Vous projetez de créer une SCI ? Vous avez opté pour la SCI de location, la SCI de construction vente, ou encore la SCI familiale pour simplifier la gestion de votre patrimoine immobilier familial ? Réjouissez-vous ! Cette forme juridique de société génère des avantages considérables. Toutefois, elle est soumise à certaines règles, notamment la déclaration des bénéficiaires effectifs. En effet, toute SCI a l’obligation de déclarer leurs bénéficiaires effectifs depuis avril 2017 au greffe du tribunal de commerce compétent. Cette formalité est indispensable pour permettre à l’administration d’identifier les personnes pouvant agir face aux décisions prises par la société. PME, TPE, micro-entreprise… Tous sont concernés. Par ailleurs, si des changements sont réalisés suite à la déclaration, ils doivent également être notifiés. Pour connaitre les différents procédés pendant la création et la déclaration de votre SCI, contactez un avocat en droit des sociétés. Ce professionnel vous guidera sur toutes les étapes. Qui sont les bénéficiaires effectifs de la SCI ? Quand déclarer les bénéficiaires de SCI ? Faut-il déclarer un changement de bénéficiaire effectif ? Quelles sont les sanctions encourues pour la non-déclaration ? Les réponses !

Bénéficiaire effectif d'une SCI nouvelles règles en 2022

À RETENIR : Bénéficiaire effectif d’une SCI : quelles sont les nouvelles règles en 2022 ?

  • Les bénéficiaires effectifs de la SCI doivent être déclarés au greffe du tribunal de commerce compétent.
  • Un changement sur la liste des bénéficiaires, notamment un ajout ou un retrait, doit également être déclaré.

Intéressés par les avantages d’une SCI ? Découvrez la procédure à suivre pour créer votre société dans les règles !

Qui est le bénéficiaire effectif de la SCI?

Par définition, un bénéficiaire effectif est une personne physique qui détient un contrôle effectif, direct ou indirect, au sein d’une SCI (Société Civile Immobilière). Il est obligatoire de déclarer au registre du commerce et des sociétés les informations relatives au bénéficiaire effectif.

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En considérant l’article L.561-2-2 du Code monétaire et financier, voici la liste des bénéficiaires effectifs de la SCI :

    • Les détenteurs de plus de 25 % de la part du capital

Le bénéficiaire effectif est généralement le détenteur, direct ou indirect, de plus de 25 % du capital et/ou des droits de vote. Si votre société est composée de 3 associés possédant chacun 33,33 % du capital, ces 3 personnes sont considérées comme des bénéficiaires effectifs.

Bon à savoir :
Si un mineur possède plus de 25 % du capital de la société, il est toujours considéré comme un bénéficiaire effectif. Toutefois, ses représentants légaux, généralement ses parents, peuvent également exercer le contrôle effectif. Ces derniers peuvent d’ailleurs voter en assemblée pour le mineur.
    • Les contrôleurs des organes de la SCI

Les personnes exerçant un contrôle sur la gestion de la société, sur les organes de direction ou encore sur l’assemblée générale des associés sont des bénéficiaires effectifs de la SCI. Ce droit est souvent cédé suite à un pacte d’associés ou à une close dans les statuts de la SCI. À titre d’exemple, un associé possédant moins de 25 % du capital peut être un bénéficiaire effectif si le pacte d’associés mentionne qu’il jouit d’un droit veto par rapport à certaines décisions.

    • Les détenteurs des parts sociales

Une personne physique actionnaire d’une société détenant une part dans la SCI peut être un bénéficiaire effectif. Par exemple, 50 % du capital de la SCI est détenu par une personne physique, elle est la première bénéficiaire effective. Les 50 % restants appartiennent à une entreprise dont l’associé A possède 25 % des parts sociales, et l’associé B détient les 75 %. Ainsi, l’associé A dispose indirectement 12,5 % du capital de la SCI, tandis que l’associé B possède indirectement les 37,5 %. Ce dernier devient un second bénéficiaire effectif.

    • Le groupement familial

Chaque membre d’un groupement familial peut être un bénéficiaire effectif si les décisions sont prises en commun. Ainsi, il faut déclarer l’ensemble du groupement, à savoir tous les associés appartenant à la même famille. Cette relation peut être due à un lien de parenté, de mariage ou de PACS (pacte civil de solidarité).

    • Le détenteur en usufruit

Vous êtes un détenteur des parts de la société en usufruit ? Consultez les statuts de la SCI. S’ils vous permettent le droit de vote, vous êtes considéré comme un bénéficiaire effectif.

    • L’associé en indivision

Les associés en indivision qui possèdent ensemble plus de 25 % du capital sont chacun des bénéficiaires effectifs. Par exemple, si deux concubins décident de créer une indivision et que l’un détient une part de 40 % du capital social dans une SCI, tous les deux sont considérés comme des bénéficiaires effectifs.

Points clés à retenir :

  • Les détenteurs de plus de 25 % de la part du capital, les contrôleurs des organes et les détenteurs des parts sociales.
  • Chaque membre d’un groupement familial.

Déclaration des bénéficiaires effectifs d’une SCI : quand et comment ?

Suite à l’ordonnance du 1er décembre 2016 qui soutient les dispositifs de lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme, les entreprises commerciales telles que la SAS (Société par actions simplifiée), la SARL (Société à responsabilité limitée) et les sociétés civiles notamment les SCI sont tenues d’établir un registre de bénéficiaire effectif ou RBE.

La déclaration d’au moins un bénéficiaire effectif est imposée. Faute de bénéficiaire, il faut nommer un gérant de la SCI ou des cogérants en attendant. Cela peut être le cas des associés qui détiennent des parts égales. Néanmoins, ces contraintes ne doivent pas vous freiner dans la recherche de bénéficiaires effectifs.

Pour déclarer les bénéficiaires effectifs de votre SCI, vous avez 15 jours après l’immatriculation de la SCI. Vous pouvez également effectuer cette déclaration avec les autres procédés de création de la SCI.

Pour ce faire, vous devez remplir le DBE-S-1 (le formulaire 16062*02). Dans cette déclaration, les informations de la liste suivante sont requises concernant la SCI :

  • La dénomination sociale ;
  • L’adresse du siège social ;
  • La forme juridique de la société ;
  • Le numéro unique d’identification complété par la mention RC avec la ville où se situe le greffe qui a donné l’immatriculation.

En ce qui concerne les bénéficiaires effectifs, les informations de la liste suivante sont indispensables :

  • Le nom et le prénom, le nom d’usage, le pseudonyme ;
  • La date et le lieu de naissance ;
  • L’adresse personnelle ;
  • La nationalité ;
  • La date à laquelle la personne est devenue un bénéficiaire effectif de la SCI.
Bon à savoir :
Les modalités et l’étendue du contrôle de chaque bénéficiaire effectif sont à préciser lors de la déclaration.

Le formulaire doit être signé par le représentant légal de la SCI avant d’être remis au greffe du tribunal de commerce compétent. L’inscription peut également se faire sur le site infogreffe.fr

À noter :

Pour éviter les sanctions, assurez-vous de donner des informations exactes et complètes. Pour éviter les erreurs, référez-vous aux statuts à jour de la SCI lors du remplissage du formulaire.

Points clés à retenir

  • La déclaration peut se faire 15 jours après l’immatriculation de la SCI.
  • Elle peut également s’effectuer avec les autres procédés de création de la SCI.

Faut-il déclarer un changement de bénéficiaire effectif?

La liste des bénéficiaires effectifs doit être exacte et à jour. Ainsi, en cas de modification, le représentant légal de la SCI est tenu de la notifier. En plus des retraits et d’ajouts de bénéficiaires effectifs, les changements sont à signaler s’ils concernent les informations de la liste suivante :

  • La dénomination sociale ;
  • La forme juridique ;
  • L’adresse du siège social ;
  • Un représentant légal devient bénéficiaire effectif ;
  • L’adresse personnelle ou le nom d’usage d’un des bénéficiaires effectifs.

Si les modalités ou l’étendue du contrôle d’un des bénéficiaires effectifs sont modifiées, le changement doit être déclaré. Idem pour la modification des pourcentages de détention du capital et des droits de vote.

Points clés à retenir

  • Le retrait ou l’ajout d’un bénéficiaire effectif doit être déclaré.
  • Les changements de dénomination sociale, de forme juridique, d’adresse du siège social sont également à déclarer.

Quelles sont les sanctions encourues pour la non-déclaration?

La non-déclaration des bénéficiaires effectifs de la SCI ou la communication d’un document erroné lors de la déclaration est considérée comme une infraction passible des peines de la liste suivante :

  • 6 mois d’emprisonnement ;
  • 7 500 € d’amende.

Si des irrégularités sont découvertes par le greffier du tribunal, ce représentant de la loi commencera par inviter le gérant de la SCI à apporter les modifications nécessaires. Si dans le délai accordé les régularisations ne sont toujours pas effectuées, cet auxiliaire de droit passera à la saisie du juge commis à la surveillance du registre. Ce dernier peut rendre l’un des jugements de la liste suivante :

  • Une irrégularité de déclaration des bénéficiaires effectifs ;
  • Une absence de déclaration des bénéficiaires effectifs.

Points clés à retenir

  • La non-déclaration des bénéficiaires effectifs est passible d’une sanction de 6 mois d’emprisonnement et d’une amende allant jusqu’à 7 500 €.
  • La communication d’information erronée encourt les mêmes peines.

En résumé, le détenteur de plus de 25 % de la part du capital est logiquement considéré comme un bénéficiaire effectif. Toutefois, plusieurs cas particuliers peuvent se présenter. Si vous rencontrez des difficultés à identifier vos bénéficiaires effectifs, le plus prudent est de demander l’avis d’un avocat spécialisé en droit des sociétés. Cet expert pourra également vous renseigner sur les différentes assurances activités.