Vous souhaitez céder un bien immobilier à vos enfants ou à votre conjoint ? La cession de parts de SCI est une solution simple pour le transmettre. Cependant, il existe un formalisme à respecter pour que la donation soit effective. Un avocat spécialisé en droit de l’immobilier peut vous aider à effectuer cette opération. Quelles sont les conditions de validité d’une cession de parts de SCI à titre gratuit ?

Alt="Cession de parts de SCI à titre gratuit"

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Pour comprendre la cession de parts de SCI à titre gratuit, il est important de connaitre la définition de ce type de société.

La société civile immobilière (SCI) est une forme juridique d’entreprise. Elle se caractérise principalement par son objet social qui consiste à gérer un ou plusieurs biens immeubles. Elle réunit au moins deux associés qui doivent réaliser des apports en contrepartie desquels ils reçoivent des parts sociales.

Les parts sociales constituent ainsi un titre de propriété détenu par chaque associé sur le capital de la société. Elles confèrent à leur titulaire les deux droits de cette liste :

  • Le droit de percevoir des dividendes ;
  • Le droit de vote au sein de l’assemblée générale des associés.
À noter :
La gestion courante de la SCI est à la charge du gérant nommé par les associés. Ainsi, il peut prendre seul les actes qui permettent à la société de fonctionner au quotidien. En revanche, toutes les décisions pouvant affecter la vie de la société, telles que l’entrée d’un nouvel associé doivent être prises par l’assemblée générale des associés.

Comment faire entrer un nouvel associé dans une SCI ?

Il est possible d’intégrer un nouvel associé dans une SCI en cédant des parts sociales. En effet, ces dernières sont cessibles. La cession peut être réalisée à titre gratuit ou onéreux.

Quelle différence entre la cession de parts de SCI à titre gratuit et onéreux ?

La cession de parts de SCI à titre gratuit ou donation de parts de SCI est un acte par lequel le détenteur des parts sociales cède ces titres de propriété au cessionnaire sans contrepartie. Au contraire, la cession de parts de SCI à titre onéreux consiste pour un associé de vendre tout ou partie de ses droits dans le capital de la société. La donation de parts de SCI est généralement utilisée pour organiser une succession. En effet, elle permet de transmettre facilement un patrimoine immobilier tout en profitant d’un taux d’imposition avantageux et des abattements fiscaux.

Les différents types de donation de parts de SCI

Le donateur peut transmettre ses parts sociales suivant l’un des trois modes de cession de cette liste :

  • La donation simple : de son vivant, l’associé donne définitivement ses parts sociales à son donataire ;
  • La donation-partage qui consiste pour le titulaire des parts sociales à les partager de son vivant entre ses héritiers ;
  • La donation de parts sociales avec réserve d’usufruit : la nue-propriété des parts sociales est cédée au donataire qui obtient ainsi la qualité d’associé. Cependant, le donateur conserve le droit de percevoir les dividendes. Le cessionnaire n’obtient dans ce cas la pleine propriété qu’au décès du cédant.

Quelles sont les démarches à suivre pour donner des parts sociales d’une SCI ?

La cession de parts de SCI à titre gratuit doit être réalisée volontairement. De plus, le cédant ne doit pas être frappé d’une incapacité. Voici la liste des étapes à suivre pour procéder à la donation de parts de SCI :

  1. Demander l’accord des autres associés, sauf si la cession de parts sociales est effectuée en faveur d’un descendant, d’un ascendant, d’un conjoint ou d’un autre associé. Toutefois, il est possible de prévoir le contraire dans les dispositions statutaires. Ainsi, la cession est soumise à l’agrément des associés, quel que soit le bénéficiaire. Dans tous les cas, le cédant doit notifier le projet de donation de parts de SCI à chaque détenteur de parts sociales par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception.
  2. À défaut de réponse des associés dans un délai de 6 mois, l’accord est considéré comme obtenu. La modification des dispositions statutaires peut donc être réalisée dans le cadre d’une assemblée générale extraordinaire. Dans le cas contraire, le donateur n’est pas tenu de conserver ses parts de SCI. Il peut obliger les autres associés à racheter ces titres.
  3. Réaliser la transmission des parts sociales par un acte notarié.
  4. Enregistrer l’acte de cession auprès du greffe du tribunal de commerce.

Bon à savoir :

Du point de vue juridique, l’incapacité désigne l’inaptitude pour une personne de jouir ou d’exercer certains droits en raison de son âge ou de l’altération de ses facultés mentales. Les personnes de la liste ci-dessous sont qualifiées d’incapables juridiquement :

  • Les mineurs ;
  • Les majeurs sous tutelle, sous curatelle ou placés sous un régime de sauvegarde de justice en raison de leur état mental ou physique.

Pour conclure, la cession de parts de SCI à titre gratuit peut prendre différentes formes. Elle est en outre encadrée par la loi.