Propriétaire-bailleur, vous souhaitez vendre un logement occupé par un locataire et jouir rapidement des fruits de la vente ? Sachez que vous avez le choix entre vendre le bien vide ou occupé. Cette seconde option vous assure une démarche simplifiée, car vous n’aurez pas à rédiger une lettre de résiliation de bail. Demandez l’aide d’un avocat compétent en droit de l’immobilier pour savoir comment doit se passer la vente d’un bien occupé par un locataire. Il connaît parfaitement les conditions à respecter pour cette opération. Comment vendre une maison avec un locataire en place ? Est-ce que le locataire est prioritaire en cas de vente ? Pourquoi acheter un bien loué ? Comment calculer la décote du prix de vente ? Exploration.

Comment se passe la vente d'un bien occupé par un locataire ?

À RETENIR : Comment vendre un bien occupé par un locataire ?

Avant la revente du logement, le bailleur est tenu de prévenir le locataire. Ce dernier a droit à un préavis avant de quitter les lieux. Si le logement est vide, le locataire est prioritaire pour acheter pendant les 2 premiers mois de préavis. Dans la vente d’un logement occupé, le locataire n’est pas prioritaire pour acheter, et les éléments du bail sont simplement transmis à l’acquéreur. Acheter un logement occupé intéresse les investisseurs en raison de la décote du prix du bien, fixé sur la base de certains critères.

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Comment vendre une maison avec un locataire en place ?

Un propriétaire-bailleur a tout à fait la possibilité de vendre un logement, même si celui-ci est encore habité par un locataire. Dans ce cas, le bail se poursuit dans ses conditions initiales avec l’acquéreur. Voici la liste des conditions de transmission du bail entre l’ancien et le nouveau propriétaire :

    • Faire un état des lieux de sortie n’est pas nécessaire ;
    • Le dépôt de garantie sera restitué au locataire par le nouveau propriétaire à la fin du bail. Le montant peut être négocié en fonction du prix de vente ;
    • S’il existe un acte de cautionnement, il sera transmis en même temps que le contrat de bail, sauf s’il existe une clause désignant le seul propriétaire des lieux à la signature du contrat comme destinataire ;
    • L’assurance loyers impayés de l’ancien propriétaire est automatiquement résiliée. Toutefois, la résolution des contentieux locatifs se poursuit entre les concernés ;
    • L’acquéreur n’a pas à récupérer les loyers impayés, sauf en cas de subrogation des droits du vendeur dans le contrat de vente.
Bon à savoir :
Après la signature de l’acte de vente, le notaire remet une attestation de vente à l’acquéreur pour informer le locataire qu’il est le nouveau propriétaire. Après cette notification, les loyers lui seront versés.

Points clés à retenir

  • Pour vendre un bien occupé par un locataire, il suffit de transmettre tous les éléments du bail à l’acquéreur.
  • En cas de contentieux locatif, le nouveau propriétaire n’est pas impliqué, sauf pour les impayés si le contrat de vente le prévoit.

Est-ce que le locataire est prioritaire en cas de vente ?

Lorsqu’un propriétaire-bailleur décide de vendre le logement, le locataire dispose d’un droit de préemption, sauf dans certains cas. Avant de voir quand est-ce que ce droit s’applique, voici une définition juridique qui permet d’éclairer sur le sujet :

Le droit de préemption est l’avantage qui est donné à quelqu’un, soit par la loi soit par une disposition contractuelle, de pouvoir se substituer à l’acquéreur d’un droit ou d’un bien pour en faire l’acquisition à sa place et dans les mêmes conditions que ce dernier.

Avant de vendre le logement, le bailleur doit donner congé au locataire, c’est-à-dire un préavis pour quitter les lieux, soit dans un délai de 6 mois avant la date d’échéance du bail pour une location vide, soit dans un délai de 3 mois pour une location meublée. Voici la liste des scénarios possibles au moment de la vente :

    • Si le logement est vide, le locataire est prioritaire pour acheter pendant les 2 premiers mois de préavis ;
    • Si le logement est meublé, le locataire n’est pas prioritaire, mais peut faire une offre au propriétaire s’il est intéressé ;
    • Si le propriétaire vend le logement occupé, le locataire n’est pas prioritaire.
Conseils :
De potentiels acheteurs souhaiteront visiter le logement à vendre. Il est conseillé de prévenir votre locataire pour organiser les heures de visites avec lui.

Points clés à retenir

  • Le propriétaire-bailleur doit donner congé au locataire qui peut décider de quitter les lieux ou d’acquérir le logement en priorité.
  • Toutefois, le droit de préemption ne s’applique pas pour un logement meublé ou à vendre avec le locataire en place.

Pourquoi acheter un bien loué ?

Acheter un logement occupé comporte plusieurs avantages. En effet, les acquéreurs peuvent être intéressés pour bien des aspects. Quelques-uns sont mentionnés dans cette liste :

    • Bénéficier d’un investissement plus rentable qu’un logement vide avec un locataire déjà en place ;
    • Toucher un revenu supplémentaire grâce aux loyers ;
    • Négocier une décote du prix afin de compenser l’état actuel du bien acheté tel quel.

D’un autre côté, vendre le logement dont le bail est en cours permet au locataire de contourner certaines contraintes locatives. En voici la liste :

    • Attendre longtemps avant de donner congé au locataire pour vendre le bien parce que la date d’échéance du bail est encore lointaine ;
    • Manque de temps pour respecter les 6 mois de délai de préavis à cause de la proximité de la date d’échéance du bail.
Attention ⚠️ :
Ne pas respecter le droit de préemption du locataire présente des risques, notamment l’annulation de la vente. Vendre le bien occupé sans donner congé au locataire permet de l’éviter.

Points clés à retenir

  • Acheter un bien loué permet de percevoir immédiatement les loyers et de négocier la décote du prix du bien.
  • Vendre un bien loué permet aussi au locataire d’éviter les contraintes liées au respect des différents délais.

Comment calculer la décote du prix de vente ?

Le propriétaire-bailleur qui décide de vendre son logement occupé doit consentir à une décote sur le prix de vente. Celle-ci peut être de l’ordre de 10 à 15 % de rabais selon la négociation, et entre 20 et 50% pour les logements construits avant le 1er septembre 1948. Sur ces logements soumis à la loi de 1948 s’applique un régime particulier visant à protéger le locataire, par l’application d’un loyer réglementé et du droit au maintien dans les lieux. Voici une liste des éléments à prendre en compte pour le calcul de la décote du prix de vente :

    • Le prix du loyer ;
    • La durée restante du bail ;
    • Le type de bien ;
    • L’état du bien ;
    • Le type de contrat de location (en loi 1948 ou en loi 1989) ;
    • L’âge du locataire (locataire protégé si plus de 65 ans) ;
    • L’ancienneté des locataires ;
    • La zone géographique.
Bon à savoir :
La décote ne s’applique pas aux logements en location meublée, car les contrats de location sont courts. Par conséquent, récupérer le logement n’est pas une contrainte.

Points clés à retenir

  • La décote du prix du bien occupé se situe entre 10 à 15 % pour un logement classique, et jusqu’à 50 % pour un logement occupé antérieur au 1er septembre 1948.
  • Un logement occupé est plus ou moins cher en fonction de sa qualité, du bail et de sa durée, de la zone géographique et des locataires.

Pour résumer, vendre un logement loué permet au bailleur de vendre rapidement son bien. En revanche, le locataire ne dispose pas d’un droit de préemption. C’est aussi une occasion pour un acquéreur de réaliser un investissement intéressant, pour ne citer que la décote sur le prix. Si pour toutes ces raisons, vous êtes résolu à vendre ou à acheter un logement occupé, renseignez-vous auprès d’un avocat expert en droit de l’immobilier au sujet des précautions à prendre pour une telle opération.