Expulsion locative : quels délais doit respecter le bailleur ?

Les propriétaires bailleurs se retrouvent parfois en difficulté face à un locataire défaillant. Vous souhaitez engager une procédure d’expulsion contre un locataire qui ne paie pas son loyer ? Attention, la procédure est loin d’être simple. En tant que bailleur, vous ne pouvez pas vous faire justice vous-même et devez respecter plusieurs délais : six semaines ou deux mois après le commandement de payer selon la date du bail, puis, en principe, deux mois après le commandement de quitter les lieux. La trêve hivernale peut encore reporter l’expulsion. Un avocat en droit de l’immobilier peut vous aider à y voir plus clair.

Quelles sont les motifs d’expulsion d’un locataire ?

Tout d’abord, voici une définition qui permet de mieux comprendre le principe de l’expulsion locative :

L’expulsion locative est une situation par laquelle le bailleur d’un bien d’habitation ou d’un local décide d’engager une procédure judiciaire, dans le but de faire constater ou prononcer l’expulsion du locataire et de récupérer la jouissance du bien.

En général, un bailleur peut engager une procédure d’expulsion locative pour les motifs de la liste ci-dessous :

• Le loyer impayé ;
• Le non-respect d’un congé de reprise, de vente ou pour motif grave ;
• L’occupation illicite du logement ;
• La mauvaise utilisation ou la dégradation du logement ;
• L’absence d’une assurance habitation…

Quelle est la procédure à suivre pour expulser un locataire qui ne paye pas ses loyers ?

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, « le locataire est tenu de s’acquitter du loyer et des charges récupérables selon les termes fixés ».

Depuis le 29 juillet 2023, tout contrat de location soumis à la loi du 6 juillet 1989, conclu, tacitement reconduit ou renouvelé à compter de cette date, contient obligatoirement une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou pour non-versement du dépôt de garantie.

Si le locataire ne respecte pas les conditions locatives qui l’engagent, le bailleur peut entamer une procédure d’expulsion. Le déroulement de la procédure dépend des deux situations figurant dans cette liste :

• L’existence d’une clause résolutoire dans le contrat de bail : elle permet au bailleur d’obtenir plus facilement la résiliation du bail qui est alors de droit, elle est automatique.

Néanmoins, cette résiliation doit tout de même être constatée par le juge, afin d’obtenir un jugement qui ordonne l’expulsion.

• L’absence de clause résolutoire dans le contrat de bail : elle oblige le bailleur à attendre que le juge décide de résilier le bail, la résiliation n’est pas automatique, elle est soumise à l’appréciation souveraine du juge.

Comment se passe l’expulsion d’un locataire ?

L’expulsion locative est la dernière étape d’une procédure obligatoire, à défaut l’expulsion est illégale.

Le bailleur doit procéder par étape en commençant par essayer de régler le problème à l’amiable.

Voici la liste des démarches à entreprendre :

• Discuter de la situation avec le locataire dès le premier loyer impayé, ou lui envoyer une lettre de mise en demeure.
• Lorsque le bail contient une clause résolutoire et que la démarche amiable reste sans effet, mandater un commissaire de justice pour délivrer au locataire un commandement de payer, sans attendre systématiquement deux mois d’impayés.
• À l’expiration du délai applicable après le commandement de payer, assigner le locataire devant le juge du contentieux de la protection pour lui demander de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion. En l’absence de clause résolutoire, demander au juge de prononcer la résiliation judiciaire du bail.
• Une fois le jugement obtenu, faire signifier un commandement de quitter les lieux au locataire qui disposera d’un délai de 2 mois pour quitter les lieux. S’il se maintient dans les lieux après ce délai, il risque une expulsion forcée sur intervention des forces de l’ordre.

Quel délai pour expulser un locataire ?

L’expulsion d’un locataire est une longue et fastidieuse opération. Il peut s’écouler une longue période avant que le locataire ne quitte définitivement les lieux, en raison des nombreuses démarches et des délais aménagés. En effet, sur cette question, l’idéal serait qu’il trouve une solution au problème. Ci-dessous la liste des délais légaux à connaître pour une telle procédure :

• Le délai de paiement : après la réception du commandement de payer, le locataire dispose de six semaines pour régler sa dette lorsque le bail a été conclu, tacitement reconduit ou renouvelé depuis le 29 juillet 2023. Le délai reste de deux mois si le bail était en cours à cette date et n’a pas été reconduit ou renouvelé depuis.
• Si la dette n’est pas réglée dans le délai applicable, soit six semaines ou deux mois selon la date du bail, le bailleur peut saisir le juge par assignation.
• Devant le juge, le locataire peut aussi demander un délai supplémentaire pour étaler le paiement de la dette, tout en devant reprendre impérativement le paiement du loyer courant. En revanche, s’il ne règle pas les sommes dans le délai imparti, le bail sera résilié, et la dette sera intégralement exigible.
• Après le jugement, dans quel délai peut intervenir l’expulsion : le locataire peut faire appel de la décision de résiliation du bail et d’expulsion dans le délai d’un mois suivant la signification de la décision par commissaire de justice. A défaut d’appel, un commandement de quitter lui est signifié, et le locataire dispose de deux mois pour quitter les lieux. Si la fin du délai de deux mois, tombe durant la période de trêve hivernale, il faudra attendre la fin de la trêve pour procéder à l’expulsion forcée du locataire qui se maintient dans les lieux.
• Le délai d’exécution : si le locataire demande un délai supplémentaire au juge de l’exécution pour quitter les lieux après avoir reçu le commandement de quitter, le juge de l’exécution peut lui accorder un délai pour partir allant d’un mois à un an, ainsi que des nouveaux délais de paiement.

Quand reprennent les expulsions ?

En principe, l’expulsion d’un locataire est suspendue pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars inclus. Certaines exceptions permettent toutefois une expulsion pendant cette période, notamment lorsqu’un relogement correspondant aux besoins du locataire est prévu ou dans certains cas d’occupation illicite.

Par ailleurs, la trêve hivernale n’empêche pas le bailleur d’engager une procédure d’expulsion.

FAQ

Qui ne peut pas être expulsé de son logement ?

Aucun locataire ne bénéficie d’une immunité absolue contre l’expulsion. Toutefois, le juge peut accorder des délais en tenant notamment compte de l’âge, de l’état de santé, de la situation familiale et des possibilités de relogement du locataire.

Qui peut stopper une expulsion ?

Le juge des contentieux de la protection peut suspendre les effets de la clause résolutoire en accordant des délais de paiement si le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant et peut rembourser sa dette. Après le commandement de quitter les lieux, le juge de l’exécution peut accorder un délai supplémentaire d’un mois à un an.

Que peut faire le bailleur si le préfet refuse le concours de la force publique ?

Le bailleur ne peut pas procéder lui-même à l’expulsion. Il peut demander à l’État de l’indemniser des préjudices causés par le refus du concours de la force publique, l’absence de réponse du préfet pendant deux mois valant également refus.

En conclusion, contre un locataire qui ne respecte pas ses engagements, un propriétaire bailleur ne peut recourir à l’expulsion locative qu’en dernier recours. Pour éviter de passer par une longue procédure et déjouer les nombreuses contraintes, il est conseillé de tenter une solution amiable entre les deux parties. Un expert en droit de l’immobilier peut conseiller dans cette démarche.

POINTS CLÉS À RETENIR:

• Le locataire dispose de six semaines pour payer sa dette à compter de la réception du commandement de payer lorsque le bail a été conclu, tacitement reconduit ou renouvelé depuis le 29 juillet 2023. Pour un bail antérieur qui n’a pas été reconduit ou renouvelé depuis, le délai contractuel de deux mois reste applicable. Après un commandement de quitter les lieux, le délai est en principe de deux mois.
• Le locataire peut solliciter des délais supplémentaires au juge de l’exécution pour organiser son relogement ou son déménagement, allant d’un mois à un an.
• En principe, les expulsions forcées sont suspendues du 1er novembre au 31 mars inclus, sauf dans les situations prévues par la loi.