Rachat de soulte : le Guide complet 2020 en 6 points

La soulte est une somme d’argent qu’une personne doit verser lorsqu’elle reçoit une part plus élevée que prévu pour sortir d’une indivision. Le versement de cette compensation a lieu dans le cadre d’un divorce, d’une succession et parfois d’un échange de bien à parts inégales. L’intervention du notaire étant indispensable, cette opération implique des frais et émoluments en plus du montant à payer. Il est également recommandé de se rapprocher d’un avocat spécialisé en droit de la famille pour plus de précisions. Comment se déroule la procédure de rachat de soulte ? Comment calculer son montant ? Plus de détails.

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Qu’est-ce qu’une soulte ?

La soulte est un terme juridique employé dans la cadre d’un contrat d’échange ou de partage, permettant aux copartageants de sortir de l’indivision. La procédure doit se faire dans un cadre légal sous la supervision d’un officier public, le notaire.

Soulte et divorce 

La soulte est une compensation en nature ou somme d’argent qu’un des anciens époux doit verser à l’autre afin de prendre possession du bien immobilier en commun suite au divorce, et d’en disposer librement. Autrement dit, l’époux qui a reçu des biens d’une valeur plus élevée que son droit, paie une somme équivalente à la part supplémentaire pour réduire l’inégalité suite au partage des biens. Il s’agit en principe de bien immobilier en commun acheté au cours de la période d’union.

Soulte et succession

Dans le cadre d’une succession, la soulte est la somme d’argent que l’un des héritiers donne à un cohéritier qui n’a pas eu sa part légale lors d’un partage successoral ou partage du patrimoine du défunt. Ce versement sert à compenser l’inégalité injustifiée et à réparer le préjudice subi par les mêmes héritiers. En d’autres termes, celui qui reçoit un héritage plus conséquent que l’autre, lui doit de l’argent à hauteur de la part qui lui revient de droit afin que la répartition soit équitable.

Bon à savoir :

D’un commun accord entre les ex-époux, la soulte n’est pas obligatoire. Dans ce cas, ils doivent procéder au divorce par consentement mutuel et l’indiquer dans la convention de divorce. Cette procédure sans juge, en vigueur depuis janvier 2017, connaît un franc succès auprès de 55 % des couples mariés depuis moins de 5 ans.

Le principe du rachat de soulte

On parle de rachat de soulte en matière de divorce ou de succession. Racheter la soulte revient au rachat des parts d’un indivisaire, c’est-à-dire les parts d’un ex-conjoint ou un cohéritier sur un lot en indivision. Plus précisément, le rachat de soulte indique l’acte financier ou le versement d’une somme qui correspond aux parts qu’un copartageant souhaite obtenir comme propriété à titre exclusif.

Qui décide de la somme de la soulte à verser ?

Afin de déterminer la somme de la soulte à verser, il est nécessaire de faire appel à un notaire. Son rôle traditionnel est de procéder à la liquidation du patrimoine dès lors qu’il y a au moins un bien immobilier en jeu dans le partage des biens. Il s’agit d’un récapitulatif et une estimation de la valeur des biens dans un acte notarié appelé état liquidatif. C’est après avoir procédé de la sorte qu’il pourra délivrer une attestation de valeur, indispensable pour déterminer le montant de la soulte.

À savoir que:

Sachez que l’estimation du bien et la décision du montant de la soulte peuvent se faire entre époux, en l’absence du notaire. Pour ce faire, il suffit d’un accord à l’amiable. Si l’entente est impossible, et qu’aucune décision concernant le montant n’a été prise, le Juge aux affaires familiales se chargera de fixer la somme.

Comment se calcule la valeur du rachat de soulte suite à un divorce ?

Pour un couple divorcé, le partage des biens dépend du régime matrimonial par lequel ils sont tenus. En amont de la procédure de paiement de la soulte, le prononcé du divorce ainsi que l’accord du juge sont deux conditions indispensables. Une fois le jugement rendu, deux possibilités s’offrent aux anciens époux :

  • L’un des ex-époux rachète la part de l’autre et en devient l’unique propriétaire par la procédure de rachat de soulte. Si le bien fait l’objet d’un crédit immobilier en cours, il lui revient automatiquement.
  • Les anciens époux peuvent vendre le bien immobilier, solder le crédit immobilier en cours et se partager la somme restante à parts égales.

Ainsi, le montant de la soulte peut être déterminé de deux manières :

  • Par un notaire ;
  • Par un accord en commun à l’amiable entre les ex-conjoints.

Bon à savoir :

Pour déterminer le montant de la soulte, le notaire tient compte du marché immobilier actuel. Cette étude lui permettra de faire une estimation du bien à sa juste valeur. La valeur initiale du bien immobilier n’est donc pas retenue dans le calcul de la soulte.

Simulation de rachat de soulte dans un divorce

Voici comment calculer la soulte qui revient de droit à chaque ex-époux :

Valeur nette du bien (après estimation sur le marché immobilier actuel) – montant du capital restant dû ou solde du crédit immobilier restant dû (CRD) /2

Cas pratique

Avant d’accepter un rachat de soulte, assurez-vous que sa valeur ne soit pas trop élevée par rapport à votre budget. Gardez à l’esprit qu’en plus de la valeur des parts à compenser, d’autres frais sont à prévoir, tels que les frais et émoluments du notaire, ainsi que les coûts liés au crédit bancaire.

Voici l’exemple d’un couple ayant choisi le régime de la communauté réduite aux acquisitions, au milieu d’une procédure de divorce. Ils ont acheté une maison et doivent 60 000 euros à la banque pour rembourser leur crédit immobilier. Suite à l’attestation de valeur reçue, le logement est estimé à 250 000 euros.

D’après la formule simplifiée,

Montant de la soulte = (valeur de maison/2) – (montant du capital restant dû/2)

Soit : (250 000€/2) – (60 000€/2) = 95 000 €

L’ex-époux qui gardera la maison versera une somme de 95 000 € à son ancien partenaire qui devra la quitter.

Bon à savoir :

Si vos ressources ne vous permettent pas de vous acquitter du montant de la soulte, financer le rachat par un prêt immobilier classique est une alternative, avec un taux d’endettement qui ne doit pas excéder 33 % de la capacité de remboursement.

Calcul du rachat de soulte dans une succession

En matière de succession, racheter une soulte n’est possible que si les biens sont en indivision. Cela suppose que, si plusieurs héritiers sont en possession d’un bien immobilier, ils doivent trouver un accord à l’amiable pour déterminer le coût des parts à racheter. Le principe consiste à partager le bien immobilier en indivision équitablement afin que chaque héritier puisse recevoir sa part.

Pour calculer le montant de la soulte, il faut déduire le capital restant dû de la valeur du bien, et déduire de la valeur nette du bien obtenue le nombre des héritiers.

Montant dû à chaque héritier = valeur nette du bien – nombre d’héritiers.

Remarque :

Les copartageants du patrimoine d’un défunt procèdent souvent à cette démarche lorsque la valeur des parts des héritiers n’est pas précisée dans le testament. Cependant, ils peuvent soit faire un arrangement, soit faire appel au Juge aux affaires familiales, qui sera chargé de solder la succession et d’indiquer la valeur du bien immobilier concerné.

Dès lors que l’un des héritiers souhaite obtenir le bien immobilier en entier, il peut l’acquérir en payant le montant de la soulte aux autres héritiers.

Simulation de rachat de soulte dans un partage successoral

Prenons l’exemple de 6 héritiers d’une maison familiale en indivision amiable. L’un des héritiers souhaite en faire l’acquisition et garder la maison à lui seul. Dans ce cas, il doit payer une soulte à ses 5 frères.

Supposons que la valeur de la maison est estimée à 400 000 €, et le capital restant dû est à hauteur de 40 000 €.

Le montant de la soulte correspond à : [(400 000 € – 40 000 €) / 6] = 60 000 €

Cela signifie que l’héritier qui souhaite garder la maison devra verser 60 000 € à chacun de ses frères, soit un total de 300 000€.

Qui se charge des frais de notaire pour un rachat de soulte ?

Le passage devant le notaire pour le rachat de la part d’un indivisaire implique des frais divers. Il faut savoir que les frais notariés dépendent du cas de rachat de soulte et s’ajoutent au montant même de cette opération financière. Ils sont réglementés à hauteur de 7 à 8 % de la compensation versée incluant les émoluments du notaire et frais fixes comme les états hypothécaires, les taxes et les impôts comme le droit de partage, etc.

  • Dans le cas d’un divorce : les époux divorcés s’acquittent de leur part des frais de notaire individuellement.
  • Dans le cas d’un partage successoral : les frais sont partagés entre les successeurs, incluant celui ou ceux qui bénéficient du bien dans son intégralité après le rachat de soulte.

Quels sont les frais liés au rachat de soulte ?

Les frais de rachat de soulte sont variables et sont constitués des :

  • Émoluments de notaire qui varient d’un notaire à l’autre ;
  • Pénalités de remboursement anticipé pour un bien qui fait l’objet d’un crédit immobilier ;
  • Droits de mutation et taxes diverses que le notaire devra reverser au Trésor Public et collectivités locales.

On peut dire que le versement d’une soulte permet aux époux comme aux successeurs de procéder au partage des biens de la manière la plus pacifique et équitable qui soit. Seulement, s’il est conditionné par un accord de principe, le refus de l’autre partie peut empêcher la réalisation de cette procédure.

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