Rachat de soulte : le Guide complet 2026 en 6 points

La soulte est une somme d’argent qu’une personne doit verser lorsqu’elle reçoit une part plus élevée que prévu pour sortir d’une indivision. Le versement de cette compensation a lieu dans le cadre d’un divorce, d’une succession et parfois d’un échange de bien à parts inégales. L’intervention du notaire étant indispensable, cette opération implique des frais et émoluments en plus du montant à payer. Il est également recommandé de se rapprocher d’un avocat spécialisé en droit de la famille pour plus de précisions. Comment se déroule la procédure de rachat de soulte ? Comment calculer son montant ? Plus de détails.

Découvrez l’univers du rachat de soulte en un clin d’œil grâce à notre infographie :

À RETENIR : Comment se passe le rachat de soulte ?

Le rachat de soulte consiste à verser une compensation financière à une autre partie pour devenir seul propriétaire d’un bien indivis, généralement dans le cadre d’un divorce ou d’une succession. Le montant est déterminé d’un commun accord ou par un notaire, selon la valeur actuelle du bien et les parts respectives. Une fois la soulte fixée, l’acte de partage est formalisé par un notaire, avec des frais et taxes à prévoir.

Vous envisagez un partage de bien après un divorce ou une succession ? Découvrez tout ce que vous devez savoir sur le rachat de soulte pour éviter les erreurs coûteuses et faire les bons choix.

Qu’est-ce qu’une soulte ?

La soulte est un terme juridique employé dans la cadre d’un contrat d’échange ou de partage, permettant aux copartageants de sortir de l’indivision. La procédure doit se faire dans un cadre légal sous la supervision d’un officier public, le notaire.

Soulte et divorce 

La soulte est une compensation en nature ou somme d’argent qu’un des anciens époux doit verser à l’autre afin de prendre possession du bien immobilier en commun suite au divorce, et d’en disposer librement. Autrement dit, l’époux qui a reçu des biens d’une valeur plus élevée que son droit, paie une somme équivalente à la part supplémentaire pour réduire l’inégalité suite au partage des biens. Il s’agit en principe de bien immobilier en commun acheté au cours de la période d’union.

Visualisez en un instant dans quels cas une soulte peut être versée : divorce, succession,… notre infographie vous éclaire.

Soulte et succession

Dans le cadre d’une succession, la soulte est la somme d’argent que l’un des héritiers donne à un cohéritier qui n’a pas eu sa part légale lors d’un partage successoral ou partage du patrimoine du défunt. Ce versement sert à compenser l’inégalité injustifiée et à réparer le préjudice subi par les mêmes héritiers. En d’autres termes, celui qui reçoit un héritage plus conséquent que l’autre, lui doit de l’argent à hauteur de la part qui lui revient de droit afin que la répartition soit équitable.

Le principe du rachat de soulte

On parle de rachat de soulte en matière de divorce ou de succession. Racheter la soulte revient au rachat des parts d’un indivisaire, c’est-à-dire les parts d’un ex-conjoint ou un cohéritier sur un lot en indivision. Plus précisément, le rachat de soulte indique l’acte financier ou le versement d’une somme qui correspond aux parts qu’un copartageant souhaite obtenir comme propriété à titre exclusif.

Qui décide de la somme de la soulte à verser ?

Découvrez en un clin d’œil qui détermine le montant de la soulte selon les situations grâce à notre infographie :

Afin de déterminer la somme de la soulte à verser, il est nécessaire de faire appel à un notaire. Son rôle traditionnel est de procéder à la liquidation du patrimoine dès lors qu’il y a au moins un bien immobilier en jeu dans le partage des biens. Il s’agit d’un récapitulatif et une estimation de la valeur des biens dans un acte notarié appelé état liquidatif. C’est après avoir procédé de la sorte qu’il pourra délivrer une attestation de valeur, indispensable pour déterminer le montant de la soulte.

Comment se calcule la valeur du rachat de soulte suite à un divorce ?

Pour un couple divorcé, le partage des biens dépend du régime matrimonial par lequel ils sont tenus. En amont de la procédure de paiement de la soulte, le prononcé du divorce ainsi que l’accord du juge sont deux conditions indispensables. Une fois le jugement rendu, deux possibilités s’offrent aux anciens époux :

• L’un des ex-époux rachète la part de l’autre et en devient l’unique propriétaire par la procédure de rachat de soulte. Si le bien fait l’objet d’un crédit immobilier en cours, il lui revient automatiquement.
• Les anciens époux peuvent vendre le bien immobilier, solder le crédit immobilier en cours et se partager la somme restante à parts égales.

Ainsi, le montant de la soulte peut être déterminé de deux manières :

• Par un notaire ;
• Par un accord en commun à l’amiable entre les ex-conjoints.

Simulation de rachat de soulte dans un divorce

Comprenez facilement comment se calcule le montant d’une soulte grâce à notre infographie explicative :

Voici comment calculer la soulte qui revient de droit à chaque ex-époux :
Valeur nette du bien (après estimation sur le marché immobilier actuel) – montant du capital restant dû ou solde du crédit immobilier restant dû (CRD) /2

Cas pratique :

Un couple marié sous le régime de la communauté réduite aux acquêts entame une procédure de divorce. Ils possèdent une maison en commun, toujours grevée d’un crédit immobilier.

• Valeur estimée de la maison : 250 000 €
• Capital restant dû à la banque : 60 000 €

L’un des ex-époux souhaite conserver le bien.

Calcul de la soulte : (valeur du bien ÷ 2) – (capital restant dû ÷ 2)

(250 000 € ÷ 2) = 125 000 €

(60 000 € ÷ 2) = 30 000 €

Montant de la soulte à verser : 125 000 € – 30 000 € = 95 000 €

L’ex-époux qui garde le logement devra verser 95 000 € à l’autre pour équilibrer le partage.

Calcul du rachat de soulte dans une succession

Dans une succession, le rachat de soulte peut intervenir lorsqu’un bien, souvent immobilier, est détenu en indivision par plusieurs héritiers. Si l’un d’eux souhaite conserver le bien en totalité, il doit indemniser les autres héritiers en leur versant une soulte correspondant à la valeur de leurs droits dans l’indivision.

Le montant de la soulte se calcule à partir de la valeur actuelle du bien, après déduction des dettes éventuellement attachées à celui-ci, comme le capital restant dû d’un crédit immobilier. La valeur nette obtenue est ensuite répartie selon les droits de chaque héritier. Ainsi, la soulte due à chaque cohéritier correspond à la part qu’il aurait dû recevoir dans le partage.

Dès lors que l’un des héritiers souhaite obtenir le bien immobilier en entier, il peut l’acquérir en payant le montant de la soulte aux autres héritiers.

Simulation de rachat de soulte dans un partage successoral

Une maison familiale est héritée par 6 cohéritiers dans le cadre d’une indivision amiable. L’un d’eux souhaite conserver le bien immobilier en totalité.

• Valeur estimée du bien : 400 000 €
• Crédit immobilier restant dû : 40 000 €

Calcul de la soulte  : (valeur du bien – capital restant dû) ÷ nombre d’héritiers

• (400 000 € – 40 000 €) = 360 000 €
• 360 000 € ÷ 6 = 60 000 € par héritier

L’héritier acquéreur devra verser 60 000 € à chacun des 5 autres, soit un total de 300 000 €.

Qui se charge des frais de notaire pour un rachat de soulte ?

Le rachat de soulte portant sur un bien immobilier doit être constaté par un acte notarié. Cette opération entraîne plusieurs frais, parmi lesquels les émoluments du notaire, les débours, la contribution de sécurité immobilière ainsi que les droits et taxes applicables. Lorsque l’opération constitue un partage, un droit de partage est notamment dû. Le montant total des frais varie selon la nature de l’opération (divorce, succession ou sortie d’indivision), la valeur du bien et la réglementation en vigueur.

• Dans le cadre d’un divorce : la répartition des frais est librement fixée par les ex-époux. À défaut d’accord, ils sont généralement supportés à proportion des droits de chacun dans le bien partagé.
• Dans le cadre d’une succession : les frais liés au partage sont, en principe, répartis entre les héritiers en fonction de leurs droits dans l’indivision, sauf accord contraire.

Quels sont les frais liés au rachat de soulte ?

Découvrez en un coup d’œil les frais à prévoir pour un rachat de soulte grâce à notre infographie :

Les frais de rachat de soulte sont variables et sont constitués des :

• Émoluments de notaire qui varient d’un notaire à l’autre ;
• Pénalités de remboursement anticipé pour un bien qui fait l’objet d’un crédit immobilier ;
• Droits de mutation et taxes diverses que le notaire devra reverser au Trésor Public et collectivités locales.

On peut dire que le versement d’une soulte permet aux époux comme aux successeurs de procéder au partage des biens de la manière la plus pacifique et équitable qui soit. Seulement, s’il est conditionné par un accord de principe, le refus de l’autre partie peut empêcher la réalisation de cette procédure.

FAQ

Peut-on payer une soulte en plusieurs fois ?

Oui, mais uniquement si les parties sont d’accord. Elles peuvent prévoir un paiement échelonné dans l’acte de partage ou la convention de divorce. En l’absence d’accord, la soulte est en principe exigible selon les modalités prévues par l’acte notarié ou la décision de justice.

Que se passe-t-il si la banque refuse de financer le rachat de soulte ?

Si aucun financement n’est obtenu et qu’aucun autre accord n’est trouvé entre les indivisaires, le rachat de soulte ne peut pas être réalisé. Les parties peuvent alors conserver le bien en indivision ou décider de le vendre afin de procéder au partage du prix de vente.

Est-il possible de contester le montant d’une soulte ?

Oui. Lorsqu’une partie estime que le bien immobilier a été sous-évalué ou surévalué, elle peut demander une nouvelle estimation ou produire une contre-expertise. En cas de désaccord persistant, le tribunal compétent peut être saisi pour trancher le litige.

Le rachat de soulte est-il soumis à l’impôt sur la plus-value immobilière ?

Pas systématiquement. Le régime fiscal dépend notamment de l’origine de l’indivision, de la nature du bien et de la situation des parties. Dans certaines opérations de partage, aucune plus-value n’est due, tandis que d’autres peuvent y être soumises. Le notaire vérifie le régime applicable avant la signature de l’acte.

POINTS CLÉS À RETENIR

• La soulte est une somme d’argent versée par une personne qui reçoit une part d’une valeur supérieure à ses droits lors d’un partage, afin de rétablir l’équilibre entre les copartageants.
• Elle intervient principalement lors d’un divorce, d’une succession ou d’un échange de biens de valeurs inégales.
• Le rachat de soulte permet à un indivisaire de devenir seul propriétaire d’un bien en indemnisant les autres titulaires de droits.
• Le montant de la soulte peut être fixé d’un commun accord entre les parties ou calculé par le notaire sur la base de la valeur du bien et des droits de chacun. En cas de désaccord persistant, le tribunal compétent peut être saisi.
• Lorsque son intervention est requise, le notaire établit l’acte de partage et veille à la sécurité juridique de l’opération.
• Dans le cadre d’un divorce, le montant de la soulte dépend notamment du régime matrimonial, de la valeur actuelle du bien et, le cas échéant, du capital restant dû sur le crédit immobilier.
• En matière de succession, le rachat de soulte permet à un héritier de conserver un bien indivis en indemnisant les autres héritiers à hauteur de leurs droits.
• Le rachat de soulte entraîne des frais comprenant notamment les émoluments du notaire, les débours ainsi que les droits et taxes applicables. Leur montant varie selon la nature de l’opération.
• Des frais supplémentaires peuvent s’ajouter, notamment des indemnités de remboursement anticipé lorsqu’un crédit immobilier est remboursé avant son terme et que le contrat de prêt le prévoit.
• En cas de désaccord entre les parties, le partage peut être réalisé dans le cadre d’une procédure judiciaire.
• Un avocat peut vous accompagner pour sécuriser l’opération, défendre vos intérêts, contester une évaluation du bien ou vous assister en cas de litige.