Vous souhaitez créer une SCI ? Sachez que la création d’une SCI permet de faciliter la transmission d’un patrimoine immobilier entre associés ou membres d’une famille. Découvrez aussi le coût de création d’une SCI familiale chez un notaire et demandez l’aide d’un avocat spécialisé en droit des sociétés pour vous aider à créer votre SCI. Tout savoir sur la SCI et la donation déguisée.

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Qu’est-ce qu’une SCI ?

La SCI désigne une société civile immobilière. En 2018, 94 000 SCI ont été créées, soit 14 % du nombre de créations d’entreprise en France. Afin de comprendre la définition de la SCI, il est nécessaire de connaitre les caractéristiques de la liste suivante :

  • Elle permet à plusieurs personnes et associés de devenir propriétaires d’un seul bien immobilier ;
  • Elle peut aussi être constituée des membres d’une famille, d’où l’appellation SCI familiale ;
  • Chaque associé ou membre de la famille apporte une quote-part en contrepartie de parts sociales ;
  • L’intérêt est de faciliter la transmission dudit bien immobilier suite à un décès, même si celui-ci est en indivision. En effet, chacun récupère tout simplement sa quote-part.

Qu’est-ce qu’une donation déguisée ?

La donation déguisée est assez courante dans une SCI. Pour savoir ce qu’elle dissimule, ci-dessous la définition :

  • La donation est un don offert par une personne à un héritier ou à un tiers ;
  • Elle intervient sous forme d’un titre onéreux ;
  • On parle de donation déguisée lorsqu’elle dissimule en réalité une vente, un bail ou une reconnaissance de dette.

Bon à savoir :

La donation déguisée n’est pas nécessairement illégale. Elle peut être valable seulement si elle a été contractée et qu’elle respecte les conditions légales de consentement et de capacité.

Sortir un bien d’une SCI

Si vous souhaitez sortir un bien d’une SCI, autrement dit quitter la société civile, vous pouvez utiliser les moyens de la liste suivante :

  • Une donation des parts sociales aux héritiers : La valeur doit être à hauteur de 100 000 euros tous les 15 ans. La sortie de la SCI se fait donc progressivement ;
  • Une cession des parts sociales : Les parts peuvent être cédées entre associés. La société ou un tiers peuvent aussi en être cessionnaires ;
  • Le droit de retrait : En exerçant un droit de retrait, l’associé peut sortir de la SCI en récupérant son apport au capital à la création de la SCI. Ce droit ne peut être exercé qu’en cas d’agrément de l’assemblée générale ;
  • La dissolution de la SCI : Elle permet à l’ensemble des associés de sortir la SCI en mettant fin à la vie de celle-ci.

À noter :

En optant pour la donation parents-enfants, les héritiers bénéficient d’une exonération de paiement du droit de mutation à condition de respecter le seuil de 100 000 euros par enfant tous les 15 ans.

Achat immobilier en SCI frais de notaire

Lorsqu’il s’agit de vendre ou d’acheter un bien immobilier, les frais de notaire sont à la charge de l’acquéreur. En effet, beaucoup se demandent à qui incombent ces frais, pourtant le Code civil stipule clairement à l’article 1593 que les frais d’actes et autres accessoires à la vente sont à la charge de l’acheteur. Ci-dessous une liste récapitulative des frais à payer lors d’un achat immobilier :

  • Les droits de mutation : autour de 8 % pour un logement ancien et 2 à 3 % pour un logement neuf ;
  • Les émoluments du notaire : 20 % des frais de notaire ;
  • Les débours.

Dans le cadre d’un achat immobilier en SCI, les frais de notaire avoisinent 3 % du prix de vente du bien comme pour un logement neuf.

Cession de parts de SCI notaire

La cession des parts sociales pour sortir d’une SCI n’est pas une opération compliquée. Les 5 étapes de la liste ci-dessous résument la procédure :

Étape 1. Fixer le prix des parts à céder ;

Étape 2. Signer au préalable une promesse de cession ;

Étape 3. Obtenir l’agrément des associés ;

Étape 4. Signer l’acte et procéder au paiement ;

Étape 5. Accomplir les formalités légales pour la cession des parts.

Le notaire intervient au moment de la signature de l’acte écrit. En effet, cet acte est soit un acte authentique, soit rédigé sous seing privé.

Bon à savoir :

En cas de difficulté à fixer le prix des parts sociales, faites appel à un expert.

Modèle cession de parts SCI entre associés

Les éléments cités dans la liste ci-dessous doivent figurer dans l’acte de cession de parts SCI :

  • La dénomination de la SCI ;
  • L’identité du cédant et du cessionnaire ;
  • L’origine des parts cédées ;
  • Le nombre et la valeur des parts cédées ;
  • Le prix et les modalités de paiement ;
  • Les conditions de transfert de propriété ;
  • Un justificatif d’agrément des associés ;
  • Le centre des impôts pour calculer les plus-values.

Voici un modèle de cession SCI entre associés que vous pouvez télécharger gratuitement.

Calcul droit de succession SCI

Depuis le 1er juillet 2011, un abattement et un taux de droit de succession appliqué après abattement, est appliqué sur le patrimoine. Ci-dessous un tableau qui explique comment les droits de succession :

Héritiers Abattement Taux des droits de succession après abattement
Conjoint survivant ou partenaire de Pacs 0 Exonéré
Descendant ou ascendant 159 325 euros –          5 % jusqu’à 8 072 euros

–          10 % de 8072 à 12 109 euros

–          15 % de 12 109 à 15 932 euros

–          20 % de 15932 à 552 324 euros

–          30 % de 552 324 à 902 838 euros

–          40 % de 902 838 à 1 805 677 euros

–          45 % au-delà de 1 805 677 euros

Frères et sœurs 15 932 euros –          35 % jusqu’à 24 430 euros

–          45 % au-delà de 24 430 euros

Collatéraux jusqu’au 4ème degré inclus 1 594 euros 55 %
Collatéraux au-delà du 4ème degré et étrangers 1 594 euros 60 %
Neveux et nièces 7 967 euros 55 %

 

Remarque :

Les partenaires de Pacs bénéficient d’avantages plus importants que l’ensemble des héritiers en étant exonérés de droit succession.

Donation de parts de SCI avec réserve d’usufruit

En termes de donation de parts SCI, il faut retenir les éléments de la liste ci-dessous :

  • Elle porte uniquement sur les parts sociales et non sur le bien immobilier ;
  • Les parts sont transmises seulement après le décès du donateur ;
  • La propriété des parts est transmise avec réserve d’usufruit, c’est-à-dire que seule la nue-propriété est donnée et l’usufruit est conservé par le donateur.

À titre de rappel, les donations doivent être effectuées tous les 15 ans, et le montant est plafonné en fonction du bénéficiaire comme indiqué dans la liste ci-après :

  • Enfant : 100 000 euros ;
  • Conjoint et partenaire de Pacs : 80 724 euros ;
  • Petits-enfants : 31 865 euros ;
  • Frère ou sœur : 15 932 ;
  • Neveu ou nièce : 7 967 euros ;
  • Arrière-petits-enfants : 5 310 euros.

Pour résumer, la SCI présente plusieurs avantages sur le plan successoral. La donation est un des moyens qui permet de sortir d’une SCI. La donation déguisée n’est pas illégale si elle est établie par contrat dans le respect des conditions légales. Pour en savoir plus à ce sujet, consultez un expert en droit des sociétés.