Il est fréquent que des particuliers ou promoteurs, disposant de parcelles constructibles, souhaitent y réaliser une opération immobilière consistant en la division de ces parcelles en plusieurs lots qui auront vocation à être vendus ultérieurement, qu’ils soient construits ou non. Pour tout projet de division foncière, consultez votre Avocate afin qu’ielle vous conseille sur le régime juridique applicable et la faisabilité de votre projet.

C’est ce que l’on appelle la division foncière.

Il existe aussi un autre type de projet ne visant pas cette fois des parcelles mais des immeubles déjà bâtis consistant en leur division interne en vue de créer des habitations puis de vendre ou louer les lots résultant de la division, il s’agit du permis de diviser, dont il ne sera pas question dans le présent article.

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Le régime juridique de la division foncière diffère selon le projet envisagé :

  • Soit la division intervient avant l’opération de construction (I) ;
  • Soit la division intervient pendant l’opération de construction (II).

La division foncière avant ou pendant les travaux de construction

Intervention de la division foncière avant l’opération de construction :

Le lotissement

L’article L442-1 du code de l’urbanisme définit le lotissement comme l’opération consistant à diviser en propriété ou en jouissance une unité foncière ou plusieurs unités foncières contiguës afin de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis.

L’hypothèse du lotissement correspond donc à l’opération pour laquelle la division en lots intervient avant toute construction et, généralement, lorsque le projet de construction n’est pas encore déterminé.

L’opération de lotissement nécessite l’obtention d’un permis d’aménager lorsqu’est prévu la création ou l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs internes et lorsque le lotissement est situé dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable, dans les abords des monuments historiques ou dans un site classé.

En dehors ces cas, seule une décision de non-opposition à déclaration préalable sera nécessaire.

Ce n’est qu’une fois la division opérée que les lots pourront être vendus, puis construits ultérieurement, à condition que les voies d’accès, espaces collectifs,  travaux de viabilité et des raccordements aux réseaux aient été réalisés.

La division primaire

L’article R442-1 du code de l’urbanisme définit la division primaire comme une opération de division foncière, ne constituant pas une opération de lotissement.

Cette opération consiste à diviser l’unité foncière en propriété ou en jouissance au profit de personnes qui ont déjà obtenu un permis de construire ou d’aménager portant sur la création d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble.

Ainsi, cette opération permet d’abord d’obtenir un permis de construire ou un permis d’aménager sur un terrain qui n’appartient pas au pétitionnaire.

Et dans un second temps le terrain (lot) qui n’appartient pas pétitionnaire, mais pour lequel il a obtenu une autorisation durbanisme, sera détaché à son profit.

L’hypothèse de la division primaire correspond donc à l’opération pour laquelle la division en lots intervient avant toute construction mais au profit de personnes disposant déjà d’une autorisation d’urbanisme, donc au profit des acquéreurs des différents lots.

En ce sens, la division primaire diffère bien de l’opération de lotissement pour laquelle seule la division en lots est demandée, sans demander d’autorisation durbanisme.

En pratique, la division de l’unité foncière interviendra après l’obtention du permis de construire (CE, 12 novembre 2020, SCI du 3 rue Jules Gautier, n° 421590).

Intervention de la division foncière pendant l’opération de construction : le permis de construire valant division (PCVD) :

L’article R442-1 du code de l’urbanisme définit le PCVD commune opération de division foncière, ne constituant pas une opération de lotissement.

Et l’article R431-24 du même code définit le PCVD comme l’opération consistant en la division en propriété ou jouissance de l’unité foncière avant l’achèvement de travaux ayant pour objet la construction de plusieurs bâtiments.

L’hypothèse du PCVD présente donc l’avantage de constituer une autorisation d’urbanisme, permettant de construire, tout en autorisant la division de l’unité foncière en plusieurs lots. A la seule condition que la division intervienne avant l’achèvement de l’ensemble du projet.

A la différence de la division primaire, le régime du PCVD n’impose pas, pour que la division foncière soit réalisée, que les autorisations durbanisme portant sur les différents lots soient acquises au bénéfice des futurs acquéreurs.

L’opération autorisée par un PCVD correspond donc à l’opération pour laquelle la division en lots intervient pendant la construction et peut intervenir tant que l’ensemble du projet n’est pas achevé.

L’obtention d’un PCVD répond toutefois à des règles spécifiques puisque le dossier de demande doit obligatoirement comporter un plan de division et, si des espaces communs ont vocation à être créés entre les lots, soit un projet d’association syndicale des acquéreurs, soit un statut de copropriété.