Une Société Civile Immobilière ou SCI est une société regroupant les membres d’une même famille souhaitant réaliser un investissement locatif et se partager les bénéfices. Ce type de société est classé parmi les sociétés civiles de patrimoine. Les dispositions relatives à la création et à la gestion d’une SCI sont décrites dans les articles 1832 et suivants du Code civil et dans les articles 1845 et suivants.

Pour vous aider à mieux comprendre le fonctionnement d’une SCI et vous épauler dans les démarches d’emprunt qui servira à financer les projets de la société, il est conseillé de consulter un avocat spécialiste en droit des sociétés. Ce professionnel est le mieux placé pour vous guider dans la prise de décision. Combien peut emprunter une SCI ? Les réponses

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Quelles sont les particularités d’une SCI ?

Le principal objet d’une SCI est un bien immobilier. Toutefois, la société n’est pas limitée à la gestion du patrimoine familial. Elle peut également réaliser des opérations de construction mobilière ou encore gérer un patrimoine professionnel.

Par ailleurs le recours à une SCI permet de faciliter la transmission d’un bien immobilier, et ce, en profitant d’aménagements fiscaux particulièrement intéressants.

Bon à savoir : les parts sociales annuelles d’une SCI peuvent atteindre 100 000 euros par parent et par enfant. Toutefois, les fonds propres de la société ne suffisent pas pour financer entièrement l’acquisition de biens immobiliers. C’est la raison pour laquelle l’emprunt est souvent nécessaire.

Quelles sont les conditions d’emprunt pour une SCI ?

Les emprunts dédiés aux SCI en particulier n’existent pas. La procédure au niveau de la banque est la même, que ce soit pour une SCI ou un particulier. Il est également bon de préciser que l’emprunt par une SCI n’exige pas de taux particulier. Le taux peut être fixe ou variable, tandis que la durée de prêt diffère dépendamment de ce que propose l’établissement bancaire dans son offre de crédit.

Il faut tout de même noter que les taux immobiliers peuvent s’avérer plus élevés lorsque le prêt est destiné à un investissement locatif.

La liste des choix du montage de l’emprunt affiche deux possibilités :

  • Soit les associés empruntent à titre personnel : dans ce cas, le prêt est remboursé personnellement par les associés ;
  • Soit la société entame l’emprunt au titre de personne morale distincte : le remboursement du prêt revient directement à la SCI.
À retenir :
Le choix de la garantie de remboursement appartient à la banque de crédit. Cette dernière est également en droit de prendre des précautions supplémentaires. Elle peut, par exemple, demander à ce que chaque associé disposant de ressources paye une caution.

Quels sont les avantages d’une SCI pour un investissement locatif ?

Les avantages sont surtout fiscaux. Côté IR (impôt sur le revenu), la liste des charges déductibles inclut :

  • Les charges courantes se rapportant aux biens (comme les frais d’agence) ;
  • Certains frais de travaux.

À l’IS (impôts sur les sociétés), il est possible de déduire les amortissements effectués sur l’immeuble, les frais d’achat des biens ainsi que la rémunération du gérant.

Quel est le plafond de l’emprunt accordé aux SCI ?

Le prêt accordable à une SCI dépend de la capacité de financement de l’ensemble des associés. Tant qu’il existe des associés pouvant apporter des garanties suffisantes, la banque peut accorder le crédit immobilier. L’avantage d’emprunter via une SCI, c’est que plus les associés sont nombreux, plus la capacité de remboursement est optimisée.

L’établissement de crédit se fie aussi aux fonds dont dispose la SCI. Cela inclut les revenus sur les loyers si la société possède déjà d’autres biens immobiliers.

Bon à préciser : les futurs revenus locatifs du bien à acquérir sont également considérés comme garanties de remboursement.

Par ailleurs, il convient de noter que les associés mineurs ne sont pas éligibles à l’octroi d’un prêt immobilier.

En ce qui concerne la durée d’emprunt, la période varie entre 5 et 25 ans. Parfois, l’emprunt peut durer jusqu’à 30 ans. Néanmoins, ce cas est très rare, notamment depuis les recommandations du HCSF datant du 20 décembre 2019.

Pour conclure, l’obtention de financements externes est possible tant que la société peut garantir le remboursement du prêt. Ce qui est intéressant dans le cas d’une SCI, c’est que la réunion des capitaux peut se faire à plusieurs. Qui plus est, le montant des emprunts est déductible des droits de succession. Pour mieux cerner le système de prêt immobilier pour les SCI, il est utile de contacter un avocat en droit des sociétés.