état d’insalubrité. Vous pouvez prendre en photo les traces d’humidité, de fragilité de la structure ou les preuves de la présence d’insectes ou de rongeurs. La constatation d’entreprise ou par un huissier est également possible.

2. Envoyer une lettre recommandée ou de mise en demeure

Une fois les preuves réunies, vous pouvez envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception pour informer le propriétaire. En l’absence de réponse, envoyez une lettre de mise en demeure détaillant le problème et les travaux nécessaires. Il est préférable d’ajouter un délai pour la résolution du problème d’insalubrité.

Voici un modèle de lettre de mise en demeure :

3. Saisir la mairie ou l’Agence Régionale de Santé

En cas d’inaction du propriétaire, vous pouvez signaler la situation à la mairie, au préfet ou à l’ARS. Ces autorités enverront un expert pour constater l’insalubrité. Ensuite, elles émettront une notification d’insalubrité le cas échéant.

4. Porter plainte contre le propriétaire pour logement insalubre

En cas de préjudice ou d’inexécution du propriétaire, tentez une action en justice pour exiger la réalisation de travaux ou demander des dommages et intérêts. Pour une requête sans avocat et une de moins de 5 000 €, vous pouvez tout simplement utiliser le formulaire Cerfa n°16042*02.

FAQs 

Peut-on quitter le logement sans préavis ?

Oui, il est possible de quitter un logement déclaré insalubre sans préavis. Attendez que l’insalubrité ait été déclarée par les autorités compétentes afin d’éviter d’éventuels litiges dans le futur.

Peut-on obtenir un remboursement rétroactif ?

Oui, il est possible d’obtenir un remboursement rétroactif du loyer si le logement est déclaré insalubre.

Combien de temps dure la procédure ?

La durée d’une procédure de demande de remboursement de loyer varie en fonction de la complexité du dossier. Elle peut prendre plusieurs mois jusqu’à plus d’un an selon le cas.

POINTS CLÉS À RETENIR

• La demande de dommages-intérêts est possible si le logement est déclaré insalubre.
• La constitution de preuves d’insalubrité est nécessaire si vous comptez saisir le tribunal.
• Vous avez la possibilité de demander le remboursement d’une partie des loyers après la notification d’insalubrité.