Séparation : que devient la maison en commun (mariés, pacs, concubins) ?

Lors d’un divorce, la maison familiale concentre souvent les tensions. Bien plus qu’un simple bien matériel, elle représente un patrimoine et un lieu de vie. Faut-il vendre, racheter la part de l’autre ou conserver le bien en indivision ? Les choix dépendent du régime matrimonial, de l’accord des époux et parfois d’une décision judiciaire. Pour vous accompagner et vous conseiller durant votre procédure de divorce, faites appel à un avocat spécialisé en divorce ou en droit de famille.

À RETENIR : Comment la maison est-elle partagée en cas de divorce ?

En cas de divorce, le sort de la maison varie selon le régime matrimonial et la capacité des époux à trouver un accord.

• Sous la communauté légale, le bien acquis pendant le mariage est partagé en deux, peu importe l’apport initial de chacun.
• En séparation de biens, chaque époux garde la part mentionnée dans l’acte d’achat. Si aucune quote-part n’est précisée, la maison reste en indivision.
• Avec la communauté universelle, tous les biens sont communs et partagés moitié-moitié, sauf clause particulière prévue au contrat de mariage.

Lorsque l’entente est impossible, le juge peut imposer un partage judiciaire ou ordonner la vente du bien. Dans tous les cas, l’appui d’un notaire pour l’évaluation et d’un avocat pour défendre vos droits reste indispensable afin de sécuriser l’opération.

Vous divorcez et vous vous demandez qui gardera la maison ? Découvrez dans cet article toutes vos options pour vendre, racheter ou conserver le bien, ainsi que les démarches à suivre pour sécuriser vos droits.

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Vos options sur le bien : vente, rachat de soulte, conservation

Différentes solutions peuvent être envisagées en ce qui concerne la maison familiale. Toutefois, la décision finale dépend en grande partie de l’entente entre les deux parties. La liste suivante propose les solutions pouvant être envisagées :

• Vendre le bien : si aucun des époux ne souhaite garder la maison ou si aucun accord n’est trouvé, le bien peut être vendu. La vente se fait devant notaire. Le prêt est remboursé, puis le prix est partagé selon les droits de chacun.
• Rachat de soulte : l’un rachète la part de l’autre avec un financement bancaire (soumis à l’accord de la banque).
• Conserver la maison en indivision (article 815 du Code civil) : après le divorce, les ex-époux peuvent décider de rester copropriétaires en signant une convention d’indivision devant notaire. Elle précise la durée (5 ans maximum renouvelables), la gestion et la répartition des charges.
• Attribution provisoire du logement familial : le juge peut accorder temporairement la jouissance du logement à l’un des parents, dans l’intérêt des enfants ou en cas de violences par une ordonnance de protection.

Procédures en cas de désaccord (partage judiciaire, vente forcée)

Lorsque les ex-époux ne parviennent pas à s’entendre sur le sort de la maison, la loi impose le recours au partage judiciaire. Dans ce cas :

• Partage judiciaire : l’un des époux peut assigner l’autre devant le juge aux affaires familiales (JAF). Le juge désigne un notaire chargé d’organiser le partage et, si nécessaire, un expert immobilier pour évaluer la valeur de la maison. La procédure peut durer plusieurs mois.
• Vente forcée : si aucun des époux ne rachète la part de l’autre et qu’aucun accord amiable n’est possible, le juge peut ordonner la vente aux enchères publiques du bien. Le prix obtenu est ensuite réparti entre les ex-époux selon leurs droits (parts égales ou quotes-parts définies dans l’acte d’achat).
• Attribution provisoire du logement familial : le juge peut accorder temporairement l’usage du logement à l’un des parents, même si le bien appartient en propre à l’autre, afin d’assurer la stabilité des enfants.

Crédit immobilier : désolidarisation, banque, assurance

Le divorce ne met pas fin automatiquement au prêt immobilier contracté pendant le mariage. Même séparés, les ex-époux restent co-emprunteurs solidaires vis-à-vis de la banque tant qu’aucune désolidarisation officielle n’a été validée. Cela signifie que si l’un ne rembourse plus, l’autre peut être poursuivi.

Les options possibles après le divorce :

• Désolidarisation du prêt : l’époux qui souhaite garder le logement demande à la banque de prendre seul la charge du crédit. La banque analyse sa solvabilité (revenus, garanties, taux d’endettement). Si elle accepte, l’autre est libéré de toute obligation. Si elle refuse, les deux restent co-emprunteurs.
• Transformation du prêt : solution proche de la désolidarisation. Le prêt initial est remplacé par un nouveau prêt individuel au nom d’un seul ex-époux, qui devient l’unique emprunteur.
• Mainlevée de caution : si une tierce personne (parent, ami) ou un organisme de cautionnement s’était porté garant, la banque doit accepter de libérer cette caution.
• Assurance emprunteur : en cas de rachat de soulte ou de désolidarisation, il faut réajuster les quotités d’assurance (part du capital couvert par chacun). Celui qui conserve le bien doit être assuré à 100 %.

Cas pratiques :

Cas 1 : Concubins avec un bien détenu à 60/40 et un prêt en cours

Un couple de concubins possède une maison financée par un prêt immobilier. L’acte d’achat précise une répartition des droits à hauteur de 60 % pour l’un et 40 % pour l’autre. Lors de la séparation, l’un souhaite conserver le bien. Il doit alors verser une soulte correspondant à la valeur de la part de l’autre, après déduction du solde du prêt restant. Mais si la banque refuse la désolidarisation du crédit, les deux restent co-emprunteurs. Dans ce cas, il faut soit vendre le bien, soit envisager un nouveau financement.

Cas 2 : Époux mariés sous le régime de la communauté avec des enfants scolarisés

Un couple marié en communauté possède une maison familiale. Au moment du divorce, le juge peut attribuer provisoirement le logement à l’époux qui garde les enfants, afin d’assurer leur stabilité scolaire et familiale. L’autre époux, qui n’occupe plus le logement, a le droit de demander une indemnité d’occupation. Celle-ci sera calculée jusqu’à la liquidation du régime matrimonial ou jusqu’à la vente du bien.

Coûts et effets juridiques : droit de partage, indemnité d’occupation

Le partage d’un bien immobilier après un divorce entraîne des frais spécifiques :

• Droit de partage : 1,1 % de la valeur nette du bien, calculé sur la part effectivement transmise (art. 746 et 748 du code général des impôts).
• Frais de notaire : proportionnels à la valeur du bien, selon un barème réglementé révisé régulièrement par l’État.
• Plus-value immobilière : due uniquement si le bien n’est pas la résidence principale au moment de la vente.
• Indemnité d’occupation : si un ex-époux occupe seul le logement, l’autre peut demander une compensation financière (article 815-9 du Code civil).

FAQ

Qui garde la maison en cas de divorce ?

En cas d’accord, les époux peuvent vendre, racheter la part de l’autre ou conserver le bien en indivision. En cas de désaccord, le juge tranche par un partage judiciaire.

Que se passe-t-il pour le crédit immobilier après un divorce ?

Les ex-époux restent co-emprunteurs tant que la banque n’a pas accepté la désolidarisation. La dette doit être remboursée par les deux, sauf rachat de prêt individuel.

Peut-on rester en indivision après un divorce ?

Oui. Les époux peuvent conserver le bien en indivision en signant une convention chez le notaire. Elle fixe la gestion, la durée et la répartition des charges.

Qu’est-ce que l’indemnité d’occupation ?

C’est la compensation financière que peut réclamer l’ex-époux qui ne vit pas dans le logement, lorsque l’autre continue de l’occuper seul après le divorce.

Lors d’un divorce, le couple doit gérer les émotions face à la rupture ainsi que les questions d’ordre matériel. Le partage des biens immobiliers étant assez délicat, n’hésitez pas à demander conseil à un avocat spécialisé en droit de famille pour vous aider.

POINTS CLÉS À RETENIR

• La maison peut être vendue, rachetée par l’un des ex-époux ou conservée en indivision avec une convention.
• En cas de désaccord, le partage judiciaire permet au juge de trancher, avec la possibilité d’une vente forcée.
• Le prêt immobilier ne disparaît pas avec le divorce : la banque doit accepter la désolidarisation, sinon les deux ex-époux restent co-emprunteurs.
• Le partage entraîne des coûts : droit de partage (1,1 %), frais notariés, éventuelle fiscalité (plus-value), indemnité d’occupation.
• L’avocat est indispensable pour sécuriser les démarches, anticiper les coûts et défendre vos droits devant le juge.