Quels sont les effets du divorce sur le bien immobilier ?

À RETENIR : Que devient un bien immobilier en cas de divorce ?

Le devenir d’un bien immobilier varie en fonction du régime matrimonial choisi par les époux :

• Partage du bien immobilier acquis durant l’union à parts égales en communauté légale
• Conservation des propriétés propres et partage du bien en indivision en séparation de biens
• Partage à parts égales de tous les biens immobiliers en communauté universelle

Souhaitez-vous découvrir plus de détails sur les effets du divorce sur les biens immobiliers selon le régime matrimonial ? Lisez ce qui suit.

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Divorce et bien immobilier : quels effets selon le régime matrimonial ?

Le divorce entraîne le partage des biens immobiliers. Cependant, son déroulement diffère d’un régime à un autre :

• Dans le cadre d’un mariage en régime de la communauté légale, les biens immobiliers acquis durant l’union sont partagés en parts égales. Cette règle s’applique, même s’ils ont été achetés avec l’argent de l’un des époux, sauf si une clause précise le contraire dans l’acte notarié.
• Sous le régime de la séparation de biens, les biens acquis avant ou pendant le mariage par chaque époux restent leurs propriétés. Si des biens sont achetés ensemble durant le mariage, ils doivent être partagés à la hauteur de la participation de chaque époux. Dans ce cas-ci, les propriétés concernées sont en indivision.
• Avec le régime de la communauté universelle, tous les biens immobiliers deviennent des propriétés communes, qu’ils soient acquis avant ou pendant le mariage. Ils sont généralement partagés en parts égales sauf clause contraire dans le contrat de mariage.
• Les biens immobiliers, même acquis pendant le mariage, restent des biens propres avec le régime de la participation aux acquêts. Toutefois, leurs valeurs sont prises en compte pour le calcul de l’enrichissement. En effet, ce régime fonctionne comme la séparation de biens, mais ce paramètre est calculé pour chaque époux. Celui ou celle qui s’est le plus enrichi verse une compensation à l’autre.

Que devient le logement familial en cas de divorce ?

En cas de divorce amiable, le logement familial en bien propre peut être gardé par le propriétaire. Ce dernier peut également l’attribuer à l’autre époux ayant la garde des enfants contre une compensation financière. La durée d’occupation est souvent celle conclue entre les deux parties lors des négociations. Dans certains cas, l’attribution dure jusqu’à la liquidation du régime matrimonial ou à la vente du bien.

Dans le cas d’un bien commun, le partage se fait selon le régime, mais aussi les accords conclus entre les époux. Ils peuvent soit occuper des parties séparées ou décider de vendre le bien en vue de partager l’argent reçu. Durant une procédure de divorce amiable, une convention est établie en présence d’un notaire. La procédure se fait souvent en parallèle avec celle du divorce, ce qui accélère tout le processus.

Dans le cadre d’un divorce judiciaire, le partage des biens immobiliers passe souvent par la saisie du tribunal. Le juge aux affaires familiales va statuer sur le droit d’occupation en tenant compte de l’intérêt des enfants s’il y en a. Pour le bien de ces derniers, il peut attribuer le logement à un époux, même si la propriété est propre à l’autre.

Contrairement au divorce amiable, la procédure judiciaire est souvent plus longue avec une durée moyenne de 18 et 24 mois. En plus d’un notaire, cette procédure nécessite l’intervention d’un avocat spécialisé. Un notaire peut également être assigné par le juge pour établir un état liquidatif au cas où les époux maintiendraient leurs positions malgré l’intervention du tribunal. L’état liquidatif donne des détails sur les biens, les prêts et autres éléments à partager.

Divorce et crédit immobilier : que se passe-t-il ?

Le crédit immobilier doit toujours être remboursé par les époux, même en cas de divorce. Toutefois, les règles de remboursement varient selon la situation :

• Crédit immobilier contracté seul : vous remboursez seul le crédit si le prêt a été contracté dans le but d’acquérir ou de construire un bien en votre nom. Dans le cas d’un bien commun, chaque époux participe au remboursement du crédit selon le principe de solidarité entre époux.
• Crédit immobilier en co-emprunteurs : le remboursement du prêt reste sous la responsabilité des deux époux qui peuvent décider entre eux de la part de chacun.
• Vente du bien : la vente du bien concerné permet d’avoir l’argent pour rembourser la dette. Après, chaque époux peut partager le bénéfice ou la perte selon la valeur de la propriété.
• Rachat de soulte et désolidarisation : la désolidarisation du prêt signifie que l’un des époux va assumer seul le remboursement du crédit immobilier. Elle se fait souvent après le rachat de soulte ou de la part de l’autre pour devenir le seul propriétaire du bien immobilier.

Peut-on garder le bien immobilier en indivision après le divorce ?

Oui, il est tout à fait possible de garder un bien immobilier en indivision, même après la prononciation du divorce. Ce cas arrive souvent lorsque les parties n’arrivent pas à trouver un accord concernant le partage. De plus, cette option permet de bénéficier de nombreux avantages :

• Éviter la vente précipitée du bien ;
• Conserver un patrimoine pour les enfants ;
• Alléger la gestion du bien pour les deux époux.

Bien sûr, la conservation d’un bien en indivision nécessite l’établissement d’une convention auprès d’un notaire. Cette convention précisera les modalités de gestion et la durée de la conservation. Pour la gestion, les dépenses pour les entretiens et tout ce qui concerne le bien sont généralement partagés entre les deux époux. Quant à la durée, elle peut être indéterminée, déterminée et révisée selon l’évolution de la situation.

Et si le bien immobilier est détenu via une SCI ?

Dans le cas d’un bien immobilier détenu via une SCI, sachez que la dissolution du mariage n’implique pas la liquidation de la société civile immobilière. Les époux restent associés sauf si l’un ou l’autre décide autrement en vendant ses parts sociales. Quant à l’attribution du logement familial, elle se fait selon les statuts de la SCI et des clauses inscrites dans les contrats. La décision peut aussi être prise par le JAF dans le cadre d’un divorce conflictuel.

Pour votre information, il existe des situations pouvant entraîner la dissolution de la SCI après le divorce :

• La vente du bien détenu via une SCI : les deux époux peuvent décider de vendre le bien immobilier concerné s’ils ne souhaitent plus avoir un lien entre eux.
• Le rachat des parts sociales : chaque époux a la possibilité de racheter les parts sociales de l’autre s’ils trouvent un accord. Cette solution est idéale pour garder la SCI, mais aussi la propriété exclusive du bien.
• La cession des parts sociales : il est aussi possible de céder les parts sociales à un acheteur acceptant d’intégrer la SCI.

Quels sont les frais et taxes liés au partage du bien immobilier ?

Le partage du bien immobilier entraîne le règlement de certains frais et taxes liés à la procédure. Ces dépenses varient en fonction du déroulement de la procédure, amiable ou assisté par un avocat et un notaire. Généralement, les frais en question impliquent les trois cas suivants :

• Vous devez régler une taxe de publicité foncière de 1.10 % ou un droit d’enregistrement pour le partage de biens immobiliers.
• Si un avocat se charge de la liquidation des biens, ses honoraires incluent la réalisation de cette tâche.
• En cas d’intervention d’un notaire, ce dernier a droit à des émoluments proportionnels à la valeur des biens partagés.
• En cas de rachat de soulte, vous devez aussi prévoir un droit de partage de 2.5 % de la valeur de la propriété, ainsi que les frais de notaire et bancaires si un prêt immobilier a été contracté.

Pour conclure, le partage des biens immobiliers se fait soit par le biais d’une procédure amiable soit par contentieux. Dans ce dernier cas, le juge décide de l’attribution ou des conditions de partage en cas de litiges.

POINTS CLÉS À RETENIR

• Les conditions de partage de biens immobiliers sont définies selon le régime matrimonial et les clauses ;
• Le partage de biens immobiliers peut se faire par la vente de la propriété ;
• Le règlement d’une taxe de publicité foncière est de 1.10% pour le partage de biens.