Expulser un squatteur : loi anti-squat 2025 et procédure rapide

Des squatteurs occupent votre logement ? Que faire pour les expulser ? Le squat constitue une violation de domicile, soit un acte puni par le Code pénal. Avant l’application de la loi anti-squat, l’expulsion d’un squatteur était une procédure longue et complexe. Le recours judiciaire d’expulsion impliquait plusieurs étapes, dont l’assignation, l’audience devant le juge, le prononcé du jugement et le commandement de quitter les lieux. La loi anti-squat de 2023 a facilité l’expulsion des squatteurs. Au cours de cette procédure, il est conseillé d’être assisté par un avocat spécialisé en droit de l’immobilier.

À RETENIR : Quels sont les changements apportés par la loi anti-squat ?

• La loi squatteur a monté les sanctions pénales applicables au squat à 45 000 € d’amende et 3 ans de prison ;
• Elle a levé la protection des squatteurs par la trêve hivernale ;
• Elle prévoit une procédure d’évacuation accélérée des squatteurs par le dépôt de plainte auprès du commissariat ou de la gendarmerie si l’infraction concerne un domicile.

Comment accélérer l’expulsion d’un squatteur ? Les informations suivantes vous seront utiles durant cette procédure.

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Qu’est-ce qu’un squatteur au regard de la loi en 2025 ?

Selon l’article 226-4 du Code pénal, le squat est :

L’introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet.

Les manœuvres désignent toute ruse utilisée pour s’introduire illicitement dans un logement. Quant aux voies de fait, elles regroupent tous les actes de violence à l’encontre des personnes et des biens (forçage d’une serrure par exemple).

Ainsi, un squatteur est une personne qui occupe un logement sans droit ni titre d’occupation. Le squat peut concerner :

• Une résidence principale : logement occupé habituellement et principalement par une personne ;
• Une résidence secondaire : maison utilisée occasionnellement pour les vacances, les week-ends, etc. ;
• Un lieu d’habitation vacant.

Que prévoit la nouvelle loi anti-squat 2025 pour les propriétaires ?

En 2025, les propriétaires pourront pleinement profiter de la loi 27 juillet 2023 aussi appelée « loi Kasbarian-Bergé ». Cette dernière propose plusieurs réformes, à savoir :

• La simplification du processus d’expulsion ;
• L’extension de l’application de la loi anti-squat aux résidences secondaires et aux logements inoccupés ;
• La fin de l’application de la trêve hivernale au squat. Cette mesure protège les occupants d’un logement de l’expulsion du 1er novembre au 31 mars de l’année ;
• Le renforcement des peines applicables aux squatteurs.

Quelle procédure suivre pour expulser un squatteur selon le type de bien ?

La procédure d’expulsion d’un squatteur varie selon le type du bien.

Cas d’une résidence principale squattée

En cas de squat d’une résidence principale, il est possible d’engager la procédure accélérée. Elle consiste à porter plainte pour violation de domicile auprès :

• De la gendarmerie ;
• D’un commissariat de police.

Les personnes pouvant initier cette démarche sont :

• Le bailleur ;
• Le locataire ;
• Toute autre personne en possession d’un droit d’occupation du logement ;
• Tout individu agissant pour le compte de la victime du squat.

Lors du dépôt de plainte, le plaignant doit prouver :

• Qu’il est bien le propriétaire du bien, qu’il dispose d’un titre ou d’un droit d’occupation du domicile ou qu’il est un mandataire de ces personnes. Les moyens de preuve peuvent être un titre de propriété, une attestation d’hébergement, un contrat de bail, etc. ;
• L’occupation sans permission : témoignages du gardien ou des voisins, constat d’un commissaire de justice, vidéos ou photos des squatteurs, les signes d’effraction…

Une fois la plainte déposée, voici la suite de la procédure :

• Constat de squat par un officier de police judiciaire.
• Mise en demeure des squatteurs de quitter les lieux par le préfet dans les 48h qui suivent sauf dans deux cas :

– Le plaignant n’a pas la qualité pour agir ou n’a pas fourni les preuves requises ;

– Existence d’une raison impérieuse d’intérêt général : par exemple, il y a des mineurs ou des femmes enceintes parmi les squatteurs.

• Ordre pour les squatteurs de quitter les lieux dans les 24h si le préfet a décidé de leur mise en demeure.
• Évacuation des infracteurs par les forces de l’ordre s’ils restent dans le logement après le délai imparti.

Cas d’une résidence secondaire ou d’un local vide squatté

Si le squat concerne un bien autre que son domicile ou si le préfet refuse d’expulser le squatteur, la victime doit prendre un avocat pour engager une action en référé expulsion. Cette procédure est envisageable en saisissant le juge des contentieux de la protection (JCP) près du tribunal judiciaire du lieu de situation du bien squatté. Le but est d’obtenir un titre d’expulsion. Les preuves à fournir sont les mêmes que pour la procédure accélérée.

Si la demande est acceptée :

• Le JCP mandate un commissaire de justice pour adresser un commandement de quitter les lieux aux squatteurs ;
• En cas de non-respect du jugement par ces derniers, le commissaire de justice les prévient une deuxième fois et demande au préfet d’utiliser la force publique si nécessaire.

Si le préfet refuse de prêter son concours ou s’il garde le silence dans les deux mois qui suivent la demande du commissaire de justice, l’intéressé peut demander une indemnisation par deux voies de recours :

• Le recours gracieux : il consiste à envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au préfet. Le courrier doit exposer clairement le préjudice en raison de son refus de concours et la demande d’indemnisation ;
• Le recours contentieux : en cas de silence du préfet dans les 4 mois qui suivent ou en cas de rejet de la demande, il est possible d’introduire un recours indemnitaire au tribunal administratif.

Combien de temps prend une expulsion de squatteur en 2025 ?

La durée d’expulsion d’un squatteur dépend de la procédure engagée :

• Dépôt de plainte pour violation de domicile : quelques jours à 2 semaines ;
• Saisine du JCP : 2 à 6 mois au minimum.

Quelles sont les sanctions encourues par les squatteurs ?

Depuis la loi du 27 juillet 2023, voici les sanctions pénales applicables aux squatteurs :

• La peine de prison est passée de 1 an à 3 ans ;
• Le montant de l’amende est de 45 000 € s’il était de 15 000 € auparavant.

Enfin, les squatteurs risquent le paiement de dommages et intérêts.

Pour conclure, la nouvelle procédure d’expulsion d’un squatteur n’est possible que dans le cas d’une résidence principale. Pour obtenir des conseils sur la manière d’évacuer rapidement ces personnes, quel que soit le type de bien, il est préférable de consulter un avocat spécialisé.

POINTS CLÉS À RETENIR :

• Un squatteur est une personne qui occupe un logement sans la permission du propriétaire ou de son occupant ;
• Les propriétaires profitent désormais d’une procédure d’expulsion accélérée et les sanctions applicables en cas de squat ont été alourdies ;
• Il existe deux procédures d’expulsion des squatteurs : le dépôt de plainte pour violation de domicile et la saisine du JCP ;
• L’expulsion d’un squatteur peut prendre quelques jours ou semaines pour la procédure accélérée et plusieurs mois pour la procédure judiciaire ;
• Un squatteur risque 3 ans de prison, 45 000 € d’amende et éventuellement le paiement de dommages et intérêts ;
• Les services d’un avocat permettent d’obtenir des conseils et d’une assistance juridique en cas de squat de son logement.