Expulsion locative : quels délais doit respecter le bailleur ?

Les propriétaires bailleurs se retrouvent parfois en difficulté face à un locataire défaillant. Vous souhaitez engager une procédure d’expulsion contre un locataire qui ne paie pas son loyer ? Attention, la procédure est loin d’être simple. En tant que bailleur, vous ne pouvez pas vous faire justice vous-même, et devez respecter les délais légaux en matière d’expulsion du locataire. Quand et pour quels motifs expulser un locataire ? Comment se déroule l’expulsion ? Quels sont les délais à respecter? Y a-t-il des restrictions ? Un avocat spécialisé en droit de l’immobilier peut vous aider à y voir plus clair. Focus.

À RETENIR : Expulsion locative : quels délais doit respecter le bailleur ?
Un propriétaire bailleur peut engager une procédure d’expulsion pour de nombreuses raisons. Il peut expulser un locataire lorsque le contrat contient une clause résolutoire qui rompt automatiquement le bail ou lorsque le juge décide de résilier lui-même le bail. L’expulsion locative suit un long processus, dont la première étape consiste à essayer de résoudre le litige à l’amiable. Il existe de nombreux délais de procédure à respecter pour l’éviction d’un locataire. Il est également interdit de l’expulser pendant la trêve hivernale ou cyclonique.

Quelles sont les motifs d’expulsion d’un locataire ?

Tout d’abord, voici une définition qui permet de mieux comprendre le principe de l’expulsion locative :

L’expulsion locative est une situation par laquelle le bailleur d’un bien d’habitation ou d’un local décide d’engager une procédure judiciaire, dans le but de faire constater ou prononcer l’expulsion du locataire et de récupérer la jouissance du bien.

En général, un bailleur peut engager une procédure d’expulsion locative pour les motifs de la liste ci-dessous :

• Le loyer impayé ;
• Le non-respect d’un congé de reprise, de vente ou pour motif grave ;
• L’occupation illicite du logement ;
• La mauvaise utilisation ou la dégradation du logement ;
• L’absence d’une assurance habitation…

Points clés à retenir :

• L’expulsion locative consiste à engager une procédure judiciaire contre un locataire pour récupérer la jouissance d’un bien immobilier.
• Pour la majorité, le loyer impayé constitue un motif d’expulsion.

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Quelle est la procédure à suivre pour expulser un locataire qui ne paye pas ses loyers ?

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, « le locataire est tenu de s’acquitter du loyer et des charges récupérables selon les termes fixés ».

Si le locataire ne respecte pas les conditions locatives qui l’engagent, le bailleur peut entamer une procédure d’expulsion. Le déroulement de la procédure dépend des deux situations figurant dans cette liste :

• L’existence d’une clause résolutoire dans le contrat de bail : elle permet au bailleur d’obtenir plus facilement la résiliation du bail qui est alors de droit, elle est automatique.

Néanmoins, cette résiliation doit tout de même être constatée par le juge, afin d’obtenir un jugement qui ordonne l’expulsion.

• L’absence de clause résolutoire dans le contrat de bail : elle oblige le bailleur à attendre que le juge décide de résilier le bail, la résiliation n’est pas automatique, elle est soumise à l’appréciation souveraine du juge.

Point à retenir :

Un bailleur peut faire expulser un locataire par un huissier quand le bail est résilié par le juge

Comment se passe l’expulsion d’un locataire ?

L’expulsion locative est la dernière étape d’une procédure obligatoire, à défaut l’expulsion est illégale.

Le bailleur doit procéder par étape en commençant par essayer de régler le problème à l’amiable.

Voici la liste des démarches à entreprendre :

• Discuter de la situation avec le locataire dès le premier loyer impayé, ou lui envoyer une lettre de mise en demeure.
• Mandater un huissier pour adresser un commandement de payer au locataire après 2 mois de loyers impayés.
• Assigner le locataire devant le juge du contentieux de la protection, si le litige persiste. Le bailleur demande la résiliation du bail et l’expulsion au juge.
• Une fois le jugement obtenu, faire signifier un commandement de quitter les lieux au locataire qui disposera d’un délai de 2 mois pour quitter les lieux. S’il se maintient dans les lieux après ce délai, il risque une expulsion forcée sur intervention des forces de l’ordre.

Points clés à retenir :

• L’expulsion locative se déroule par étapes. Parfois, une entente entre bailleur et locataire suffit à résoudre le problème.
• En cas de litige, un avocat vous aidera à suivre toutes les étapes de cette procédure. L’huissier intervient au moment du commandement de payer et à l’expulsion forcée.

Quel délai pour expulser un locataire ?

L’expulsion d’un locataire est une longue et fastidieuse opération. Il peut s’écouler une longue période avant que le locataire ne quitte définitivement les lieux, en raison des nombreuses démarches et des délais aménagés. En effet, sur cette question, l’idéal serait qu’il trouve une solution au problème. Ci-dessous la liste des délais légaux à connaître pour une telle procédure :

• Le délai de paiement : le locataire dispose de 2 mois après la réception du commandement de payer pour régler ses dettes locatives et les frais d’huissier.
• Si les dettes ne sont pas réglées dans ce délai de 2 mois, le bailleur peut saisir le juge par assignation.
• Devant le juge, le locataire peut aussi demander un délai supplémentaire pour étaler le paiement de la dette, tout en devant reprendre impérativement le paiement du loyer courant. En revanche, s’il ne règle pas les sommes dans le délai imparti, le bail sera résilié, et la dette sera intégralement exigible.
• Après le jugement, dans quel délai peut intervenir l’expulsion : le locataire peut faire appel de la décision de résiliation du bail et d’expulsion dans le délai d’un mois suivant la signification de la décision par huissier. A défaut d’appel, un commandement de quitter lui est signifié, et le locataire dispose de deux mois pour quitter les lieux. Si la fin du délai de deux mois, tombe durant la période de trêve hivernale, il faudra attendre la fin de la trêve pour procéder à l’expulsion forcée du locataire qui se maintient dans les lieux.
• Le délai d’exécution : si le locataire demande un délai supplémentaire au juge de l’exécution pour quitter les lieux après avoir reçu le commandement de quitter, le juge de l’exécution peut lui accorder un délai pour partir allant de 3 mois à 3 ans, ainsi que des nouveaux délais de paiement.

Points clés à retenir :

• Le locataire dispose de 2 mois pour payer ses dettes locatives à compter de la réception du commandement de payer, et de 2 mois pour quitter les lieux à compter de la réception du commandement de quitter.
• Il peut solliciter des délais supplémentaires au juge de l’exécution pour organiser son relogement ou son déménagement, allant de 3 mois à 3 ans.

Quand reprennent les expulsions ?

Il est interdit de procéder à l’expulsion d’un locataire pendant la trêve hivernale, entre le 1^er novembre et le 31 mars.

Par ailleurs, la trêve hivernale n’empêche pas le bailleur d’engager une procédure d’expulsion.

En conclusion, contre un locataire qui ne respecte pas ses engagements, un propriétaire bailleur ne peut recourir à l’expulsion locative qu’en dernier recours. Pour éviter de passer par une longue procédure et déjouer les nombreuses contraintes, il est conseillé de tenter une solution amiable entre les deux parties. Un expert en droit de l’immobilier peut conseiller dans cette démarche.

Point clé à retenir :

Les expulsions forcées sont suspendues entre le 1^er novembre et le 31 mars