Des loyers impayés : quels sont les recours ?

Votre locataire n’a pas payé son loyer depuis un certain temps et vous ne savez pas comment réagir face à cette situation ? Ne paniquez pas ! Il existe plusieurs recours pour réclamer les loyers impayés ou expulser un locataire qui ne paie pas son loyer. Dans tous les cas, n’hésitez pas à faire appel à un avocat compétent en loyers impayés  pour plus de conseils sur la procédure à suivre.

À RETENIR : Quels sont les recours possibles en cas de loyers impayés ?

Il existe plusieurs recours contre les locataires qui ne paient pas leur loyer à l’échéance prévue dans le contrat de bail. Face à des loyers impayés, les recours dépendent de l’engagement de caution ou de l’assurance souscrite à la signature du bail. Le propriétaire doit procéder par étape, en commençant par tenter de résoudre la situation à l’amiable. Si le locataire n’est pas coopératif, une procédure judiciaire peut être engagée à son encontre. Le tribunal constatera alors la résiliation du bail, condamnera le locataire au paiement des sommes dues et pourra lui accorder des délais de paiement ; l’expulsion du locataire sera possible en cas de non respect de ces délais.

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C’est quoi un loyer impayé ?

Dans une location, le bailleur s’engage à mettre son logement à disposition du locataire contre un loyer que celui-ci s’engage à payer à une date donnée. Mais les incidents de paiement touchent environ 2 à 3 % des locations, et l’issue dépend de la rapidité des actions engagées par l’une ou l’autre partie afin de régler la situation.

Tout d’abord, au sens juridique, une situation d’impayé est définie comme : « le fait pour un locataire de ne pas payer entièrement son loyer à l’échéance prévue dans le contrat de bail ».

Un impayé peut également concerner la provision sur charge due chaque mois conformément à ce que prévoit le contrat de bail.

À partir de ce moment, le bailleur peut entamer une procédure judiciaire pouvant aboutir à l’expulsion en cas de clause résolutoire dans le contrat de bail. Toutefois, avant d’en arriver à cette solution extrême, tenter une démarche amiable peut aider à résoudre le problème.

Points clés à retenir :

• Un loyer est dit impayé lorsque le locataire ne règle pas la somme dans les délais fixés par le contrat de bail.
• Ce manquement aux obligations contractuelles autorise le propriétaire à se retourner contre le locataire.

Quels recours en cas de loyers ou charges impayés ?

Si un engagement de caution ou une assurance a été signé à la conclusion du contrat de bail, vous pouvez faire jouer la garantie en vous adressant aux personnes de la liste suivante :

• La personne physique ou la banque qui s’est portée caution pour réclamer le loyer ;
• L’assurance qui prend en charge le remboursement si le bailleur a souscrit une garantie de loyers impayés (GLI) ;
• Action logement pour le recouvrement si le locataire est bénéficiaire d’une garantie Visale ;
• La CAF si le locataire bénéficie d’allocations familiales.

Il est important de préciser que depuis l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, tous les contrats de location conclus à partir du 29 juillet 2023 doivent inclure une clause permettant la résiliation automatique du contrat si le loyer, les charges ou le dépôt de garantie ne sont pas payés.

Points clés à retenir :

• Le propriétaire doit réclamer le loyer à la personne ou à la banque qui s’est portée caution ;
• Si le locataire bénéficie de garanties spécifiques, le propriétaire doit se rapprocher de l’assurance, d’Action Logement ou de la CAF

Comment réagir en cas de loyers impayés ?

En tant que propriétaire, si vous n’avez pas reçu le règlement du loyer ou des provisions sur charges à terme échu, voici la liste des démarches à entreprendre :

• Adresser à votre locataire une lettre de relance par courrier simple, par email ou faire une relance par téléphone.
• Sans règlement immédiat de sa part, vous pouvez envoyer à votre locataire et à sa caution, le cas échéant, une lettre de mise en demeure de payer sous 8 jours par LRAR.
• Sans suite donnée à la tentative amiable, et si le contrat de bail contient une clause résolutoire, il devient urgent de :
  • • Contacter un huissier de justice pour envoyer un commandement de payer à votre locataire. Le locataire disposera alors d’un délai de 2 mois à compter de la délivrance par Huissier de ce commandement pour régulariser l’arriéré tout en devant continuer de payer les provisions sur charges et les loyers courants.
• Si la régularisation n’est pas intervenue dans ce délai de 2 mois, il sera nécessaire de saisir, avec de préférence l’aide d’un Avocat, le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire où se situe le logement afin de demander judiciairement : la condamnation du locataire au paiement de l’arriéré dû ; que soit constatée la résiliation du contrat de bail au visa de la clause résolutoire prévue au bail ; l’expulsion du locataire afin de limiter le montant des sommes restant dues (loyers, provisions sur charges et indemnité d’occupation depuis la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux).
• Saisir le tribunal judiciaire où se situe le logement.
• Une audience aura lieu deux mois après la convocation adressée au locataire ; le Juge pourra accorder des délais de paiement au locataire ; le bail sera automatiquement résilié si ces délais ne sont pas strictement respectés.
• Pour l’expulsion de votre locataire, en exécution du Jugement obtenu avec l’aide de votre avocat, seul l’huissier peut intervenir 2 mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux seul l’huissier peut intervenir. Entamer la procédure vous-même vous expose à une peine de 3 ans d’emprisonnement assortie de 30 000 euros d’amende.

Points clés à retenir :

• Pour résoudre le problème, le propriétaire doit relancer calmement le locataire, puis le mettre en demeure de payer s’il ne règle pas le loyer 8 jours après.
• En cas d’échec de la tentative amiable, si le contrat de bail contient une clause résolutoire, un huissier de justice peut envoyer un commandement de payer ou expulser le locataire.
• Un Avocat peut vous permettre de saisir le Juge des contentieux de la protection d’une demande de condamnation au paiement des sommes dues, de résiliation de bail et d’expulsion.
• La durée totale de la procédure avant expulsion est au minimum de 6 mois : il convient donc d’intervenir dès le premier impayé afin de pouvoir procéder, si nécessaire, à l’expulsion entre le 31 mars et le
  1 er novembre.

En somme , la procédure amiable doit être privilégiée en cas de loyers impayés, car l’incident ne résulte pas forcément d’une mauvaise foi du locataire. Dans tous les cas, il existe différentes sortes d’aides et de garanties intéressantes aussi bien pour le bailleur que le locataire. Pour en savoir plus, notamment, sur la clause résolutoire et la procédure d’expulsion, renseignez-vous auprès de Me Serge MORO dont l’activité est régulière en matière de baux d’habitation.